自然资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见，自然资源部1号文明确：加快解决不动产登记若干历史遗留问题！(全文+解读)

自然资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见，自然资源部1号文明确：加快解决不动产登记若干历史遗留问题！(全文+解读)

一、自然资源部1号文明确：加快解决不动产登记若干历史遗留问题！(全文+解读)

近日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)，该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。

解读文件要点如下:

1、由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，土地手续不完善的，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续!

2、国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。用地手续补办后，体制内人员早期认购的“房改房”“集资房”离产权完全“私有化”，可能只差“补交土地出让金”!体制外人员购买的二手“房改房”“集资房”也看到了产权正式过户的曙光

3、开发商将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。问题来了，开发商能不能将土地出让价款转嫁给业主?个人认为，看合同约定，看出售价款，看开发商是否活着，看活着的开发商是否有能力......

4、房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或欠缴税费的，同样按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。同样的问题，开发商“死了”怎么处理?头疼的最终是业主

5、房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，仍执行“先追缴后办证”。烂尾盘的业主，若条件允许，可克服困难形成“已入住”的事实!实在不行，凑钱补交吧

6、划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。注意，内购与外售命运完全不同!划拨地主能否将土地出让价款转嫁给外购业主?个人认为，看合同约定，看划拨地主是否“活着”!从公平角度处理，大概率需由外购业主“买单”

7、“违建”翻身的机会来了!对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，可部分先行出具规划核实意见

8、开发企业或有关单位灭失的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可由政府指定机构或组织代办。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，已办理首次登记的可购房人单方申请办理转移登记

9、已分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按原记载用途进行登记

10、因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，权属关系变动清晰且无争议的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记

11、房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记

12、“小产权房”，借机搭车的机会没有!自然资源部1号文件明确规定，仅化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，不包括集体土地上住宅的历史遗留问题

13、国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题，可参照本通知文件执行

自然资源部

《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》

(自然资发〔2021〕1号)

各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局，部机关相关司局:

为落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，现就加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，通知如下:

一、关于用地手续不完善的问题。由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。

对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经地方人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。

二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。

四、关于开发建设主体灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。

五、关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

各地要高度重视历史遗留问题化解，积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制，细化配套政策，防止违法违规行为借机搭车，根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，明确责任主体、措施和时限，加快推进。要坚持“疏堵结合”严控新增，加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管，从源头上避免出现新的历史遗留问题。要总结推广“交地即交证”“交房即交证”等经验做法，将不动产登记中发现的问题及时向上游环节反映，促进依法履职、加强监管、完善制度。

国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。

自然资源部

2021年1月4日

二、不动产登记历史遗留问题解决办法

构建归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度，着力解决自然资源所有者不到位、所有权边界模糊等问题。

加快构建完备的生态保护管理制度。

这是生态文明制度体系的维系与保障，重心在于打破生态文明建设的系统性、整体性与政府运行的部门性、分割性之间的矛盾。

一方面，更加突出管理制度的整体性。

我国生态环境虽然复杂多样，但仍是一个相互依存、互相影响、彼此共生的生态大系统，所以，对于生态保护，必须高度重视生态系统的整体性规律，统筹考虑自然生态各要素，进行整体保护、系统修复、综合治理。

另一方面，更加突出管理制度的协调性。

建立健全生态文明监管体系，有序整合不同领域、不同部门、不同层次的监管力量，健全完善统一的环境监管体制。

法律依据：

《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》“自然资源资产产权制度是加强生态保护、促进生态文明建设的重要基础性制度，对完善社会主义市场经济体制、维护社会公平正义、建设美丽中国具有重要意义。

”该负责人从中央要求、现实需要阐述了进行自然资源资产产权制度改革的必要性。

三、推进自然资源资产产权制度建设的具体举措包括

自然资源资产产权制度是加强生态保护、促进生态文明建设的重要基础性制度。

中办、国办印发的《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》(以下简称《意见》)，对加快构建中国特色自然资源资产产权制度体系有关工作进行了全面部署。

态产品价值实现提供了有力的制度支撑。

《意见》明确了统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导思想、基本原则、总体目标、主要任务和实施保障。

有几个特别突出的亮点，需要加以特别关注。

第一，发挥市场配置资源决定性作用，加强政府监督管理。

产权是使自己或他人受益或受损的权利，关系到一个行动者使用和控制有价值资源的权利。

产权制度是社会主义市场经济有效运行的基础。

改革开放以来，我国自然资源资产产权制度逐步建立，在促进自然资源节约集约利用和有效保护方面发挥了积极作用，但产权制度在自然资源资产领域发挥的作用还不够。

《意见》以扩权赋能、激发活力为重心，探索自然资源资产所有者权益的多种有效实现形式，发挥市场配置资源的决定性作用，努力提升自然资源要素市场化配置水平；

同时，更好地发挥政府管制作用，促进自然资源权利人合理利用资源。

第二，坚持综合统筹，分门别类细化权能。

自然资源产权制度体系关系到经济社会发展和生态文明建设全局。

《意见》考虑到各类自然资源资产的特殊性，又兼顾到资源之间的普遍性和规律性，确立了综合统筹和分类改革相协调的思路，提出以完善自然资源资产产权体系为重点，以落实产权主体为关键，以调查监测和确权登记为基础，着力促进自然资源集约开发利用和生态保护修复，加强监督管理，注重改革创新，加快构建中国特色自然资源资产产权制度体系。

同时，《意见》抓住“处理所有权与使用权的关系”这一推进自然资源资产产权制度改革的关键点，进一步明确了自然资源资产归谁所有、如何保护、怎样开发、谁来监管等方面的问题。

第三，坚持问题导向，提出“管用有效”的改革举措。

《意见》坚持问题导向，从实际出发，抓住自然资源资产底数不清、所有者不到位、权责不明晰、权益不落实、监管保护制度不健全等问题，认识到这些问题导致产权纠纷多发、资源保护乏力、开发利用粗放、生态退化严重等后果。

明确健全自然资源资产产权体系、明确自然资源资产产权主体、推动自然生态空间系统修复和合理补偿等九项主要任务，提出“管用有效”的改革措施，具有很强的针对性和现实意义。

在今后一段时间内，坚定不移地全面深化自然资源资产产权制度改革，关键是要尽快将《意见》中的制度落到实处。

第一，坚持“制度自信”，以“中国话语”指导实践。

改革是推进社会发展的强大动力，它需要改变旧的制度、旧的事物，涉及到利益的调整和变动。

统筹推进自然资源资产产权制度改革，立足于中国社会主义生态文明的阶段特征，针对性地解决经济发展和生态文明建设存在的问题，并且对未来可能出现的各种状况进行预先部署和设计，这是中国语境下进一步完善生态文明制度的重大举措。

应当确立足够的“制度自信”，贯彻落实《意见》形成的主要任务，勇于冲破思想观念的障碍和利益固化的藩篱，加快构建中国特色自然资源资产产权制度体系，为完善社会主义市场经济体制、维护社会公平正义、建设美丽中国提供基础支撑。

第二，建好改革“前哨站”，强化试点示范带动作用。

试点能否迈开步子、_出路子，直接关系改革成效。

对自然资源资产产权制度改革涉及的具体内容，要因地制宜开展探索，充分积累实践经验。

要建好改革的“前哨站”“侦察岗”，及时掌握改革动态。

充分发挥国家生态文明试验区探索开展全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点作用，充分发挥国家公园体制试点等区域探索开展促进生态保护修复的产权激励机制试点作用；

充分发挥全民所有自然资源资产有偿使用试点地区、农村土地制度改革试点地区等其他区域，部署一批健全产权体系、促进资源集约开发利用和加强产权保护救济试点作用。

通过总结试点经验，探索改革的实现路径和实现形式，最终形成可复制可推广的制度成果。

第三，加强衔接协调，督促改革落实。

统筹推进自然资源资产产权制度改革涉及到土地、矿产、海洋等方方面面的资源，包含明晰产权主体、自然资源确权登记、调查监测评价等各项改革内容，体现出涉及面广，综合性、系统性强等特点。

对于已出台实施方案的，如《自然资源资产有偿使用制度的意见》《自然资源统一确权登记试点方案》等，将加强与本《意见》的衔接协调，确保与改革总体要求保持一致；

对于今后出台改革文件的，要尽快制定具体实施方案，确保专项改革任务落地实施；

最终要将本《意见》及其专项改革任务与《关于加快推进生态文明建设的意见》《生态文明体制改革总体方案》彼此呼应、相互衔接，共同形成中央关于深化生态文明体制改革的战略部署和制度构架。

法律依据

四、关于不动产历史遗留办理的新政策

法律分析：

因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留

法律依据：

《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》

一、由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，土地手续不完善的，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。

二、国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续。

用地手续补办后，体制内人员早期认购的“房改房”“集资房”离产权完全“私有化”，可能只差“补交土地出让金”！体制外人员购买的二手“房改房”“集资房”也看到了产权正式过户的曙光。

三、开发商将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，按照“证缴分离”原则，边追缴土地出让价款，边办理不动产登记手续，不再“先追缴后办证”。

问题来了，至于开发商能不能将土地出让价款转嫁给业主？主要还是看合同约定，看出售价款，看开发商是否活着，看活着的开发商是否有能力等。

五、自然资源资产产权制度解决什么不到位所有权边界模糊

构建归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度，着力解决自然资源所有者不到位、所有权边界模糊等问题。

加快构建完备的生态保护管理制度。

这是生态文明制度体系的维系与保障，重心在于打破生态文明建设的系统性、整体性与政府运行的部门性、分割性之间的矛盾。

一方面，更加突出管理制度的整体性。

我国生态环境虽然复杂多样，但仍是一个相互依存、互相影响、彼此共生的生态大系统，所以，对于生态保护，必须高度重视生态系统的整体性规律，统筹考虑自然生态各要素，进行整体保护、系统修复、综合治理。

另一方面，更加突出管理制度的协调性。

建立健全生态文明监管体系，有序整合不同领域、不同部门、不同层次的监管力量，健全完善统一的环境监管体制。

法律依据：

《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》“自然资源资产产权制度是加强生态保护、促进生态文明建设的重要基础性制度，对完善社会主义市场经济体制、维护社会公平正义、建设美丽中国具有重要意义。

”该负责人从中央要求、现实需要阐述了进行自然资源资产产权制度改革的必要性。

六、不动产登记历史遗留问题解决办法 法律问题

法律分析：

产籍资料不健全。

在为这些房屋办理换证、补证等手续时一并健全产籍资料；

申请转移登记前需先换证，补全产籍资料。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》 第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

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文章来源参考：头条-自然资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见，自然资源资产产权制度解决什么不到位所有权边界模糊

内容审核：王威律师

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