私房实际居住人员拆迁补偿标准2025，私房动迁征收，安置人口认定

私房实际居住人员拆迁补偿标准2025，私房动迁征收，安置人口认定

一、私房动迁征收，安置人口认定

【房产征收宝典1】私房动迁征收，安置人口认定

一、在动迁中何谓“私房”

私房与公房相对，私房即私有住房，房屋产权登记为私人，非国家和单位所有。当然也不排除年代已久的房屋，有土地证没产证，或者既没土地证也没有房产证，但从其来源判断是由私人出资建造的房屋。

二、私房征收对象

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，被征收房屋所有权人即被征收人。

2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称为“71号令”)第五十一条第一项规定，被征收人，是指被征收房屋的所有权人。

因此，私房的征收对象即私房的所有权人。

当然也有例外情况，比如私房原始产权人去世后，私房未进行分割的情形下，那么原始产权人的全部法定继承人对于房屋共同共有，法定继承人即为被征收人。

三、私房“安置人口”的认定

就上海的规定政策而言，目前仍具有适用参考意义的，经历过二个阶段的变迁:

(一)2011年以前，在《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》“61号令”时代

该时期征收对象与被安置人可能不完全一致。简单地说为“数人头”的时代。安置人口认定如下:

第六条:“(应安置人口的认定标准一)截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”

第七条:“(应安置人口的认定标准二)截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口:(一)拆迁范围内应安置人口的未成年子女;(二)因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的;(三)因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的;(四)海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的;(五)本市居民因应征入伍、出国(境)而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;(六)本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的;(七)市政府规定的其他情形。”

第八条:“(应安置人口的认定标准三)房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口:(一)有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口;(二)户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外地结婚的);(三)因应征入伍而注销户口的人员;(四)因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员;(五)户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口;(六)市政府规定的其他情形。

(二)2011年以后，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称为“71号令”);

涉及到私房征收的，“71号令”不再以法律形式规定安置人口概念。但“71号令”明确规定:

被征收人，是指被征收房屋的所有权人。

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。

房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

上述三条规定可看，私房所有权人及时被征收人，也有权取得货币补偿款、产权调换房屋，也就是说私房所有权人实际的动迁安置人口。

“71号令”对于“数人头”还是留了一个口子，规定了“房屋使用人”概念，肯定了居住利益可以得到保障，但是将安置责任划给了私房所有人。导致在实际动迁纠纷中，上海各区法院的判决出现了不一致的情况，但是还是会给“房屋使用人”留有相应的利益。事实上房屋使用人的安置利益由法院来认定。

房屋使用人是指实际占用房屋的单位和个人。主要包括居住产权人和非居产权人，非产权居住人又分为两类，一类是该户被认定为居住困难户，以有关部门确认的安置对象为准;另一类是该户未被认定为居住困难户，非产权的居住人是否属于安置对象应结合私房性质认定。

虽然71号令中仅以“实际占用房屋的单位和个人”对房屋使用人作出界定，但我们归纳审判实践中法院认定私房征收应安置人口的裁判口径则主要是参考公房同住人的认定规则，不过基于对产权人利益保护及区别于福利性质房屋的考虑，私房应安置人口，采用更加严格的标准。主要特征如下:

1、 满足“61号令”第六条的情况，即“截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房，但居住困难)，且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”属于房屋使用人;(所谓他处住房应当具有福利性质)

2、 空挂户口不属于房屋使用人;

3、 奖励补贴一般是归属于实际使用人;

4、 未成年人不作为单独安置人口;

5、 居住困难人口能享受托底保障;

6、 知青回沪人员未实际居住的一般被认定为居住困难。

7、 无产证的情况下，出资翻建人员在翻建面积被认定人员可适当多分;

三、沪高法民[2020]4号《上海市高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》对私房安置人口确定的影响:

该会议纪要明确:私房只有房屋产权人才是被安置人，对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体，不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

该纪要出台，看似堵住了非产权居住人的分配利益的路。但在实际拆迁安置中，仍然出现诸多问题，比如实际征收中对于实际居住人的动迁更难、居住产权人的居住利益难以保障。而且该会议纪要属于裁判的指导，其效力不及正式的法律法规以及司法解释来的。面对如此情形，许多法院还是沿用之前的裁判思路，对房屋使用人在补贴奖励部分仍然酌情分配相应的利益。

二、关于私房动迁的各类问题

法律分析：

1、私房动迁款归产权人所有，产权人有多人的，各人根据产权份额分配。

2、私房里面的户籍人员享受居住困难户等安置政策的，根据攻策获得托底补偿。

3、私房产权人死亡的，动迁款按照继承相关法律规定处理。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、居民户口能否享受拆迁安置

法律分析：

在农村拆迁中一般分为两个部分，一是原有房屋的补偿，二是针对户口的补偿。

如果你是非农户口那么也就代表你不是村集体成员，这样的话针对户口的补偿你是享受不了的。

有农业户口的能得到安置补助，没有农业户口的可能得不到安置补助。

即使迁一个人回农村，也仍然是非农业户口，也不会得到安置补助。

农村房屋拆迁，是集体土地上房屋拆迁，适用《土地管理法》的规定，因此应当对农业户口人员给予安置补助，非农业户口人员一般没有农村村民资格，不能享受农村村民待遇，因而不能得到农业人口的安置补助。

集体土地上房屋拆迁的安置补助一般是安置房，非农业户口人员的房屋拆迁只能得到货币补偿，而不能得到安置房。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

四、拆迁安置人口认定条件

法律分析：

应安置人口的认定标准一：

截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。

应安置人口的认定标准二：

截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

（一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；

（二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；

（三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；

（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；

（五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

（六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

（七）市政府规定的其他情形。

应安置人口的认定标准三：

房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；

（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；

（三）因应征入伍而注销户口的人员；

（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；

（五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；

（六）市政府规定的其他情形。

法律依据：

《中华人民共和国拆迁法》

第十八条 作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府，应当依照本条例的规定对被征收人给予补偿。

第十九条 补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。

除本条例第二十九条规定外，被征收人可以选择补偿方式。

第二十条 货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。

第二十一条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。

房屋征收部门应当向房地产价格评估机构提供本条例第二十四条第一款规定的调查结果。

任何单位或者个人不得干预补偿估价工作。

五、私房动迁如何分配

法律分析：

1、私房动迁款归产权人所有，产权人有多人的，各人根据产权份额分配。

2、私房里面的户籍人员享受居住困难户等安置政策的，根据攻策获得托底补偿。

3、私房产权人死亡的，动迁款按照继承相关法律规定处理。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、私房动迁政策规定

法律分析：

动迁中所谓的私房，其实是产权房，非公有住房，但由于历史原因，不一定有产权证。

包括农村集体土地上的房屋及城市国有土地上的房屋。

私房被征收主体一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准，没有房产证的，根据历史记录材料，谁建造归谁所有，同时考虑家庭成员实际居住和贡献情况。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；

耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。

国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。

承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

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文章来源参考：头条-私房实际居住人员拆迁补偿标准2025，私房动迁如何分配

内容审核：李小乐律师

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