深圳房屋违建条例，深圳市历史遗留违建处理办法

深圳房屋违建条例，深圳市历史遗留违建处理办法

一、深圳市历史遗留违建处理办法

1、确认产权：符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法由市政府另行制定。1999年3月5日之前所建的违法建筑，符合“两规”处理条件的，继续按照“两规”处理。

2、依法拆除：具有下列情形之一的违法建筑应当依法拆除：（一）存在严重安全隐患，又不能整改消除的；

（二）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

（三）占用基本农田的；

（四）占用一级水源保护区用地的；

（五）占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

3、依法没收：具有下列情形之一的违法建筑应当依法没收：（一）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；

（二）超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；（三）其他依法应当没收的情形。

4、临时使用：经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验；经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。

法律依据

《中华人民共和国土地管理法》 第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

二、违建历史遗留问题的界定

违章建筑主要包括：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程许可证而建成的建筑；

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

3、擅自改变了使用性质建成的建筑；

4、擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

另外《城市规划法》还规定：

“限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其它措施；

影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款”。

法律依据:

《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十条

三、农村城市化之殇：深圳历史遗留违法建筑的处理程序及警示意义

#三农#

某确认合同无效纠纷案件，案涉房产系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，也就是特大城市中的棚户区。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；

各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。

”之规定，确认合同无效可能会产生返还财产、折价补偿、赔偿损失的法律后果。

根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”之规定，以及该处理决定的第六条“经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以行政处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证”之规定，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应由行政主管部门进行处理，不同的处理结果可能会影响案涉《房产转让合同书》效力的认定和处理。

当事人已为案涉房产办理了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报》手续，有关行政主管部门也出具了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。

基于上述规定，在无证据证明有关行政主管部门就案涉房产处理完毕之前，人民法院不宜单独就合同效力先行处理。

当事人可在有关行政主管部门对案涉房产处理完毕以后，另行起诉主张权利。

深圳市是改革开放的先锋。

深圳市农村城市化历史遗留违法建筑可以说是全国的典型。

因此，其处理程序对于全国其他地市农村城市化历史遗留违法建筑的处理具有极高的参考价值。

如果放在世界范围内，世界上发展中国家城市化经常遇到一个奇怪的现象。

那就是，越是现代化的大城市，其棚户区、贫民窟现象越严重。

这对于中国跳出发展陷阱具有重要的警示意义，值得乡村建设律师重点关注。

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四、历史遗留问题的违建怎么办理

法律分析：

（一）允许存量型“违法建设”进行不动产登记

允许历史遗留的“违法建筑”进行不动产登记，一方面是保证其暂存期间与合法房屋在登记义务方面的一致性——只有经过登记，缴纳登记费用，才能够对房屋进行占有、使用、收益；

另一方面，则是利于“违法建筑”在新一轮城市建设中的“情况查明”。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

那么，通过存量型“违法建设”的事前登记，无疑将对具体征收过程中的调查工作提供很大便利。

另外，对于违法建设行为人来说，不动产登记则能够确定其对建筑物的财产权利边界。

由于允许历史遗留“违法建筑”暂存，在暂存期间，建设行为人的财产归属权益是被默许为合法的，故而这种权利的确认也将增加其财产安全系数。

（二）增加存量型“违法建筑”的纳税义务

为与前述一项制度构建相匹配，还应当增加存量型“违法建筑”的纳税义务。

在国外以及我国台湾、澳门等地区均存在这种操作路径。

向违法建设行为人征税，一方面有助于合法建筑税赋公平及市场正常秩序的建立，避免不诚信者、违法者得利的“冤大头”现象，另一方面也将潜在的违法建设行为人考量税收之经济负担，抑制其建设热情，从而达到遏制违法建设行为新增的目的。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十四条 第二款 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

五、深圳违建认定细则

违章建筑主要包括：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程许可证而建成的建筑；

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

3、擅自改变了使用性质建成的建筑；

4、擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

另外《城市规划法》还规定：

“限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其它措施；

影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款”。

法律依据:

《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十条

六、历史遗留问题的违建怎么处理

法律分析：

违建问题的界定由城乡规划法等法律规定，违建历史遗留问题属于法律没有明确规定事项，由县级政府以上及相关部门认定。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

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文章来源参考：头条-深圳房屋违建条例，深圳违建认定细则

内容审核：张凡律师

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