房屋权籍调查出现违建，自建房权籍调查历史遗留问题

房屋权籍调查出现违建，自建房权籍调查历史遗留问题

一、自建房权籍调查历史遗留问题

自建房权籍调查历史遗留问题主要涉及宅基地权属争议的处理以及祖屋继承权问题。以下是针对这些问题的详细解答：

一、宅基地权属争议处理

协商解决：

农户之间发生宅基地权属争议，首先应尊重历史，相互谦让，尝试通过协商解决问题。

若协商成功，最好签订书面协议，确保双方权益得到保障。协议内容不得违反相关法律法规，不得损害国家、集体利益和其他村民的合法权益。

申请处理：

若协商不成，任何一方或双方可向当地乡（镇）政府或土地管理所等受理机关提出处理申请。

申请时，需以书面形式明确申请人、对方当事人信息，申请处理事项、具体要求、理由，并附争议地块示意图及相关证据。

受理机关应在规定时间内决定是否受理，并通知申请人。决定受理的，将进行进一步处理。

行政复议与诉讼：

当事人对处理决定不服的，可在规定时间内向上一级处理机关申请复议或直接向人民法院起诉。

复议机关应在规定时间内作出复议决定。当事人对复议决定仍不服的，可依法向人民法院起诉。

二、祖屋继承权问题

继承条件：

继承应在被继承人（即遗留下房产的人）死亡后才能发生。

继承人应当是被继承人的合法继承人，即依法能作为继承人的个体或组织。

遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

继承程序：

继承人在办理房产继承手续前，需进行遗产继承公证。

完成公证后，携带相关材料（如继承权公证书、身份证、房地产权证等）到房地产登记机构办理继承登记。

办理过程中需缴纳相关费用，如手续费、印花税、测绘费等。

审核通过后，新的房产证书将颁发给继承人。

综上所述，自建房权籍调查历史遗留问题的处理涉及多个方面，包括宅基地权属争议的协商、申请处理以及可能的行政复议与诉讼，还有祖屋继承权的确认与继承程序的办理。在处理这些问题时，应遵循相关法律法规，确保各方权益得到妥善保障。

二、房屋历史遗留问题

法律分析:

处理原则

（一）以“尊重历史、分类施策、解决问题、维护公平”为指导，坚持处理违法违规行为与解决实际问题相结合，切实解决房屋产权登记发证历史遗留问题。

（二）解决房屋产权登记发证历史遗留问题，应严格把握“三个前提”：

一是申报发证房屋必须符合土地总体利用规划和城市总体规划强制条文要求；

二是申报发证房屋必须符合消防规范强制条文要求；

三是申报发证房屋必须符合质量安全要求。

不符合这“三个前提”的不予办理。

房屋质量鉴定、消防和人防验收，均以项目建设年代的标准进行鉴定和验收；

土地出让金收缴标准由自然资源部门根据项目的性质及实际情况研究确定。

（三）解决房屋产权登记发证历史遗留问题，申报发证房屋如满足以上“三个前提”，自然资源、住建、人防、消防等相关部门均应积极研究破解难题，提出明确的办理意见。

（四）经市、区政府或市保障性住房建设指挥部认定的保障性住房项目、市政项目中的房屋及其他公益类项目中的房屋，没有办理前期施工建设手续开工建设的，由项目所在地辖区政府向市政府作出检查；

保障性住房项目、市政项目及其他公益类项目由住建部门负责，对项目建设单位进行行政处罚后，申报办理时不再进行经济处罚。

法律依据:

《兰州印发关于房屋产权登记发证历史遗留问题的解决方案》 处理办法

（一）符合解决房屋产权登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，土地手续不全的，由自然资源部门审核提出办理意见，建设单位补缴相关土地费用后，办理登记手续，不再办理土地划拨或出让手续。

1.已取得《建设工程规划许可证》的项目，符合《建设工程规划许可证》审批内容的，自然资源部门核实土地缴费情况后，由登记机构办理产权登记；

存在欠缴土地出让金情况的，待缴清后办理。

违反《建设工程规划许可证》审批内容的，经自然资源部门认定，补交土地出让金后由登记机构办理产权登记。

2.未取得《建设工程规划许可证》的项目，由自然资源部门明确规划条件后，需补交土地出让金的，缴清后由登记机构办理产权登记。

3.未完成集体土地转用报批和征收手续的项目，不予办理。

（二）符合解决房屋产权登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，建设工程规划手续不全的，由自然资源部门审核提出办理意见。

1.已取得《建设工程规划许可证》，已建成且结构质量、消防满足要求的，符合《建设工程规划许可证》审批内容的，不再办理《建设工程竣工规划验收合格证》，权利人申请后办理房屋产权登记。

2.对违反《建设工程规划许可证》审批内容，存在改变层数、增加面积、移位、改变功能、改变户型等问题的，由自然资源部门提出处理意见，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响、也不能拆除的，没收实物或者违法收入。

未按要求完成拆迁（含界内拆迁和界外代拆）义务的建设项目，不予办理。

对该类情况房屋分保障性住房和非保障性住房分类处理，经市、区政府或市保障性住房指挥部认定的保障性住房项目，按该工程违法部分造价的5%处罚；

对非保障房项目，按该工程违法部分造价的10%处罚；

没收违法收入的，违法收入按房屋销售合同确定，项目单位无法提供或不提供房屋销售合同的，由自然资源部门选定有资质的评估单位评估确定，所需费用计入没收费用中。

处罚后依法依规补缴土地出让金、城市基础配套费、人防结建费等费用，不再办理建设工程规划竣工核实手续，权利人申请后办理房屋产权登记。

3.对未取得《建设工程规划许可证》，已建成、不违反城市总体规划强制条文要求且结构质量、消防满足要求的，由城管部门依法依规处罚。

处罚后依法依规补交土地出让金、城市基础设施配套费、人防结建费等费用，不再办理规划手续，权利人申请后办理房屋产权登记。

（三）符合解决房屋登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，建设工程施工手续不全的，由住建部门审核提出办理意见。

项目建设工程因前期手续不全等原因，不能进行工程质量验收和办理竣工备案的，可委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行质量鉴定，达到质量鉴定要求的，鉴定结果在质监机构进行备案后，由住建部门提出办理意见。

（四）申请房屋产权登记的建设项目不符合消防规范强制条文要求的，由消防部门提出整改意见，整改后达到消防规范强制条文要求的，由消防部门依法进行技术审查后提出办理意见。

（五）申请房屋产权登记的建设项目人防手续不全的，由人防部门按照房屋建设年代相关人防法规政策审核提出办理意见。

（六）申请房屋产权登记涉及的税收问题由税务部门研究提出办理意见。

（七）符合本《实施意见》申报条件的房屋须由产权单位（产权人）积极主动申报，各区政府负责督促本辖区未登记房屋的产权单位（产权人）进行申报。

三、历史遗留问题的房屋确权

法律分析：

1、产籍资料不健全。

在为这些房屋办理换证、补证等手续时一并健全产籍资料；

申请转移登记前需先换证，补全产籍资料。

2、房地权利主体不一致的。

根据房地产管理法的规定，房地权利主体必须一致，如果要求产权人将土地使用证重新变更到原房屋所有权人名下，再为其换证，势必造成社会的不稳定，浪费申请人的人力、物力，又增加土地部门的工作量。

如果直接过户，房屋的产籍资料又不健全。

在这种情况下，提交现土地使用权人的土地使用证可为原产权人换证，并在登记簿备注栏及土地使用证复印件上注记土地使用权人已登记到﹡﹡﹡名下，原产权人领证后，随即和下手产权人共同申请转移登记。

这样，既保证了房地权利主体的一致，又健全了房屋的产籍资料，方便了群众。

3、房屋所有权人的姓名填写有误的。

如果户口簿有记载，提交户口簿即可；

更多情况是户口簿无记载，如果是同音字，可由村民委员会出具证明；

如果是乳名、曾用名，可由村民委员会和二个与产权人无利害关系的村民，最好是当时的登记工作人员出具证明，受理后，在集体经济组织内公告，经公告无异议即可登记发证。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第八条 嗄城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。

第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时的转让、抵押。

第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

四、历史遗留房屋合法性认定

法律分析：

1. 压缩了时间成本，严重地损害了被拆迁人的利益2. 农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证，建房证也不能认定为违章建筑3. 本该属于我们的土地和建筑材料我们仍有寻求补偿的权利。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：

认定为合法建筑的，应当给予补偿；

认定为违法建筑的，则不给予补偿。

五、房屋历史遗留问题 法律问题

法律分析:

处理原则

（一）以“尊重历史、分类施策、解决问题、维护公平”为指导，坚持处理违法违规行为与解决实际问题相结合，切实解决房屋产权登记发证历史遗留问题。

（二）解决房屋产权登记发证历史遗留问题，应严格把握“三个前提”：

一是申报发证房屋必须符合土地总体利用规划和城市总体规划强制条文要求；

二是申报发证房屋必须符合消防规范强制条文要求；

三是申报发证房屋必须符合质量安全要求。

不符合这“三个前提”的不予办理。

房屋质量鉴定、消防和人防验收，均以项目建设年代的标准进行鉴定和验收；

土地出让金收缴标准由自然资源部门根据项目的性质及实际情况研究确定。

（三）解决房屋产权登记发证历史遗留问题，申报发证房屋如满足以上“三个前提”，自然资源、住建、人防、消防等相关部门均应积极研究破解难题，提出明确的办理意见。

（四）经市、区政府或市保障性住房建设指挥部认定的保障性住房项目、市政项目中的房屋及其他公益类项目中的房屋，没有办理前期施工建设手续开工建设的，由项目所在地辖区政府向市政府作出检查；

保障性住房项目、市政项目及其他公益类项目由住建部门负责，对项目建设单位进行行政处罚后，申报办理时不再进行经济处罚。

法律依据:

《兰州印发关于房屋产权登记发证历史遗留问题的解决方案》 处理办法

（一）符合解决房屋产权登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，土地手续不全的，由自然资源部门审核提出办理意见，建设单位补缴相关土地费用后，办理登记手续，不再办理土地划拨或出让手续。

1.已取得《建设工程规划许可证》的项目，符合《建设工程规划许可证》审批内容的，自然资源部门核实土地缴费情况后，由登记机构办理产权登记；

存在欠缴土地出让金情况的，待缴清后办理。

违反《建设工程规划许可证》审批内容的，经自然资源部门认定，补交土地出让金后由登记机构办理产权登记。

2.未取得《建设工程规划许可证》的项目，由自然资源部门明确规划条件后，需补交土地出让金的，缴清后由登记机构办理产权登记。

3.未完成集体土地转用报批和征收手续的项目，不予办理。

（二）符合解决房屋产权登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，建设工程规划手续不全的，由自然资源部门审核提出办理意见。

1.已取得《建设工程规划许可证》，已建成且结构质量、消防满足要求的，符合《建设工程规划许可证》审批内容的，不再办理《建设工程竣工规划验收合格证》，权利人申请后办理房屋产权登记。

2.对违反《建设工程规划许可证》审批内容，存在改变层数、增加面积、移位、改变功能、改变户型等问题的，由自然资源部门提出处理意见，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响、也不能拆除的，没收实物或者违法收入。

未按要求完成拆迁（含界内拆迁和界外代拆）义务的建设项目，不予办理。

对该类情况房屋分保障性住房和非保障性住房分类处理，经市、区政府或市保障性住房指挥部认定的保障性住房项目，按该工程违法部分造价的5%处罚；

对非保障房项目，按该工程违法部分造价的10%处罚；

没收违法收入的，违法收入按房屋销售合同确定，项目单位无法提供或不提供房屋销售合同的，由自然资源部门选定有资质的评估单位评估确定，所需费用计入没收费用中。

处罚后依法依规补缴土地出让金、城市基础配套费、人防结建费等费用，不再办理建设工程规划竣工核实手续，权利人申请后办理房屋产权登记。

3.对未取得《建设工程规划许可证》，已建成、不违反城市总体规划强制条文要求且结构质量、消防满足要求的，由城管部门依法依规处罚。

处罚后依法依规补交土地出让金、城市基础设施配套费、人防结建费等费用，不再办理规划手续，权利人申请后办理房屋产权登记。

（三）符合解决房屋登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，建设工程施工手续不全的，由住建部门审核提出办理意见。

项目建设工程因前期手续不全等原因，不能进行工程质量验收和办理竣工备案的，可委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行质量鉴定，达到质量鉴定要求的，鉴定结果在质监机构进行备案后，由住建部门提出办理意见。

（四）申请房屋产权登记的建设项目不符合消防规范强制条文要求的，由消防部门提出整改意见，整改后达到消防规范强制条文要求的，由消防部门依法进行技术审查后提出办理意见。

（五）申请房屋产权登记的建设项目人防手续不全的，由人防部门按照房屋建设年代相关人防法规政策审核提出办理意见。

（六）申请房屋产权登记涉及的税收问题由税务部门研究提出办理意见。

（七）符合本《实施意见》申报条件的房屋须由产权单位（产权人）积极主动申报，各区政府负责督促本辖区未登记房屋的产权单位（产权人）进行申报。

六、历史遗留房屋合法性认定 法律问题

法律分析：

处理原则

（一）以“尊重历史、分类施策、解决问题、维护公平”为指导，坚持处理违法违规行为与解决实际问题相结合，切实解决房屋产权登记发证历史遗留问题。

（二）解决房屋产权登记发证历史遗留问题，应严格把握“三个前提”：

一是申报发证房屋必须符合土地总体利用规划和城市总体规划强制条文要求；

二是申报发证房屋必须符合消防规范强制条文要求；

三是申报发证房屋必须符合质量安全要求。

不符合这“三个前提”的不予办理。

房屋质量鉴定、消防和人防验收，均以项目建设年代的标准进行鉴定和验收；

土地出让金收缴标准由自然资源部门根据项目的性质及实际情况研究确定。

（三）解决房屋产权登记发证历史遗留问题，申报发证房屋如满足以上“三个前提”，自然资源、住建、人防、消防等相关部门均应积极研究破解难题，提出明确的办理意见。

（四）经市、区政府或市保障性住房建设指挥部认定的保障性住房项目、市政项目中的房屋及其他公益类项目中的房屋，没有办理前期施工建设手续开工建设的，由项目所在地辖区政府向市政府作出检查；

保障性住房项目、市政项目及其他公益类项目由住建部门负责，对项目建设单位进行行政处罚后，申报办理时不再进行经济处罚。

法律依据：

《兰州印发关于房屋产权登记发证历史遗留问题的解决方案》 处理办法

（一）符合解决房屋产权登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，土地手续不全的，由自然资源部门审核提出办理意见，建设单位补缴相关土地费用后，办理登记手续，不再办理土地划拨或出让手续。

1.已取得《建设工程规划许可证》的项目，符合《建设工程规划许可证》审批内容的，自然资源部门核实土地缴费情况后，由登记机构办理产权登记；

存在欠缴土地出让金情况的，待缴清后办理。

违反《建设工程规划许可证》审批内容的，经自然资源部门认定，补交土地出让金后由登记机构办理产权登记。

2.未取得《建设工程规划许可证》的项目，由自然资源部门明确规划条件后，需补交土地出让金的，缴清后由登记机构办理产权登记。

3.未完成集体土地转用报批和征收手续的项目，不予办理。

（二）符合解决房屋产权登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，建设工程规划手续不全的，由自然资源部门审核提出办理意见。

1.已取得《建设工程规划许可证》，已建成且结构质量、消防满足要求的，符合《建设工程规划许可证》审批内容的，不再办理《建设工程竣工规划验收合格证》，权利人申请后办理房屋产权登记。

2.对违反《建设工程规划许可证》审批内容，存在改变层数、增加面积、移位、改变功能、改变户型等问题的，由自然资源部门提出处理意见，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响、也不能拆除的，没收实物或者违法收入。

未按要求完成拆迁（含界内拆迁和界外代拆）义务的建设项目，不予办理。

对该类情况房屋分保障性住房和非保障性住房分类处理，经市、区政府或市保障性住房指挥部认定的保障性住房项目，按该工程违法部分造价的5%处罚；

对非保障房项目，按该工程违法部分造价的10%处罚；

没收违法收入的，违法收入按房屋销售合同确定，项目单位无法提供或不提供房屋销售合同的，由自然资源部门选定有资质的评估单位评估确定，所需费用计入没收费用中。

处罚后依法依规补缴土地出让金、城市基础配套费、人防结建费等费用，不再办理建设工程规划竣工核实手续，权利人申请后办理房屋产权登记。

3.对未取得《建设工程规划许可证》，已建成、不违反城市总体规划强制条文要求且结构质量、消防满足要求的，由城管部门依法依规处罚。

处罚后依法依规补交土地出让金、城市基础设施配套费、人防结建费等费用，不再办理规划手续，权利人申请后办理房屋产权登记。

（三）符合解决房屋登记发证历史遗留问题申报条件的建设项目，建设工程施工手续不全的，由住建部门审核提出办理意见。

项目建设工程因前期手续不全等原因，不能进行工程质量验收和办理竣工备案的，可委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行质量鉴定，达到质量鉴定要求的，鉴定结果在质监机构进行备案后，由住建部门提出办理意见。

（四）申请房屋产权登记的建设项目不符合消防规范强制条文要求的，由消防部门提出整改意见，整改后达到消防规范强制条文要求的，由消防部门依法进行技术审查后提出办理意见。

（五）申请房屋产权登记的建设项目人防手续不全的，由人防部门按照房屋建设年代相关人防法规政策审核提出办理意见。

（六）申请房屋产权登记涉及的税收问题由税务部门研究提出办理意见。

（七）符合本《实施意见》申报条件的房屋须由产权单位（产权人）积极主动申报，各区政府负责督促本辖区未登记房屋的产权单位（产权人）进行申报。

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文章来源参考：头条-房屋权籍调查出现违建，房屋历史遗留问题 法律问题

内容审核：孙凌枫律师

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