陈晨律师为不动产征收及行政诉讼业务领域的专业律师。2014年3月入职北京在明律师事务所。代理案件遍及北京、上海、辽宁、山东、浙江、贵州、广西、陕西等20多个省、自治区、直辖市。参与办理及代理企业、住宅征收拆迁及集体土地征收、行政处罚等案件多达500余件,其中部分案件备受社会关注,为促进法治建设、实现公平正义起到推动作用。执业以来,陈晨律师以专业的业务能力和严谨的工作态度受到委托人的好评和信任。
首先要确定房屋的合法权益归属,即房屋产权人是谁。若房屋是你的合法财产,他人未经允许擅自拆除,这构成侵权行为。
1.应立即收集相关证据,比如房屋拆除前后的照片、视频,拆除相关人员的身份信息、谈话记录等。
2.可先尝试与侵权方协商,要求其恢复原状或给予合理赔偿。
3.若协商不成,可向法院提起民事诉讼,要求对方承担侵权责任,赔偿因房屋被拆造成的经济损失,包括房屋价值损失、装修损失等。
4.同时,要关注拆除行为是否符合相关规划及审批程序,若存在违法拆除情况,可向相关行政部门反映,要求查处违法行为,并追究相关人员责任。
房屋被他人强拆,可按以下步骤维权:及时报警并保留报警记录,这能证明强拆行为发生的时间、地点等情况。然后,尽快收集房屋产权证明、强拆前后房屋状况照片、视频等证据。接着,向当地政府相关部门如住建局、自然资源局等反映情况,要求对强拆行为进行调查处理。若对政府部门处理结果不满意,可依法申请行政复议,复议机关会对强拆行为的合法性进行审查。若仍无法解决,可向人民法院提起行政诉讼,要求确认强拆行为违法,并要求赔偿因强拆造成的损失。在整个维权过程中,要注意诉讼时效等法律规定,及时维护自身合法权益。
房屋遭强拆后,首先要及时报警并保留相关证据,如强拆现场照片、视频、证人证言等。然后,尽快启动法律程序维权。
可向法院提起行政诉讼,要求确认强拆行为违法。因为行政机关实施的强拆若程序违法,法院会判决其违法。同时,根据《国家赔偿法》,可一并提出行政赔偿请求,要求赔偿因强拆造成的房屋及屋内物品等损失。赔偿数额通常按照直接损失计算。
在维权过程中,要注意诉讼时效等法律规定,积极收集各类能证明房屋合法权益及强拆事实的材料,以便有力支持自身主张,最大程度维护自身合法权益。
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。