拆迁咨询服务方案，民房拆迁评估服务方案

拆迁咨询服务方案，民房拆迁评估服务方案

一、民房拆迁评估服务方案

民房拆迁评估服务方案主要包括以下几个步骤：

一、暂停公示

由建设主管部门颁发文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，公示期不能超过一年。这一步骤是为了确保拆迁范围内的房屋状态保持稳定，便于后续评估工作的进行。

二、入户调查评估

拆迁人需取得《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》等规划文件后，可进行拆迁工作。拆迁工作的第一步是先入户调查，由拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等单位共同进行。评估公司负责评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。

三、内业计算

评估公司根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。这一步骤是评估过程中非常重要的一环，为后续制定拆迁补偿方案提供依据。

四、制定拆迁实施方案

拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，明确是货币补偿还是实物补偿，以及补偿资金的筹措方式等。

五、申请拆迁许可证

拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去相关部门申请《拆迁许可证》。这一步骤是拆迁工作合法进行的前提。

六、发布拆迁公告

在取得《拆迁许可证》后，发布拆迁公告，声明此次拆迁行为即将开始。同时，公开张贴《拆迁许可证》，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。

七、出具并送达正式的评估报告

评估机构在拆迁公告发布后，需要出具正式的评估报告。每一份报告都需要评估机构正式签字盖章，并通过当面送达或邮递的方式送达给被拆迁人。这一步骤是确保被拆迁人了解自己房屋的评估价值，为后续补偿工作提供依据。

二、拆迁房屋评估办法

法律分析：

房屋拆迁评估程序：

一、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

二、准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

三、评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

四、相关资料的综合分析。

五、编写相关评估报告。

六、评估复核和审批。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

三、房屋拆迁怎么评估

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

四、房屋拆迁评估方法

1、收集交易实例运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。

因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。

目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。

2、选取比较实例尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。

因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。

一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：

（1）估价对象房地产的用途应相同。

这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。

大类用途如下：

商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。

混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。

（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。

建筑结构一般有如下几种：

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

（3）与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。

由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。

因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。

（4）与估价对象房地产的价格类型应相同。

一般来说，价格类型大致有如下几种：

买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。

拆迁估价原则上应适用买卖价格。

（5）与估价对象房地产的估价时点应接近。

估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。

所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。

如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。

一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。

（6）该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。

3、建立可比价格选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。

建立可比价格要做的工作主要包括：

1统一划为单价，如元平方米；

2统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位；

3统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；

4统一面积内含，原则上应是建筑面积。

五、房屋拆迁评估程序是怎样的

法律分析：

房屋拆迁评估程序：

一、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

二、准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

三、评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

四、相关资料的综合分析。

五、编写相关评估报告。

六、评估复核和审批。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

六、房屋拆迁评估收费标准

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

一、啥样的房子拆一赔三

农村房屋拆迁赔偿。

房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

二、安置房被拆后怎么赔偿

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

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文章来源参考：头条-拆迁咨询服务方案，房屋拆迁评估程序是怎样的

内容审核：刘畅律师

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