外国如何处理违建房屋，北京拆迁律师：招商引资中的信赖利益保护

外国如何处理违建房屋，北京拆迁律师：招商引资中的信赖利益保护

一、北京拆迁律师：招商引资中的信赖利益保护

最高人民法院在相关案件的裁判中也多次提及招商引资、信赖利益保护情形下对无证房屋拆除后的适当补偿问题：北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师为您解读遇到违法征地拆迁，法律途径维权流程？

（2020）最高法行申8593号《行政裁定书》

一审法院在审理期间向当时负责征迁工作的xx区xx街道办事处工作人员进行调查核实，了解到案涉房屋原为招商引资项目，后因征收被拆除，案涉房屋信息采集表载明的情况是真实的。

据此，xxx的房屋虽然没有相关产权手续，但xxx对于该房屋仍具有一定信赖利益……xx区政府应对xxx予以适当补偿。

（2020）最高法行申6108号《行政裁定书》

本案虽因涉案房屋无合法权利凭证，人民法院对xxx请求确认强拆决定违法并予以撤销之诉求依法难以支持，但涉案房屋的历史沿革具有一定的特殊性，地方政府在涉案房屋未取得合法手续方面存在过错，明显违反信赖保护原则，申请人基于涉案房屋的相关权益应予认可。xxx区政府作为当地一级人民政府，应有义务统筹协调，妥善处理，切实解决历史遗留问题。

综合上述判决实例与观点，因招商引资而建造的无证房屋应区分事实情况做如下处置：

其一，自然资源和规划部门、乡镇政府或者街道办事处要严格依法进行调查取证，对涉案建筑的建造年代，是否违法用地，是否违反城乡规划，是否建造于自然保护区等特定区域范围内的事实予以准确认定，不能仅凭某一时间节点上的航拍图影像“一刀切”粗率认定无证房屋系违建；

其二，要严格依据《土地管理法》《城乡规划法》或者房屋建造时适用的法律法规，综合招商引资协议约定进行协调处置，充分听取当事人的陈述、申辩，保障其听证的权利，通过充分协调沟通争取问题的解决。简单粗暴一拆了之是错误的。

其三，对并不涉及违法占用耕地或者其他农用地的房屋，可考虑通过“罚款+补证”的途径解决其合法性问题。盲目拆除未必是理性的选择。

史律师提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下行专业维权。

二、张艳玲律师——专业律师团队全力以赴维护被拆迁人的合法权益

一、公告阶段

拆迁公告是被拆迁人了解拆迁情况最开始的阶段。

当拆迁公告出来时，要详细了解拆迁公告内容并，最好进行拍照加以证据保全。

作为拆迁公告，它是拆迁的法律依据，出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证。

拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号，规划和规划文号，土地定点和土地批准文号等。

很多征地拆迁项目就征地拆迁公告，项目信息、拆迁范围等也不向北拆迁人公开，这种情况下，可以向政府相关部门申请行政信息公开，来获取这些信息。

很多时候，普通百姓自己去申请政府信息公开，政府部门是不会理睬的。

建议这时候委托有经验的征地拆迁律师，通过法律途径保障公民的知情权。

二、协商、谈判阶段

在补偿方案出来后，被征收人就可以了解到自己具体的补偿情况了。

这时候被征收人一定不要着急，不能随意签字，这时候可以咨询德凯征地拆迁律师团队，分析一下这个补偿合不合理。

如果不合理，那就要和政府进行谈判，争取提高拆迁补偿，双方互相试探、互相摸底，争取提高的补偿弹性也很大。

谈判前，要了解自己手里有什么筹码，做好完全准备。

谈判的过程中不要主动暴露自己的心里价，同时摸清政府的底线，如果争取的目标数额达到，并且政府也已经很强势时，不要贪多，以免过而不及，最终导致谈判破裂。

很多被征收人没有相关的谈判经验和技巧，建议委托专业的征地拆迁律师帮助谈判，切忌盲目自信，看了一点征地拆迁的案例就孤身上阵，面对政府拆迁人员，结果拙于口舌，疏于法律，以致哑口无言。

三、强拆、强征阶段

现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。

行政强拆是违法的，面对强拆，被征收人往往投诉无门，结果只能在拆迁人员一再压低的补偿协议上签字。

面对违法征收，首先保留证据，也就是通过拍照、录像甚至是公证的方式证明房屋或者土地存在的现状。

只有及时做好取证和证据的保存，我们才能在遇到违法强拆时不至于慌了手脚。

如果是偷拆，保证人身安全的前提下，一定要报警，如果如果警察迟迟不到现场，还可以110投诉。

其次针对强拆的部门，可以找到相关监管部门，向他们举报反映问题，要求这些政府部门履行监管的职责。

再次，可以走法律途径，向上级政府申请行政复议或者提起行政诉讼，走法律途径维权。

司法强拆，即经法院法定程序裁决的强拆，其明显的标志就是由法院下发强拆通知，决定强拆的进程。

国有土地上征收项目面临的一般是司法强拆，如果我们面对的是司法强拆，被拆迁人要做的是审查司法强拆在程序及实体上是否存在违法的地方，其次就是把握好强拆前的谈判机会，因为强拆前的谈话是司法强拆必经的程序。

三、拆迁请北京律师有用吗

法律主观：

拆迁 维权不一定必须要请 律师 ，根据个人需要来选择是否 委托律师 ，其实，从法律来说， 律师函 并不具有法律效力，其从性质上来说只是一种告知行为。

但是，其在实践中又非常奏效。

因为政府知道，如果无视这个律师函，将会导致律师采取下一步措施，如提起 诉讼 等，这将会给政府带来麻烦。

正是对律师的忌惮，才会导致政府重视律师的话语权。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

四、北京拆迁律师说法：维护权益需尽早采取行动，莫等拆完才起诉

当房屋被列入征拆项目范围时，应该何时开始维权？是在房屋被拆除后再开始维权，还是在征拆单位出具《安置补偿协议》后就可以开始维权呢？

房屋拆迁和补偿过程受到法律的明确规定。

然而，作为普通老百姓，了解这些流程的合法性以及何时可以寻求律师介入来维护自己的合法权益是非常困难的。

张华律师将以甘肃省兰州市陈先生的案例，从《征收决定》入手，与大家分享并进行解析。

北京专业拆迁案件办理主任律师 张华

【概要案情】

陈先生是甘肃省兰州市城关区的一位市民，于2002年在城关区购买了一个小区内面积超过120平方米的住房。

该小区环境优美，房屋布局宽敞，装修精美，陈先生一家非常满意。

2020年初，几位风险评估公司的员工前往陈先生的住所，告知他们的楼房被纳入了河堤保护治理工程范围，需要对其进行征收。

正值疫情严峻时期，他们被限制在家中无法外出，这次征收调查更加令陈先生一家感到沮丧和失落。

他们对于这座他们舒适而熟悉的房子，几十年的产权只住了不到二十年就要被征收，担心政府提供的补偿是否足够且是否及时，同时也担心将来将被安置在何处。

一连串的不确定因素和无能为力的局面让陈先生一家感到惊慌失措。

陈先生一家当时选择随波逐流，因为征收并不是只针对他们家，而且在疫情期间做任何事情都不方便。

由于找律师沟通困难，他们自己也没有把握，因此决定先看看征收单位的计划。

随后，征收单位在四月发布了“拆迁公告”和“安置方案”。

陈先生一查看，发现按照这个安置方案，即使不像传闻中的“拆迁暴富”，也无法维持目前的生活水平。

因认为安置方案不公平，陈先生一直拒绝签署。

然而，随后得到的反馈是，他们家的用水和天然气等供应时断时续，正常的生活受到了严重的影响。

陈先生已经陷入了无处可逃的僵局，因此经过多方比较和打听后，最终决定委托有经验的张华律师来维护自己的权益。

【维护权益的有效方法】

在受到委托后，张华律师迅速处理了陈先生家面临的紧急问题——断水断气，并根据法律规定向相关单位反映了这种不合法、不合理的情况，使得陈先生一家恢复了正常生活。

随后，张华律师立即整理了案情，并制定了维权策略。

张华律师对征收单位过去实施的征收流程及发送的文件进行了详细了解，查看了政府制定每一项流程的法定依据，敏锐地发现了征收单位在这次征收过程中存在的违法行为。

经过固定证据、核对证据和法律依据后，张华律师依法向有管辖权的法院提起诉讼，主要针对征收单位的《征收决定》中明显存在违法行为的关键点。

在庭审的辩论过程中，张华律师引经据典，阐述自己的观点，并清晰地总结了被告在征收陈先生房屋时在各个程序及实体方面存在的违法行为。

尽管被告方提交了许多批复、审批、规定等材料进行反驳，仍然掩盖不住在征收过程中的缺陷和不合法性。

每个案例都有其独特的背景和特点，张华律师在这个案件中结合当时的疫情背景，主张“2020年年初是我国疫情高发期，全国都鼓励公民不要外出、减少外出、禁止聚集和集会等活动，从而导致被告无法及时了解到本次征收的补偿方案”，主张被告的补偿方案公告未能达到相应的目的。

尽管被告作出了解释，但法院最终还是认定“2020年年初新冠肺炎疫情并非排除程序正当的理由，对被告的辩解不予采纳”。

在激烈的法庭辩论之后，最终法院支持了我们的观点，并认定被告制定的《征收决定》是违法的。

北京违法拆迁维权律师 张华

北京拆迁补偿纠纷律师 张华

以下为律的专业意见：

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，对征收行为进行了更为详细的规范。

为了确保合法征收，必须满足行政目的、行政审批、资金要求、程序要求、陈述申辩权利、复议和诉讼权利等多个方面的需求，并尊重被征收人的权益。

但在实际征迁过程中，如果征收方没有按照法定程序有序进行征收，常常会侵害被征收人的合法权益。

由于行政征收方面的法规复杂并且繁琐，一般老百姓很难发现其违规行为，除非行政征收方存在明显的违法行为。

因此，只有通过拆迁律师的专业帮助和追踪，才能捕捉征拆单位的违法点，并步步跟进运筹帷幄，从而维护自身的合法权益。

五、合法的拆迁维权之策

一、公告阶段

拆迁公告是被拆迁人了解拆迁情况最开始的阶段。

当拆迁公告出来时，要详细了解拆迁公告内容并，最好进行拍照加以证据保全。

作为拆迁公告，它是拆迁的法律依据，出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证。

拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号，规划和规划文号，土地定点和土地批准文号等。

很多征地拆迁项目就征地拆迁公告，项目信息、拆迁范围等也不向北拆迁人公开，这种情况下，可以向政府相关部门申请行政信息公开，来获取这些信息。

很多时候，普通百姓自己去申请政府信息公开，政府部门是不会理睬的。

建议这时候委托有经验的征地拆迁律师，通过法律途径保障公民的知情权。

二、协商、谈判阶段

在补偿方案出来后，被征收人就可以了解到自己具体的补偿情况了。

这时候被征收人一定不要着急，不能随意签字，这时候可以咨询德凯征地拆迁律师团队，分析一下这个补偿合不合理。

如果不合理，那就要和政府进行谈判，争取提高拆迁补偿，双方互相试探、互相摸底，争取提高的补偿弹性也很大。

谈判前，要了解自己手里有什么筹码，做好完全准备。

谈判的过程中不要主动暴露自己的心里价，同时摸清政府的底线，如果争取的目标数额达到，并且政府也已经很强势时，不要贪多，以免过而不及，最终导致谈判破裂。

很多被征收人没有相关的谈判经验和技巧，建议委托专业的征地拆迁律师帮助谈判，切忌盲目自信，看了一点征地拆迁的案例就孤身上阵，面对政府拆迁人员，结果拙于口舌，疏于法律，以致哑口无言。

三、强拆、强征阶段

现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。

行政强拆是违法的，面对强拆，被征收人往往投诉无门，结果只能在拆迁人员一再压低的补偿协议上签字。

面对违法征收，首先保留证据，也就是通过拍照、录像甚至是公证的方式证明房屋或者土地存在的现状。

只有及时做好取证和证据的保存，我们才能在遇到违法强拆时不至于慌了手脚。

如果是偷拆，保证人身安全的前提下，一定要报警，如果如果警察迟迟不到现场，还可以110投诉。

其次针对强拆的部门，可以找到相关监管部门，向他们举报反映问题，要求这些政府部门履行监管的职责。

再次，可以走法律途径，向上级政府申请行政复议或者提起行政诉讼，走法律途径维权。

司法强拆，即经法院法定程序裁决的强拆，其明显的标志就是由法院下发强拆通知，决定强拆的进程。

国有土地上征收项目面临的一般是司法强拆，如果我们面对的是司法强拆，被拆迁人要做的是审查司法强拆在程序及实体上是否存在违法的地方，其次就是把握好强拆前的谈判机会，因为强拆前的谈话是司法强拆必经的程序。

六、北京臧云律师：征收方企图拆违代拆迁，原告起诉获胜利

张艳玲律师——专业律师团队全力以赴维护被拆迁人的合法权益

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文章来源参考：头条-外国如何处理违建房屋，合法的拆迁维权之策

内容审核：姚伟律师

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