青岛拆迁补偿决定书案例，王明慧青岛胜诉案例：居委会作出收地决定，法院：无权，撤销

青岛拆迁补偿决定书案例，王明慧青岛胜诉案例：居委会作出收地决定，法院：无权，撤销

一、王明慧青岛胜诉案例：居委会作出收地决定，法院：无权，撤销

王明慧青岛胜诉案例：居委会作出收地决定，法院：无权，撤销！

基本案情

王某在山东某社区有房屋，2023年3月开始，房屋所在地块实行旧村改造，由于部分商业用房补偿很低，王某一直未签补偿协议。为维护其合法权益，王某委托北京浩硕律师事务维权，王律师负责承办该案。2024年5月7日，居委会作出《收回宅基地使用权决定书》（以下简称“收回决定书”），决定收回其案涉集体土地使用权，并按照《补偿安置方案》《补充方案》中的补偿标准进行补偿。王律师认为，该地块已经转为国有土地，居委会无权征收。于是指导王某诉至法院请求撤销该《收回决定书》。

双方观点

王某认为：不适用土地管理法第66条，居委会作出《收回决定书》没有事实和法律依据，区某府作出的收地批复已经被撤销，其无权收回王某土地。

居委会认为：（1）其有权收回案涉地块的使用权。经居民代表会议表决、请示街道办事处、报请区政府批准同意，由其收回该社区旧村改造范围内的宅基地使用权并组织实施。（2）居委会收回土地使用权符合公益事业建设的法定情形。

裁判结果

撤销居民委员会于2024年5月7日向王某作出的《收回宅基地使用权决定书》。

法官说法

本案的争议焦点问题为居委会作出案涉《收回决定书》是否合法。农村集体经济组织收回土地使用权，应以农民集体所有的土地为限。本案中，从在案证据看，省某府于2000年7月18日作出《农转非批复》，批复同意某市将包括原村（居委会）437户1392人的农村户口转为城镇居民户口，对相关集体土地要登记造册，由所在区、市土地管理部门代政府收归国有，统一管理。而根据《农转非批复》作出时有效实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998，自1999年1月1日起实施，至《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011修订）于2011年1月8日实施时被修改）第二条的-11-规定，下列土地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。虽然《国务院法制办公室、国土资源部关于对第二条第（五）项的解释意见》（国法函[2005]36号），对上述第二条第五项作解释为“是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有”，但该意见于2005年3月4日才公布实施，而案涉《农转非批复》作出于该意见公布实施之前。

在此情况下，居委会仅以案涉土地未经过登记、造册、征收、社区未收到任何土地征收补偿款、一直按照集体土地相关规定管理至今为由，主张社区旧村改造项目规划范围内的土地仍为农民集体所有土地，并就案涉房屋所在土地作出案涉《收回决定书》，决定收回相应集体土地使用权，其提交的证据不足以证明相关土地仍属于农民集体所有的土地。故居委会作出案涉《收回决定书》主要证据不足，依法应予撤销。

律师提醒：

1、目前该判决尚未生效，居委会是否上诉不确定，但不论其是否上诉，均无法改变涉案土地已经有农转非批复的事实，在已经有农转非批复的情况下，案涉土地实难认定为集体土地。

2、这类型案件，居委会、村委会就可以作为行政诉讼的被告，即法律、法规授权其履行行政管理职能！

3、《土地管理法》第66条的使用范围不应当扩大，实践中有些地方滥用该条规定，对集体土地不实施征收，而是以腾退、城中村改造、棚户区改造等名义进行拆迁，对于无法协商一致的就依据该条收回集体土地。法律规定了土地征收、也规定了土地收回，但征收的原因是基于公共利益，收地的原因是公益事业和公共设施，很显然公共利益的范围要大于公益事业和公共设施，实践中存在将公益事业、公共设施扩大化解释、甚者等同公共利益的情况。

4、感谢青岛铁路运输法院、青岛中级人民法院，坚定了当事人以及本律师对法律的信仰！

二、房屋买卖合同纠纷案件，市南区人民法院开庭！房产纠纷律师 青岛律师 市南律师 城阳律师 崂山律师

一般而言，基层人民法院和它的派出法庭审理民事案件的审判组织形式可以有二种：

一种是合议庭；

一种是独任庭。

按照《民事诉讼法》第142条规定，可以适用简易程序由独任庭审理的案件主要是指事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件，其余则适用普通程序由合议庭审理。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》（以下简称最高院《意见》）第169条的规定：

起诉时被告下落不明的案件，不得适用简易程序审理。

按照这一条规定，被告下落不明的案件，审判组织形式可以有二种：

当起诉的时候被告下落不明的，适用普通程序，由合议庭进行审理；

原告起诉后，被告才下落不明的可以适用简易程序，由独任庭进行审理。

这里的被告下落不明时间还可以分为二个阶段：

一是被告在原告起诉后，法院通知其应诉前下落不明；

二是被告在法院通知其应诉后才下落不明。

对后一种情况可以适用简易程序，大家都没有异议，但对前一种情况适用简易程序，在实践中没有人运用，理论上也会有人提出异议。

如有人认为对原告起诉时的理解，应延伸到法院通知被告开庭时，在法院通知开庭前，被告下落不明的适用普通程序；

在通知开庭后，被告下落不明的，可以适用简易程序。

实际上，这种理解是对最高院《意见》的曲解，起诉时，应该是原告向法院提起民事诉讼的那一个时间点，而不是起诉后至法院通知被告开庭时这一时间段。

实际上，最高院把被告下落不明的时间作为适用何种程序审理案件的条件是不妥的。

最高院《意见》第169条规定与《民事诉讼法》第142条的规定相违背，《民事诉讼法》第142条规定适用简易程序的条件是事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件。

其本意是以难易程度作为适用普通程序和简易程序的依据，而未把原告起诉时，被告下落不明的情况作为适用普通程序的依据。

组成合议庭对案件进行审理，是为了能够充分发挥集体智慧和力量，弥补个人知识上的缺陷和认识上的不足，保证正确处理案件，提高办案质量，故《民事诉讼法》把事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的案件，作为适用简易程序的依据，这无疑是正确的，而最高院却另外规定原告起诉时，被告下落不明作为适用普通程序的硬性规定，这样就把许多按《民事诉讼法》的规定，可以适用简易程序审理的案件纳入了普通程序范围，这样使原本只要一名法官就可以完成的工作，却必须由三名法官组成合议庭来完成，这实在是对有限司法资源的浪费，也与目前审判方式改革中，扩大简易程序适用范围的趋势相违背。

第三、被告下落不明的案件，大部分都是事实清楚，权利义务关系明确，另外只有原告方陈述，而无被告方答辩，因此更谈不上争议大小。

所以像这样简单的民事案件，我们在审理时，完全可以用简易程序由独任庭来进行审理。

故笔者认为，应取消最高院《意见》第169条规定，被告下落不明的案件适用何种审判组织审理，应该看该案是否符合《民事诉讼法》第142条的规定，如符合，则适用简易程序，由独任庭进行审理；

如不符合，则适用普通程序，由合议庭进行审理。

三、略论被告下落不明案件的审判组织

法律主观：

最高法院关于代位权纠纷案件的裁判规则：

1.次 债务人 应对所欠债务人 债务 是否清偿负 举证责任 次债务人应对所欠债务人到期债务是否清偿及以何种方式清偿承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。

2.次债务的代物清偿约定未履行，不影响代位权行使 债务人与次债务人之间存在以代物清偿方式清偿债务的约定，若次债务人未实际履行， 债权人 仍有权行使代位权。

3.次债务数额是否确定，不影响 债权人代位权 的行使 债务人债务到期后，对到期次债务的展期行为无效。

债务人与次债务人间债务数额是否确定，不影响代位权行使。

四、最高法院2010民提字第87号判决书

一、基本案情：

青岛大明公司系由青岛胶州天马汽车修理改装厂与香港大明投资有限公司投资成立，1999年11月29日被吊销营业执照。

法定代表人是孙某；

全统育乐公司系涉案房产的卖方；

徐某，为自然人，其丈夫郑某为香港大明投资有限公司股东之一。

1993年7月19日，全统育乐公司分别与青岛大明公司、徐某签订三份合同编号为93青全统合字第1－033号的《房屋买卖合同书》。

合同的内容完全相同，但是，合同主体有许多不同之处。

在以上三份合同中，有一份合同的买方无法确定。

在合同的首页注明买方为青岛大明公司，末页注明的买方为徐某．该合同经青岛市公证处公证。

公证书公证的买方为香港大明公司（见证据1、4）。

第二份合同可以确定买方为青岛大明公司。

合同的首页注明买方为青岛大明公司，末页有委托代理人孙某的签字并盖有青岛大明公司的公章（见证据2）。

该合同曾经于1994年2月2日用来向中国建行青岛分行抵押贷款，贷款期限为二年（1994年2月2日至1996年2月2日）。

《抵押贷款合同》第十条规定：

抵押人还请抵押权人的款项，抵押权人返还《房地产买卖合同》（见证据5）。

该合同已经无原件。

另外一份买方为徐某的合同，是用来办理房产证的。

该合同只有徐某的印章，没有签字。

并且，青岛全统育乐公司法定代表人李建利的印章、委托代理人周学慧的签字与另外两份合同不一致（见证据1、2、3）。

涉案房屋的价款共计345．92万港元。

全统公司已经认可收到该款。

其中，青岛大明公司支付281．96万港元（其中的172．96万港元为银行贷款）。

青岛大明公司与全统公司对另外63．96万港元的付款人存在争议。

青岛大明公司有全统公司开具的付款人为青岛大明公司的收据，总额为345．92万港元（见证据6）。

1994年5月30日，全统公司为徐某开具了总额为345．92万港元的发票（见证据7）。

全统公司声称此举的目的是为徐某办理房产证，实际并未收取款项。

徐某也承认未付款，并且也不能举证证明她是如何支付港币345．92万元。

。

一审判决认为青岛大明公司与徐某之间的债权债务关系与全统公司无关，双方可以另行解决。

1994年2月2日，青岛大明公司与中国建行青岛分行签订《涉外楼宇按揭（抵押）贷款合同》，担保人为全统公司。

贷款172．96万港元。

（见证据5）

1994年12月14日，涉案房屋被接收。

《房屋接收书》注明：

买方香港大明投资有限公司向青岛全统旅游育乐有限公司购买弄海园别墅，合同书编号为93－1－033．但是，在买方盖章的却是青岛大明公司（见证据8）。

徐某在青岛大明公司不知情的情况下，在全统公司的配合下，向青岛市崂山区房产管理局申请房产证。

1995年8月25日，青岛市崂山区房产管理局为徐某发放崂山区湛流干路弄海园的房产证（见证据9）。

1994年12月4日，涉案房屋被接收后，一直由孙某占有、使用。

2001年8月29日，徐某与青岛天泽食品有限公司（代表人为孙某）签订《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给青岛天泽食品有限公司（见证据10）。

2003年12月3日，徐某以孙某为代理人，将房屋租赁给朗讯科技（中国）有限公司（见证据11）。

2007年4月10日，涉案房产被广东省佛山市人民法院查封（见证据12）。

附：

证据1：

《房屋买卖合同》

证据2：

《房屋买卖合同》（买方为青岛大明）

证据3：

《房屋买卖合同》（买方为徐某，只有盖章，无签字）

证据4：

《公证书》（93）青证字第5470号

证据5：

《涉外楼宇按揭（抵押）贷款合同》青建银94按字001号

证据6：

全统公司给青岛大明公司的《收款收据》

证据7：

全统公司给徐某的发票

证据8：

《房屋接收书》

证据9：

《房屋所有权证》

证据10：

《房屋租赁合同》

证据11：

《房屋租赁合同》

证据12：

《刑事裁定书》（2003）南刑初字第1036－45号

二、一审判决：

青岛大明公司向青岛中级人民法院提起诉讼，要求青岛全统公司退还购房款。

青岛中级人民法院经审理认为，青岛大明公司是徐某的代理人，它是代替徐某支付的房款。

全统公司没有一房二卖。

故驳回起诉。

青岛大明公司不服。

向山东省高级人民法院提起上诉。

三、一审后本案的解决方案：

我们接受委托后，就一审后该案的解决方法进行论证，提出如下方案：

1、向山东省高级人民法院提起上诉，以青岛全统公司和徐某共同侵权为由，要求全统公司、徐某对青岛大明公司支付的购房款承担连带责任。

五、青岛大明公司诉青岛全统公司、徐某房屋买卖合同纠纷

一、基本案情：

青岛大明公司系由青岛胶州天马汽车修理改装厂与香港大明投资有限公司投资成立，1999年11月29日被吊销营业执照。

法定代表人是孙某；

全统育乐公司系涉案房产的卖方；

徐某，为自然人，其丈夫郑某为香港大明投资有限公司股东之一。

1993年7月19日，全统育乐公司分别与青岛大明公司、徐某签订三份合同编号为93青全统合字第1－033号的《房屋买卖合同书》。

合同的内容完全相同，但是，合同主体有许多不同之处。

在以上三份合同中，有一份合同的买方无法确定。

在合同的首页注明买方为青岛大明公司，末页注明的买方为徐某．该合同经青岛市公证处公证。

公证书公证的买方为香港大明公司（见证据1、4）。

第二份合同可以确定买方为青岛大明公司。

合同的首页注明买方为青岛大明公司，末页有委托代理人孙某的签字并盖有青岛大明公司的公章（见证据2）。

该合同曾经于1994年2月2日用来向中国建行青岛分行抵押贷款，贷款期限为二年（1994年2月2日至1996年2月2日）。

《抵押贷款合同》第十条规定：

抵押人还请抵押权人的款项，抵押权人返还《房地产买卖合同》（见证据5）。

该合同已经无原件。

另外一份买方为徐某的合同，是用来办理房产证的。

该合同只有徐某的印章，没有签字。

并且，青岛全统育乐公司法定代表人李建利的印章、委托代理人周学慧的签字与另外两份合同不一致（见证据1、2、3）。

涉案房屋的价款共计345．92万港元。

全统公司已经认可收到该款。

其中，青岛大明公司支付281．96万港元（其中的172．96万港元为银行贷款）。

青岛大明公司与全统公司对另外63．96万港元的付款人存在争议。

青岛大明公司有全统公司开具的付款人为青岛大明公司的收据，总额为345．92万港元（见证据6）。

1994年5月30日，全统公司为徐某开具了总额为345．92万港元的发票（见证据7）。

全统公司声称此举的目的是为徐某办理房产证，实际并未收取款项。

徐某也承认未付款，并且也不能举证证明她是如何支付港币345．92万元。

。

一审判决认为青岛大明公司与徐某之间的债权债务关系与全统公司无关，双方可以另行解决。

1994年2月2日，青岛大明公司与中国建行青岛分行签订《涉外楼宇按揭（抵押）贷款合同》，担保人为全统公司。

贷款172．96万港元。

（见证据5）

1994年12月14日，涉案房屋被接收。

《房屋接收书》注明：

买方香港大明投资有限公司向青岛全统旅游育乐有限公司购买弄海园别墅，合同书编号为93－1－033．但是，在买方盖章的却是青岛大明公司（见证据8）。

徐某在青岛大明公司不知情的情况下，在全统公司的配合下，向青岛市崂山区房产管理局申请房产证。

1995年8月25日，青岛市崂山区房产管理局为徐某发放崂山区湛流干路弄海园的房产证（见证据9）。

1994年12月4日，涉案房屋被接收后，一直由孙某占有、使用。

2001年8月29日，徐某与青岛天泽食品有限公司（代表人为孙某）签订《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给青岛天泽食品有限公司（见证据10）。

2003年12月3日，徐某以孙某为代理人，将房屋租赁给朗讯科技（中国）有限公司（见证据11）。

2007年4月10日，涉案房产被广东省佛山市人民法院查封（见证据12）。

附：

证据1：

《房屋买卖合同》

证据2：

《房屋买卖合同》（买方为青岛大明）

证据3：

《房屋买卖合同》（买方为徐某，只有盖章，无签字）

证据4：

《公证书》（93）青证字第5470号

证据5：

《涉外楼宇按揭（抵押）贷款合同》青建银94按字001号

证据6：

全统公司给青岛大明公司的《收款收据》

证据7：

全统公司给徐某的发票

证据8：

《房屋接收书》

证据9：

《房屋所有权证》

证据10：

《房屋租赁合同》

证据11：

《房屋租赁合同》

证据12：

《刑事裁定书》（2003）南刑初字第1036－45号

二、一审判决：

青岛大明公司向青岛中级人民法院提起诉讼，要求青岛全统公司退还购房款。

青岛中级人民法院经审理认为，青岛大明公司是徐某的代理人，它是代替徐某支付的房款。

全统公司没有一房二卖。

故驳回起诉。

青岛大明公司不服。

向山东省高级人民法院提起上诉。

三、一审后本案的解决方案：

我们接受委托后，就一审后该案的解决方法进行论证，提出如下方案：

1、向山东省高级人民法院提起上诉，以青岛全统公司和徐某共同侵权为由，要求全统公司、徐某对青岛大明公司支付的购房款承担连带责任。

六、王家生等诉王其霞法定继承纠纷案

一般而言，基层人民法院和它的派出法庭审理民事案件的审判组织形式可以有二种：

一种是合议庭；

一种是独任庭。

按照《民事诉讼法》第142条规定，可以适用简易程序由独任庭审理的案件主要是指事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件，其余则适用普通程序由合议庭审理。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》（以下简称最高院《意见》）第169条的规定：

起诉时被告下落不明的案件，不得适用简易程序审理。

按照这一条规定，被告下落不明的案件，审判组织形式可以有二种：

当起诉的时候被告下落不明的，适用普通程序，由合议庭进行审理；

原告起诉后，被告才下落不明的可以适用简易程序，由独任庭进行审理。

这里的被告下落不明时间还可以分为二个阶段：

一是被告在原告起诉后，法院通知其应诉前下落不明；

二是被告在法院通知其应诉后才下落不明。

对后一种情况可以适用简易程序，大家都没有异议，但对前一种情况适用简易程序，在实践中没有人运用，理论上也会有人提出异议。

如有人认为对原告起诉时的理解，应延伸到法院通知被告开庭时，在法院通知开庭前，被告下落不明的适用普通程序；

在通知开庭后，被告下落不明的，可以适用简易程序。

实际上，这种理解是对最高院《意见》的曲解，起诉时，应该是原告向法院提起民事诉讼的那一个时间点，而不是起诉后至法院通知被告开庭时这一时间段。

实际上，最高院把被告下落不明的时间作为适用何种程序审理案件的条件是不妥的。

最高院《意见》第169条规定与《民事诉讼法》第142条的规定相违背，《民事诉讼法》第142条规定适用简易程序的条件是事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件。

其本意是以难易程度作为适用普通程序和简易程序的依据，而未把原告起诉时，被告下落不明的情况作为适用普通程序的依据。

组成合议庭对案件进行审理，是为了能够充分发挥集体智慧和力量，弥补个人知识上的缺陷和认识上的不足，保证正确处理案件，提高办案质量，故《民事诉讼法》把事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的案件，作为适用简易程序的依据，这无疑是正确的，而最高院却另外规定原告起诉时，被告下落不明作为适用普通程序的硬性规定，这样就把许多按《民事诉讼法》的规定，可以适用简易程序审理的案件纳入了普通程序范围，这样使原本只要一名法官就可以完成的工作，却必须由三名法官组成合议庭来完成，这实在是对有限司法资源的浪费，也与目前审判方式改革中，扩大简易程序适用范围的趋势相违背。

第三、被告下落不明的案件，大部分都是事实清楚，权利义务关系明确，另外只有原告方陈述，而无被告方答辩，因此更谈不上争议大小。

所以像这样简单的民事案件，我们在审理时，完全可以用简易程序由独任庭来进行审理。

故笔者认为，应取消最高院《意见》第169条规定，被告下落不明的案件适用何种审判组织审理，应该看该案是否符合《民事诉讼法》第142条的规定，如符合，则适用简易程序，由独任庭进行审理；

如不符合，则适用普通程序，由合议庭进行审理。

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文章来源参考：头条-青岛拆迁补偿决定书案例，青岛大明公司诉青岛全统公司、徐某房屋买卖合同纠纷

内容审核：李佳欣律师

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