违建房屋高度有要求吗，上海建设工程律师：修建农村房屋所需施工资质的认定

违建房屋高度有要求吗，上海建设工程律师：修建农村房屋所需施工资质的认定

一、上海建设工程律师：修建农村房屋所需施工资质的认定

基本案情

刘某诉称：刘某与罗某、冉某签订了《房屋修建承包合同》，约定罗某、冉某将自建房屋交由刘某修建。现刘某已按约将房屋修建完毕，但罗某、冉某未足额支付建房款。故请求判令罗某、冉某支付刘某建房款29500元。

罗某、冉某辩称：刘某修建房屋存在质量问题，需要进行整改，修复费用应当充抵建房款。

法院经审理查明：罗某与冉某系夫妻关系。2015年11月18日，刘某与罗某签订《房屋修建承包合同》，约定房屋做工和材料由刘某负责；三间正屋长11米，进深8米，一楼盖混凝土板（预制板），二楼为西式瓦屋面。合同签订后，刘某已按约将房屋修建完毕并交付罗某、冉某使用，罗某、冉某已支付建房款13万元。罗某、冉某出具《欠条》载明：今欠到刘某(帮我罗某建房款)29500元。

一审法院判决：一、罗某、冉某支付刘某建房款29500元；二、驳回刘某的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定，农民自建低层住宅的建筑活动，不适用该法。《重庆市村镇规划建设管理条例》第二十条规定，村镇建设工程的勘察、设计、施工等建筑活动，按照限额以上工程和限额以下工程的分类进行管理。该条例第五十二条规定，限额以上村镇建设工程，包括四层以上或者建筑面积五百平方米以上住宅或者跨度在六米以上的单层民用建筑；限额以下村镇建设工程，是指限额以上工程范围之外的其他村镇建设项目。本案中，案涉房屋性质为农村住宅，房屋楼层低于四层，建筑面积小于五百平方米，系限额以下村镇建设工程，因此，虽然刘某没有施工资质，但罗某与刘某签订的《房屋修建承包合同》仍应认定为有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现房屋已经修建完毕并交付罗某、冉某使用，且罗某、冉某还出具《欠条》认可欠付刘某建房款29500元，故罗某、冉某应当按照约定支付建房款。罗某、冉某主张房屋存在质量问题，应当扣除相应修复费用，但未举示房屋存在质量问题的证据，亦未举示已产生修复费用的证据，故对罗某、冉某的抗辩意见不予采纳。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shanghaijzgcls.com

二、上海农村房产纠纷律师收费的标准是什么？

上海合作建房纠纷律师收费方式有计件收费、按标的额比例收费和计时收费。

《律师服务收费管理办法》

第十条

律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。

计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；

按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务；

计时收费可适用于全部法律事务。

一、上海合作建房纠纷的律师授权委托书满足哪些条件才有效？

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、在上海合作建房纠纷委托律师申请仲裁的流程有哪些？

1、到约定的仲裁委申请仲裁，提交书面的仲裁申请书、仲裁协议；

2、仲裁委对于可以立案的案件，出决定，如果决定立案的，五日之内会发出相关书面通知；

3、仲裁委将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人；

4、组成仲裁庭，当事人参加仲裁。

三、上海合作建房纠纷的处理方式有哪些？

1、协商。

依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。

该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。

2、调解。

由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。

当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。

3、仲裁。

将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。

仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请法院强制执行。

4、诉讼。

一方向法院提出请求，由法院裁决纠纷的制度。

诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

三、上海农村房屋建设最新规定

农村村民个人建房需遵循规划要求，鼓励集体建房，不得申请个人建房。

一户只能拥有一处宅基地，面积不得超标。

现有宅基地可改建、扩建或翻建，不得新建。

个人建房后应拆除原宅基地上的建筑物，并由政府组织整理或复垦。

未规定建房间距和高度的区域，南北向间距为南侧高度的1.4倍，东西向间距不得小于较高建筑高度的1.2倍。

相邻房屋间距一般为1.5米，最多不超过2米。

楼房总高度不得超过10米，不符合标准的住宅不得加层。

法律分析

鼓励集体建房，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。

所在区域已实施集体建房的，不得申请个人建房；

所在区域属于经批准的规划确定保留村庄，且尚未实施集体建房的，可以按规划申请个人建房。

农村村民将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所，或者已参加集体建房，再申请建房的，一律不予批准。

区（县）规划国土管理部门应当按照市房地资源局、市发展改革委下达的土地利用年度计划指标，确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（乡）人民政府。

镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合区（县）规划国土管理部门分解下达的村民建房年度用地计划指标。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求的农村村民实施个人建房的，应当在原址改建、扩建或者翻建，不得易地新建。

农村村民按规划易地实施个人建房的，应当在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；

参加集体建房的，应当在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。

原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并由镇（乡）人民政府或者区（县）规划国土管理部门及时组织整理或者复垦。

村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域，按照下列规定执行：

（一）朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.4倍；

朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。

老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.2倍；

朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1倍。

（二）相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。

（三）楼房总高度不得超过10米，其中，底层层高为3米到3.2米，其余层数的每层层高宜为2.8米到3米。

副业棚舍为一层。

不符合问距标准的住宅，不得加层。

结语

鼓励集体建房，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。

个人建房需符合规划要求，不得在已实施集体建房区域申请。

村民售房、改建经营或已参与集体建房后再申请建房均不予批准。

村民建房用地计划指标由规划国土管理部门确定，并下达给镇（乡）政府。

一户村民只能拥有一处宅基地，面积不得超标。

个人建房应在原址改建、扩建或翻建，不得新建。

村民易地建房后须拆除原址建筑物，宅基地由相关部门收回整理。

对于未规定间距和高度的区域，需按规定执行，确保合理布局和安全标准。

楼房高度不得超过10米，底层层高3米到3.2米，其他层宜为2.8米到3米。

副业棚舍为一层，不得违反间距标准加层。

法律依据

《上海市农村村民住房建设管理办法》

第三十三条（镇乡人民政府的监督检查）镇（乡）人民政府应当加强对本区域内农村村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止；

劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告区（县）人民政府和有关部门。

第三十六条（违反规划管理的处罚）未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定处理。

第三十九条（执法者违法违规行为的追究）有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、上海市农村村民住房建设管理办法 法律问题

法律分析:

为了加强本市农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定上海市农村村民住房建设管理办法。

法律依据:

《上海市农村村民住房建设管理办法》

第一条 为了加强本市农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进乡村振兴战略实施，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房(以下统称\"村民建房\")及其管理。

第三条 本办法中下列用语的含义是:

(一)农村村民，是指具有本市农业户口的本市农村集体经济组织成员。

(二)农户建房，是指由村民以户为单位,自行申请宅基地建造住房的活动。

(三)集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条 市农业农村行政管理部门是本市农村宅基地使用的主管部门;区农业农村行政管理部门负责本辖区内宅基地使用的具体管理。

市规划资源行政管理部门是本市村民建房规划、用地的主管部门;区规划资源行政管理部门负责本辖区内村民建房的规划、用地管理，镇(乡)土地管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

市住房城乡建设行政管理部门是本市村民建房的建筑活动主管部门，并负责农村建筑风貌的引导;区建设行政管理部门负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

区人民政府和镇(乡)人民政府负责本辖区内村民建房的管理。

镇(乡)人民政府受区规划资源行政管理部门委托，审核发放农户建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行开工查验和竣工验收;受区建设行政管理部门委托，进行农户建房安全质量的现场指导和监督检查。

发展改革、生态环境、绿化市容、公安、民政等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

五、上海合作建房纠纷律师收费方式有哪些

上海合作建房纠纷律师收费方式有计件收费、按标的额比例收费和计时收费。

《律师服务收费管理办法》

第十条

律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。

计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；

按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务；

计时收费可适用于全部法律事务。

一、上海合作建房纠纷的律师授权委托书满足哪些条件才有效？

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、在上海合作建房纠纷委托律师申请仲裁的流程有哪些？

1、到约定的仲裁委申请仲裁，提交书面的仲裁申请书、仲裁协议；

2、仲裁委对于可以立案的案件，出决定，如果决定立案的，五日之内会发出相关书面通知；

3、仲裁委将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人；

4、组成仲裁庭，当事人参加仲裁。

三、上海合作建房纠纷的处理方式有哪些？

1、协商。

依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。

该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。

2、调解。

由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。

当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。

3、仲裁。

将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。

仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请法院强制执行。

4、诉讼。

一方向法院提出请求，由法院裁决纠纷的制度。

诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

六、上海建房施工纠纷律师收费标准是什么

不同地区，不同水平的律师收费标准也都是不一样的，国家并未对律师收取服务费的数额进行强制规定，部分地区可能会有律协以及有关部门出台的律师收费指导意见，但是一般也只规定最低收费。

律师服务费主要还是受市场调控。

房产纠纷属于民事纠纷中的合同纠纷类型，一般按照民商事案件计时、计件或者按标的的方式进行收费，其具体收费的标准与具体案件细节以及案件涉及房产价值有关。

（一）计时收费

一般决定委托代理前都需要先进行法律咨询服务，法律咨询服务收费范围一般为200—1500元/小时

（二）按标的额收费

案件存在财产争议的，一般以诉讼标的为基础，按比例收取律师费。

1.争议标的在10万元以下部分8%—10%，最低一般不低于5000元；

2.争议标的在10万元以上但在100万元以下部分6%—7%；

（三）其他费用

1.房产价值鉴定费用，需要到当地有资质的司法鉴定中心或者指定民间鉴定机构进行，其收费一般为2000—10000不等；

2.律师代办公证业务，根据代办的事务不同，按每件1500-3000元收费；

3.律师函及法律意见书：

为委托方出具律师函或法律意见书，根据相关事务难易程度、使用目的、工作所需耗费时间等因素协商收费，每份收费一般为1500-20000元；

4.其他律师调查、调解等案件，按实际情况协商收费。

一、律师收费注意事项是什么？

(一)刑事案件的犯罪嫌疑人、被告人同时涉及数个罪名或数起犯罪事实，可按照所涉罪名或犯罪事实分别计件收费。

刑事附带民事诉讼案件的民事诉讼部分，属于实行政府指导价范围的，按照民事诉讼案件标准收费；

属于市场调节价范围的，由律师事务所和委托人协商确定。

(二)民事、行政诉讼案件同时涉及财产和非财产关系的，可按较高者计算并收费。

反诉案件，可在本诉案件收费的基础上由律所与委托人协商确定。

(三)代理各类诉讼案件的申诉，按照一审阶段收费标准执行。

(四)重大、疑难、复杂诉讼案件经律师事务所与委托人协商一致，可以在规定标准5倍之内(含12倍)协商确定收费标准。

(五)前述收费标准，除另有指明外，是指诉讼案件一审阶段的收费标准。

单独代理二审、死刑复核、再审、执行案件的，按照一审阶段收费标准执行。

曾代理前一阶段的，后一阶段起减半收取。

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文章来源参考：头条-违建房屋高度有要求吗，上海合作建房纠纷律师收费方式有哪些

内容审核：张雪英律师

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