违建房屋买卖合同，《民法典》：买卖违建房屋的合同无效

违建房屋买卖合同，《民法典》：买卖违建房屋的合同无效

一、《民法典》：买卖违建房屋的合同无效

一、买卖违建房屋合同无效的原因

买卖违建房屋合同无效的原因有两个:

1、违反法律、行政法规的强制性规定

《民法典》第一百五十三条第一款规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

一般认为，买卖违建房屋的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。从法理的角度讲，买卖违建房屋的合同因买卖的标的物违法而无效。

2、违背公序良俗

《民法典》第一百五十三条第二款规定:“违背公序良俗的民事法律行为无效。”

“公序良俗”比《合同法》第五十二条中的“社会公共利益”的内涵和外延都要大:“公序”即公共秩序，是指法律秩序;“良俗”即善良风俗，是指道德准则。

购买违建房屋违反的是法律秩序，即“公序”。因此，违背公序良俗也是购买违建房屋的合同无效的原因之一。

二、买卖违建房屋合同无效的法律后果

《民法典》第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

根据上述法律规定，买卖违建房屋合同无效的法律后果主要有:

1、相互返还

出卖人应当将已收取的房款返还买受人;买受人应当将违建房屋返还出卖人，如违建房屋已被相关部门依法拆除，买受人不需返还。

2、根据过错比例承担损失赔偿责任

(1)房屋价值的损失

如买受人返还违建房屋给出卖人前，违建房屋被相关政府部分拆除，因违建房屋被相关部门依法拆除并非买受人的过错和原因导致的，买受人不需赔偿或补偿出卖人。但是，如买受人因违建房屋被相关部门依法拆除而获得了一定的补偿款，则该补偿款应当返还给出卖人。

(2)形成附合的装饰装修损失

对于已经形成附合的装饰装修损失，买卖双方应根据双方的过错承担。而双方过错的大小，要根据具体案情确定，比如，出卖人是否故意隐瞒了标的房屋系违建房屋，买受人是否明知标的房屋系违建房屋，对于装饰装修可能造成的损失出卖人是否做了相关的提示等。

(3)利息损失和房屋占用费

如买受人已占有使用了违建房屋，则买受人的利息损失和其占有使用违建房屋的利益大致互为对价，因此在这种情形下，买受人无权再主张利息损失，出卖人也无权向买受人主张房屋占用费。如房款支付和房屋占用在时间上相差太大且某一方逾期履行了付款或交付房屋的义务，则受损方可要求对方根据其过错比例支付相应的损失。

附刘某侠与双阳河水库保护中心房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨:买卖违建房屋的合同因违反法律、行政法规的强制性规定，违反公序良俗而无效。合同无效，买卖双方互负返还义务，返还前违建房屋已被相关部门依法拆除的，不需返还。此外，买卖双方应当根据过错比例相互承担损失赔偿责任。

案情简介:2015年5月15日，双阳河水库保护中心作为出卖人与购买人刘某侠签订了《房屋买卖协议书》将涉案房屋出售给刘某侠，同月，双阳河水库保护中心将案涉房屋及土地交付给刘某侠占有使用。刘某侠在占有使用期间对案涉房屋进行了改造和装修。2020年3月27日，依安县依龙镇人民政府下发《关于限期拆除违建的通知》，认定涉案房屋因距离双阳河水库主体工程周围不足500米，违反了规定，已被列为违建项目，要求拆除。该通知下发后，案涉房屋及附属设施即被拆除。

裁判观点【案号:黑龙江省高级人民法院(2021)黑民终191号】案涉房屋及附属物因距离双阳河水库主体工程周围不足500米，被依龙镇人民政府认定为违建项目并被拆除。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条和《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国河道管理条例》的规定，案涉《房屋买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，同时违背公序良俗，属无效合同。......根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《房屋买卖协议书》无效，双阳河水库保护中心应当返还刘某侠购房款，刘某侠返还双阳河水库保护中心房屋。但因案涉房屋属违法建筑被依法拆除，刘某侠对案涉房屋被拆除并无过错，其无需再履行返还义务，仅由双阳河水库保护中心单方返还刘某侠购房款6，664，809.16元。关于刘某侠主张的装修、添附的损失问题。双阳河水库保护中心作为出卖人，同时作为双阳河水库的管理者，在未取得案涉房屋所有权及土地使用权的情况下，与刘某侠签订《房屋买卖协议书》，且买卖的房屋被认定为违章建筑，双阳河水库保护中心存在过错。刘某侠在签订合同时，对案涉房屋位置、状态是知悉的，其应当知晓案涉房屋买卖协议存在违反法律规定、损害公共利益情况，且未对案涉房屋权属情况进行必要审查，亦存在一定过错。一审法院酌定由双阳河水库保护中心对装修、添附的损失承担70%的赔偿责任即1，578，909.39元是适当的。虽然双阳河水库保护中心主张刘某侠自建了部分违章建筑的损失与其无关，但刘某侠系基于对案涉《房屋买卖协议书》的信赖而进行装修、添附，且一审法院已经酌定减免了其部分责任，对于剩余的1，578，909.39元损失双阳河水库保护中心应当赔偿。关于刘某侠主张的利息问题。虽然刘某侠交付购房款后造成了利息的损失，但是其一直占有使用案涉房屋，依据公平原则，亦应支付一定的使用费用，且刘某侠亦存在一定过错，一审法院酌情未支持其该项诉讼请求是适当的。

二、违法建筑的房屋买卖合同有法律效力吗

违建买卖合同的有效认定和强制拆除违法建筑的条件。

根据民法典规定，只要违建买卖合同是双方自愿签订、具备民事行为能力且不违反法律规定和公序良俗，即具有法律效力。

而强制拆除违法建筑的条件包括拆迁补偿决定书生效、法院审查和裁决合法、被拆迁人不自动拆除等。

在面对拆迁时，被拆迁人应确保拆迁程序合法，并保留相关证据以便后续维权。

法律分析

一、民法典中违建买卖合同怎么认定有效

民法典规定，违法建筑买卖时，如果买卖合同是双方自愿签订，双方都有民事行为能力，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、强制拆除违法建筑的条件

1、拆迁补偿决定书已经发生法律效力。

2、经法院的立案审查，做出的拆迁决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，而且必须具有依法取得裁决职权的部门作出。

3、法院已经受理此案，并向被强制拆迁人下达了执行通知书等相关手续。

4、只有在被拆迁人不自动拆除的情况下，才可以采取强制措施。

5、法院采取的强制措施，必须经过合法的审批。

在遇到拆迁时，要分清楚拆迁中的拆迁程序是否是合法的，如果不合法而强制拆除，被拆迁人一定要及时的留下相关的证据，方便进行事后救济维权。

结语

合法有效的违建买卖合同应符合民法典规定，即双方自愿签订、具备民事行为能力、不违反法律规定和公序良俗。

根据《中华人民共和国民法典》第143条规定，民事法律行为有效的条件有三个：

行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗。

而根据第215条规定，当事人订立关于不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。

在强制拆除违法建筑时，需要满足条件：

拆迁补偿决定书生效、法院立案审查、拆迁决定合法、法院受理并下达执行通知书等。

被拆迁人应及时留下证据，以便事后救济维权。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

城市房地产转让管理规定：

第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

中华人民共和国城市居民委员会组织法（2018修正）：

第十五条 居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。

居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。

居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。

三、违建房买卖合同有效吗 -买卖合同

法律分析：

如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，使违章建筑转化为合法建筑，合同就能够成为有效合同，相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，合同就归于无效。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

四、违建房屋买卖合同是否有效

违建房买卖合同是否有效根据实际情况而定，具体如下：

1、合同订立后，由于违章建筑的不确定状态，违章建筑的买卖合同处于有效状态；

2、违章建筑人依法补办土地管理和城市规划手续的，将违章建筑转化为合法建筑，纠正合同效力成为有效合同；

3、如果违章建筑的违法状态不能通过补办相关手续来改变，合同将无效。

违建房的出租合同有效吗违建房的出租合同是无效的。

在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋”，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

五、民法典中违建买卖合同怎么认定有效

违建买卖合同的有效认定和强制拆除违法建筑的条件。

根据民法典规定，只要违建买卖合同是双方自愿签订、具备民事行为能力且不违反法律规定和公序良俗，即具有法律效力。

而强制拆除违法建筑的条件包括拆迁补偿决定书生效、法院审查和裁决合法、被拆迁人不自动拆除等。

在面对拆迁时，被拆迁人应确保拆迁程序合法，并保留相关证据以便后续维权。

法律分析

一、民法典中违建买卖合同怎么认定有效

民法典规定，违法建筑买卖时，如果买卖合同是双方自愿签订，双方都有民事行为能力，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、强制拆除违法建筑的条件

1、拆迁补偿决定书已经发生法律效力。

2、经法院的立案审查，做出的拆迁决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，而且必须具有依法取得裁决职权的部门作出。

3、法院已经受理此案，并向被强制拆迁人下达了执行通知书等相关手续。

4、只有在被拆迁人不自动拆除的情况下，才可以采取强制措施。

5、法院采取的强制措施，必须经过合法的审批。

在遇到拆迁时，要分清楚拆迁中的拆迁程序是否是合法的，如果不合法而强制拆除，被拆迁人一定要及时的留下相关的证据，方便进行事后救济维权。

结语

合法有效的违建买卖合同应符合民法典规定，即双方自愿签订、具备民事行为能力、不违反法律规定和公序良俗。

根据《中华人民共和国民法典》第143条规定，民事法律行为有效的条件有三个：

行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗。

而根据第215条规定，当事人订立关于不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。

在强制拆除违法建筑时，需要满足条件：

拆迁补偿决定书生效、法院立案审查、拆迁决定合法、法院受理并下达执行通知书等。

被拆迁人应及时留下证据，以便事后救济维权。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

城市房地产转让管理规定：

第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

中华人民共和国城市居民委员会组织法（2018修正）：

第十五条 居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。

居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。

居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。

六、民法典中出售违建房的合同有效吗

有的建筑是违章建筑，那要是我们购买了违章建筑并且签订了合同，这样的合同也无效。

买卖违章建筑物的行为属于无效行为，因此签订的房屋买卖合同属无效合同。

法律依据

《民法典》第一百四十四条　

无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

《民法典》第一百四十六条　

虚假表示与隐藏行为的效力 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《民法典》第一百四十八条　

以欺诈手段实施的民事法律行为的效力 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

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文章来源参考：头条-违建房屋买卖合同，民法典中违建买卖合同怎么认定有效

内容审核：李凤吉律师

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