2019年广元拆迁计划，物业出租公共区域收益的法律规定

2019年广元拆迁计划，物业出租公共区域收益的法律规定

一、物业出租公共区域收益的法律规定

一、物业出租公共区域收益的法律规定

利用物业共用部分获取的收益(包括前期物业管理期间的收益),归共同拥有该物业的业主所有。

1、全体业主所有

小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。

2、部分业主所有

利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益,归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时,某幢房屋产生的电梯广告费,归该幢房屋业主共同所有。

二、小区公共收益有哪些方面

1、小区公共区域的广告收益。

2、小区公共区域的停车位收益。

3、小区公共区域内租赁的摊位收益。

4、利用小区公共配套设施收益。如小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地,是属于小区的公共配套,在小区业主使用时,会缴纳一定的费用,那么这笔钱也应该是属于公共收益。

5、部分通信运营管理费,如,在一些宽带、通信公司进驻小区时,如果缴纳了费用,这笔费用也属于公共益。

6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿

7、自制售水机运营费用,现在小区有一些自制售水机,如果在这些售水机进驻时,也缴纳了管理费,那么费用应该属于公共收益。

8、物业管理用房的收益,如物管公司有一间或者几间没有用,把剩下的租出去,那么租金就应该算作公共收益。

三、《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》规定,利用住宅共用部分所得的收入,应纳入业主大会专项维修资金账户,在每季度末予以结算(对结算时间合同另有约定的从其约定),并于次月5日前纳入专项维修资金账户。

物业服务企业应将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目,独立核算。

二、小区公共区域物业有权出租么

法律分析：

公共收益属于业主共有，《民法典》对此作出了规定。

《民法典》第二百八十二条规定：

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

也就是说，利用小区业主的共有部分产生的收入就是小区公共收益。

比如电梯轿厢广告收入、外墙及灯箱广告收入、公共停车场收入、小区其他配套设施收入等。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

三、物业将小区公共区域对外出租是否合法吗

法律分析：

物业将小区公共区域对外出租是不合法的。

小区是没有权力出租公共用地的。

住宅小区内的道路、绿地，为小区公共用地，小区全体业主对其拥有建筑物区分所有权。

法律依据：

《物业管理条例》 第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

业主因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。

由于业主对物业的共用部位、共用设施设备共同拥有所有权，共同决定如何对其使用、收益以及收益的分配等，因而业主个人或物业管理企业占用小区物业的共用部位、共用设施设备包括利用其经营的，应当征得业主的同意。

至于商业化经营所得收益，应当归业主所有，由共同拥有所有权的业主决定如何利用。

四、民法典对物业小区公共收益的规定

《中华人民共和国民法典》中小区公共收益的使用规定如下：

1、《中华人民共和国民法典》小区公共收益为全体业主共有，具体由谁支配需召开业主大会，由全体业主投票决定。

在小区业主大会、业主委员会成立前，根据前期物业服务合同约定，受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的物业服务企业，可代为管理该小区的公共收益；

业主大会、业主委员会成立后，业主大会可自行决定公共收益由业主委员会自行管理，或通过物业服务合同约定委托给物业服务企业管理。

目前一般都是由物业服务企业在管理，并由其决定公共收益的用途；

2、小区公共收益，按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费，除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

也就是说，利用小区业主的共有部分产生的收入就是小区公共收益。

比如电梯轿厢广告收入、外墙及灯箱广告收入、公共停车场收入、小区其他配套设施收入等。

现代物业管理具有如下功能：

1、物业管理教化和益智的功能。

现代物业管理的重心已不再是在清洁、绿化、房管、保安等四大传统项目的经营和服务上了。

现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化，使业主肩一种情感的归属。

这样的物业管理消费，能增长消费者的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高业主的素养；

2、物业管理促进身心健康的功能。

在衣食无忧的现代都市人群中，越来越多的人已不再满足于偏居一隅，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现，“买房买环境，买房买享受”的理念也为越来越多的现代人所接受。

因为人的一生大部分时间将在小区度过。

生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的高度体验。

这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，生活质量提高；

3、物业管理社交和繁荣文化的功能。

物业管理消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。

物业管理消费的层次越高，越表现出对高品位服务、高品位文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需求。

而现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。

而社区文化的振兴和繁荣将推动人与人之间的信息和情感交流。

因此，从这个意义上讲，物业管理消费促进了人们的社会交流和情感的交融；

4、物业管理具有净化社会空气、促进社会和谐发展的功能。

营造文明、安怡、祥和的家园氛围，使业主的思想道德水平和文化素质有明显而易见提高，是现代物业管理的基本目标之一。

高质量的物业管理消费可以提高人的整体素质，从而促进整个社会的和谐发展。

综上所述，这些收入并非全部都归业主所有。

因为在经营管理业主共有部分的时候，会支出相应的管理成本。

比如额外聘请人工的费用、购买停车场收费系统和相关设备的费用、共有部分的维修和养护费用等，这些费用支出就是合理成本，在扣除这部分开支后，公共收益的剩余部分才是业主所有。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

五、物业法对小区公共收益的规定

法律分析：

公共收益属于业主共有，《民法典》对此作出了规定。

《民法典》第二百八十二条规定：

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

也就是说，利用小区业主的共有部分产生的收入就是小区公共收益。

比如电梯轿厢广告收入、外墙及灯箱广告收入、公共停车场收入、小区其他配套设施收入等。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

六、物业服务企业有权将小区内共用部位出租收取租金吗?

法律分析：

小区是没有权力出租公共用地的。

住宅小区内的道路、绿地，为小区公共用地，小区全体业主对其拥有建筑物区分所有权。

物业出租小区公共区域，是侵犯业主权益，应先与物业协商，协商不成，可以就相关问题收集证据，起诉开发商。

由于业主对物业的共用部位、共用设施设备共同拥有所有权，共同决定如何对其使用、收益以及收益的分配等，因而业主个人或物业管理企业占用小区物业的共用部位、共用设施设备包括利用其经营的，应当征得业主的同意。

至于商业化经营所得收益，应当归业主所有，由共同拥有所有权的业主决定如何利用。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

《中华人民共和国物业管理条例》第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

业主因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。

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文章来源参考：头条-2019年广元拆迁计划，物业法对小区公共收益的规定

内容审核：黄晓丽律师

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