拥有超过3年的征地拆迁执业经验,擅长处理国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对于拆迁和征收性案件有全面的实操经验。
看当地政策。
危房改造是对那些生活特别困难、居住特别危险的住房安全进行保障的一项重大民生工程,农村危房改造以农户自筹为主、政府补助为辅。针对鉴定为危房等级为C级的,原则上进行修缮加固,每户的奖补6000元;针对鉴定为危房等级为D级的,原则上进行拆除重建,每户的奖补20000元,C级房屋,原房屋地势较低容易积水、住址较为偏僻生活不便等,农户愿意拆除重建的,在申请时书面说明的也可结合实际重建,按重建标准补助。
(一)征地补偿费用应当足额拨付到位。属补偿农村集体经济组织的,拨付给农村集体经济组织;属补偿被征地农民的,通过“一卡通”直接发放给被征地农民;属被征地农民的社会保障费用,直接拨付社保基金专户。
(二)征地补偿费用发放情况要向被征地农村集体经济组织和农民公示。
(一)房屋征收安置对象以被征收所在地的农村集体经济组织成员为 基本认定标准。符合下列条件的视为房屋征收安置人员:
1.户口薄上登记的实际居住的家庭人口;
2.原户籍在被征收土地所在的村(居)委会的现役军人(现役军官除外)、在校学生、正在服刑人员;
3.新生婴儿未办理入户手续的,凭相关出生证明,给予认定;
4.因婚姻户口未迁入本地,但已实际在当地居住的,凭结婚证和村(社区)证明给予认定;
5.出嫁女户口未迁出或离婚后户口回迁,同时满足以下条件的,凭公安、镇、村(社区)证明予以认定,但不得重复安置:
(1)长期在本集体经济组织生产生活;
(2)依法享有农村集体土地承包经营权和集体土地收益分配权,并且以土地收益为基本生活保障;
(3)在本集体经济组织内部享有权利和承担义务;
(4)未在嫁入地获得集体经济组织成员资格。
6.在孕胎儿,凭县级及以上人民医院出具的医学证明给予认定;
7.其他应予认定的情形。
(二)有下列情形之一的,不予认定:
1.挂户人口;
2.征迁前死亡人口;
3.已纳入国家行政、事业、国有企业编制的人口;
4.因集体土地征收已享受安置政策的人员;
5.其他不予认定的情形。
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内容审核:刘晓玉律师
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。