绩溪县关于农村土地征收补偿的规定，浙江高院房屋拆迁案例：如何进行未登记建筑的认定

绩溪县关于农村土地征收补偿的规定，浙江高院房屋拆迁案例：如何进行未登记建筑的认定

一、浙江高院房屋拆迁案例：如何进行未登记建筑的认定

在征地拆迁过程中，未登记建筑的认定应当结合法律规定、当地政策、审批手续、建造年代、当事人过错等因素综合判断。参照《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法的通知》（温政办[2012]74号，该通知第十一条规定，温州市区旧村改造、农房集聚等建设活动需要搬迁房屋的，参照本办法执行。）

第五条规定：“在土地及城乡规划相关法律及我市相关管理制度施行前建成的未登记房屋，可视为合法建筑：（一）位于旧城区内，《城市规划条例 》实施前已建成的；（二）位于旧城区外，《中华人民共和国土地管理法》或《中华人民共和国城市规划法》实施前已建成的。”第六条：“有下列情形之一，因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋，经依法认定、处理后，可视为合法建筑：……（六）1990年3月31日前取得乡（镇）以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋。”涉案14.59平方米房屋为再审申请人1986年建成的房屋“人”字形屋顶中的遗留部分，且涉案房屋建造经过土地审批并取得权属证书，被申请人在签订被诉协议时按照“视为合法建筑”处理，具有相应的事实和政策依据。

二、法院可以直接认定违法建筑吗

农村三种违建可不拆依据是：

1.不影响他人生活的小范围违建。

2.未经批准占用的集体用地建造房子，经过半数村民同意。

3.农民唯一的住宅。

在农村除了以上的三种违建情况的房子不需要被拆除外，其余的违建房子都会被相关部门责令拆除。

农村建房政策：

1.禁止私自占用耕地违规违法建房。

《土地管理法》规定，私自占用耕地建房的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改造或者治理，可以并处罚款。

2.村要求一户一宅。

在农村已经有了房屋，再申请宅基地建房的将不予通过。

3.宅基地回收。

宅基地闲置荒废两年以上的，由村集体回收。

4.农村宅基地面积标准。

农村建房所申请的宅基地不得超过当地政府部门的规定。

5.农村户口，属于村集体组织内部成员才可申请宅基地建房，户口迁出农村的居民，不属于村集体组织成员，不得申请宅基地总面积不超规定的一户多宅根据我国的土地法，农村的宅基地必须是一户一宅。

对于农村存在的一户多宅的情况，多出来的宅基地是要被集体回收的。

但也有例外的情况，如果农民朋友有不止一处的宅基地，可是这些宅基地的面积总和加起来还是不到当地的宅基地的标准的话，那这种情况也是合法的，那么在宅基地上盖的房子就不用拆，农民也可以继续住。

农村居民的唯一住房如果违建的农村房屋是农民的唯一住房，没有其他宅基地和房屋，那么即使房屋是违建也不应径行拆除。

因为国家从根本上来说，是为了保障农民的基本利益，不会因为政策的原因而让农民无处居住。

即使违建特别严重，也只会要求农民进行小范围的调整，不必全拆。

历史遗留下来的“违章建筑”由于历史等各种原因，农村还存在着不少一户多宅和宅基地面积超标的情况。

按照现在的建房标准，都不符合一户一宅和宅基地面积标准的原则。

然而在当初那个建房的时间段内，农村对于建房并没有这么多的要求和标准，在建房的当时是属于合法的，这种情况下的农村房屋也是可以不必拆除的。

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

三、城市房屋拆迁案件中对无证房屋的处理

老城区是历史形成的，老城改造工作中对无证照建筑的处理是我们必须面对的现实问题。

我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

无证照房屋包括未登记、确权和未被登记、确权的房屋，并不完全都是违章建筑。

如果将无证建筑一律视为违章建筑，实施无偿拆除，这种作法容易引发不良的社会后果：

一是容易伤害无辜者的利益，人为地将合法存在的无证照房屋列入违章建筑之列，造成上访、诉讼案件增多，不利于社会的稳定；

二是驱使违章建筑当事人违规办照，滋生腐败行为，加大老城改造的成本。

因此，对老城区无证建筑的处理，笔者认为在法律的框架下，应本着尊重历史面对现实的原则处理，具体建议如下：

1、应当比照有证房屋处理的情形。

结合城市规划行政管理工作的演变发展过程，应有所区别的对待无证房的拆迁补偿问题，首先1984年元月《规划管理条例》出台以前，私自所建的无证房，应按有证房屋的条件，对其评估房地产市场价格进行补偿；

1984年元月至1990年4月1日《城市规划法》开始施行期间，所建的无证房，按对其评估的房地产市场价格，扣除建房应交纳的有关税费后进行补偿；

再1990年4月1日以后所建的无证房，若使用居住时，末影响城市规划，则按重置价减去已使用年限折旧后进行补偿，但要适当交纳罚款。

根据《城市规划法》第四十条规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反工程规划许可证件的规定建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；

影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。

据此，在审查拆除该类房屋的案件时，应让主管拆迁事宜的行政机关提供同级人民政府城市规划行政主管部门认定该无证房屋存在严重影响了城市规划结论，否则，应将该类房屋作为有证房屋处理，同时，可在应支付的拆迁补偿费用中，协助扣除同级人民政府城市规划行政主管部门对其课以罚款的数额。

我市也出台了类似的双清政策，对1997年以前建设的房屋因各种情况没有办理准建手续的，在双清时一律视为经过审批，同意补办房屋产权手续。

故，在拆迁这些房屋时，如果具备当时双清办证的条件，还应按当时的政策处理，视为有证房屋处理，在补偿款中扣除相应的双清办证费用即可。

这样处理，不仅将推动老城改造工作的顺利进行，而且对社会稳定起到积极的作用，有利于拆迁工作进入良性循环。

2、按违章建筑处理的情形。

根据《城市规划法》第四十条规定，只要城市房屋拆迁主管部门能够提供同级人民政府城市规划行政主管部门作出的认定被拆房屋属于严重影响城市规划，并认定为违章建筑的结论，则将其作为违章建筑予以拆除，不予补偿；

如果没有同级人民政府城市规划行政主管部门认定为违章建筑的结论，城市房屋拆迁主管部门自行将其作为违章建筑，不予补偿，这势必会造成被拆迁人的诉讼、信访、甚至是无休止的上访，给社会，给政府，给国家带来更多的负面影响。

采用灵活变通的方法解决历史遗留问题，无疑会起到减少被拆迁入的财产损失，稳定社会的作用。

总之，老城改造中的拆迁涉及老百姓切身利益，是影响社会稳定的重要因素，我们一定要充分认识到做好拆迁工作对于促进老城改造和维护社会稳定的重要性，认真研究拆迁当事人关心的热点和难点问题，寻求解决老百姓反映强烈的，矛盾突出的问题，打破方法，让被拆迁人理解拆迁、配合拆迁，减少拆迁矛盾。

确保社会稳定，在稳定中方能推进改革、发展，在改革发展中才能实现国家的长治之安。

四、违建房屋想认定，必须经过法定程序！丨拆迁律师刀吉才让

违建房屋想认定，必须经过法定程序！丨拆迁律师刀吉才让

五、唯一住房违建不能拆依据

农村三种违建可不拆依据是：

1.不影响他人生活的小范围违建。

2.未经批准占用的集体用地建造房子，经过半数村民同意。

3.农民唯一的住宅。

在农村除了以上的三种违建情况的房子不需要被拆除外，其余的违建房子都会被相关部门责令拆除。

农村建房政策：

1.禁止私自占用耕地违规违法建房。

《土地管理法》规定，私自占用耕地建房的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改造或者治理，可以并处罚款。

2.村要求一户一宅。

在农村已经有了房屋，再申请宅基地建房的将不予通过。

3.宅基地回收。

宅基地闲置荒废两年以上的，由村集体回收。

4.农村宅基地面积标准。

农村建房所申请的宅基地不得超过当地政府部门的规定。

5.农村户口，属于村集体组织内部成员才可申请宅基地建房，户口迁出农村的居民，不属于村集体组织成员，不得申请宅基地总面积不超规定的一户多宅根据我国的土地法，农村的宅基地必须是一户一宅。

对于农村存在的一户多宅的情况，多出来的宅基地是要被集体回收的。

但也有例外的情况，如果农民朋友有不止一处的宅基地，可是这些宅基地的面积总和加起来还是不到当地的宅基地的标准的话，那这种情况也是合法的，那么在宅基地上盖的房子就不用拆，农民也可以继续住。

农村居民的唯一住房如果违建的农村房屋是农民的唯一住房，没有其他宅基地和房屋，那么即使房屋是违建也不应径行拆除。

因为国家从根本上来说，是为了保障农民的基本利益，不会因为政策的原因而让农民无处居住。

即使违建特别严重，也只会要求农民进行小范围的调整，不必全拆。

历史遗留下来的“违章建筑”由于历史等各种原因，农村还存在着不少一户多宅和宅基地面积超标的情况。

按照现在的建房标准，都不符合一户一宅和宅基地面积标准的原则。

然而在当初那个建房的时间段内，农村对于建房并没有这么多的要求和标准，在建房的当时是属于合法的，这种情况下的农村房屋也是可以不必拆除的。

法律依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

六、唯一住房违建不能拆依据

法律分析：

人民法院司法权不能代替行政权直接在法院的判决中直接认定建筑为违法建筑。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》 第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

《中华人民共和国土地管理法》 第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；

对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处

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文章来源参考：头条-绩溪县关于农村土地征收补偿的规定，唯一住房违建不能拆依据

内容审核：张琨律师

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