拆迁补偿时公建和住宅的区别，商业用地转住宅用地

拆迁补偿时公建和住宅的区别，商业用地转住宅用地

一、商业用地转住宅用地

法律主观 ：

商业用地可以转为住宅用地的。其中，商业用地不能擅自改变用途，若是有转化情况，则需要申请相应的行政部门进行批准，批准通过即可。2.根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第15号)中华人民共和国物权法的规定第十二条，土地使用权出让规定年限按下列用途确定：a.居住用地七十年；b.工业用地五十年；c.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；d.商业、旅游、娱乐用地四十年；e.综合或者其他用地五十年。3.同时，当商业用地转为住宅用地的时候，是有租赁年限规定的：a.我国《民法典》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。需要的手续有哪些1.由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施。2.此外，还需要当地规划局、国土部门分管部门支持并同意该项方案，因此该土地的用途变更必须符合城市总体规划、土地利用规划。3.申请流程：a.申请人土地方向规划部门提出变更申请。b.规划部门审批，并国土部门征询意见；之后经过规划管理委员会审核；由国土部门费用核定。c.审批同意变更的，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，同时变更土地使用性质必须报批。

法律客观 ：

《土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

二、商业用地可以转为住宅用地吗

1、产权年限不同

虽然房屋的使用时间没有限制，但是房屋所在的土地产权是有年限的，一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。

2、日常生活成本不同

建在住宅用地上的房屋是属于民用住宅，而商业用地上的房屋是属于商业用房，两者的水电费征收标准不同。

住宅的水电费按照民用水电的标准来收取；

而商业用房的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。

3、解决户口规定不同

一般来说，商业用地的房屋是不能办理入户的，购房者购买的商业用房属于商业性质，不能解决户口问题。

如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

4、居住舒适度不同

一般来说，住宅用地的房屋在建设时会设置两梯三户或者四户的户型，每层楼居住的人员比较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；

而商业用房通常为两梯十户，甚至更多。

5、首付和贷款利率不同

对于准备贷款买房的购房者来说，购买住宅用地的房屋和商业用地的房屋首付比例和贷款利率不同，商业用房的首套房首付比例一般不低于50％，贷款利率相对也会高一些。

而购买住宅的首套房首付比例通常不低于30％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。

法律依据：

《土地管理法》

第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

三、商业用地和住宅用地的区别

法律分析：

需要国土部门收回土地，然后根据规划，调整下土地用途商业，然后挂牌出让，然后你摘牌，缴纳出让金，得到土地的开发权。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

四、住宅用地转商业用地手续

商业住宅用地的八大区别1、土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。

2、产权性质不同商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。

商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。

一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。

但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。

比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。

虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。

与原有土地性质不同用途房产的利弊弊端主要有以下几点：

（1）使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

（2）交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%;如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。

另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

4、日常生活成本如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。

所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。

目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准设计导向不同。

公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题无法迁入户口优点主要有以下几点：

7、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值!因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。

8、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。

如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；

(二)工业用地五十年；

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五)综合或者其他用地五十年。

第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

(一)协议；

(二)招标；

(三)拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

五、住宅用地和商业用地的区别

商业住宅用地的八大区别1、土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。

2、产权性质不同商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。

商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。

一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。

但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。

比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。

虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。

与原有土地性质不同用途房产的利弊弊端主要有以下几点：

（1）使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

（2）交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%;如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。

另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

4、日常生活成本如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。

所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。

目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准设计导向不同。

公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题无法迁入户口优点主要有以下几点：

7、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值!因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。

8、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。

如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；

(二)工业用地五十年；

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五)综合或者其他用地五十年。

第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

(一)协议；

(二)招标；

(三)拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

六、住宅用地可以做商业吗

1、产权年限不同

虽然房屋的使用时间没有限制，但是房屋所在的土地产权是有年限的，一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。

2、日常生活成本不同

建在住宅用地上的房屋是属于民用住宅，而商业用地上的房屋是属于商业用房，两者的水电费征收标准不同。

住宅的水电费按照民用水电的标准来收取；

而商业用房的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。

3、解决户口规定不同

一般来说，商业用地的房屋是不能办理入户的，购房者购买的商业用房属于商业性质，不能解决户口问题。

如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

4、居住舒适度不同

一般来说，住宅用地的房屋在建设时会设置两梯三户或者四户的户型，每层楼居住的人员比较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；

而商业用房通常为两梯十户，甚至更多。

5、首付和贷款利率不同

对于准备贷款买房的购房者来说，购买住宅用地的房屋和商业用地的房屋首付比例和贷款利率不同，商业用房的首套房首付比例一般不低于50％，贷款利率相对也会高一些。

而购买住宅的首套房首付比例通常不低于30％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。

法律依据：

《土地管理法》

第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿时公建和住宅的区别，住宅用地和商业用地的区别

内容审核：毕文芳律师

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