三中全会农村房屋违建，城中村村民与他人合作建房产生的纠纷裁判观点梳理

三中全会农村房屋违建，城中村村民与他人合作建房产生的纠纷裁判观点梳理

一、城中村村民与他人合作建房产生的纠纷裁判观点梳理

城市化进程导致大量城中村村民与非本村村民签订《合作建房合同》，合同主要内容为非本村村民出资，在村民宅基地上建设房屋，房屋建成后按照一定比例分配，双方互不干涉对方的出租、出售行为，这种情况在南方经济发达且城中村较多的地区尤为普遍，以下对东莞法院对此类合同纠纷的裁判观点作简单梳理。

关于合同效力。宅基地集体所有，只能用作本村村民使用，根据房地一体原则，双方对建成房屋的分配实质上是将宅基地使用权也转让给了非本村村民，违反了法律、行政法规的强制性法规的，合同必然是无效的。

无论是村民起诉对方要求支付房屋出售款项、赔偿搬迁费用、房租，或者出资方起诉要求村民赔偿建房损失，均出现少部分判决认为违法建筑首先应由行政机关进行处理，处理后产生的损失再提起民事诉讼的裁判观点，进而驳回起诉。

再次，大部分判决是依据合同无效的处理规则进行裁判，即民法典157条的规定，合同无效后相互返还，不能返还或者没有必要返还的折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。判决确认合同无效的同时，村民收取的押金予以返还，对于出资方主张的建房损失，双方按照一定比例承担。

另外，实践中往往还有另外一种名为合作建房合同，实为房屋买卖合同的纠纷，即非本村村民购买宅基地上房屋，以合作建房名义签订合同，该类纠纷处理较为简单，即合同为无效合同，出售方返还购房款，购买方返还房屋。

二、村与村之间的土地纠纷如何解决

法律分析：

施工双方诚信缺失。

在农村建房合同纠纷中施工双方大多法律意识不强，没有签订书面的建房施工合同，对于双方的权利义务没有明确，极易发生纠纷。

解决科学合理建房，避免盲目跟风。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百八十八条 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

三、村民与村委会之间的纠纷

法律分析：

村民能否起诉村委合，双方之间是否属于民法调整的平等主体间的民事纠纷是本案的核心问题。

《中华人民兵和国村民委员会组织法》规定村民委员会是村民的自治性组织，有权处分其管理的财产。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条 属于人民法院受理的民事诉讼范围。

本案村民以村民委员合超越职权对外签订合同，侵害其合法权益为由提起的诉讼，应当裁定予以驳回。

四、农村自建房纠纷法院怎么判决

法律分析：

具体情况具体分析。

由争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷。

村民争占除宅基地以外的集体空闲地的目的是为了多占地皮、扩大墙院、堆放杂物等。

对这类纠纷，人民法院应当告知到当地人民政府申请解决，不服政府处理决定的则可向法院起诉，法院应以行政案件受理、土地为村集体经济组织所有的也可以直接向人民法院起诉，可要求占地者退出土地，排除妨碍，法院则应以民事案件受理，对当事人因争占空闲土地引发

的财产损害赔偿案件，人民法院应根据具体案情处理。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十五条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

第十六条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

五、农村建房合同纠纷

法律分析：

施工双方诚信缺失。

在农村建房合同纠纷中施工双方大多法律意识不强，没有签订书面的建房施工合同，对于双方的权利义务没有明确，极易发生纠纷。

解决科学合理建房，避免盲目跟风。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百八十八条 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

六、村民宅基地共墙纠纷法院怎么判

村与村之间土地争议，可以由县级以上人民政府处理负责解决；

如果当事村对政府的处理结果不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉，通过诉讼的方式解决。

一、宅基地纠纷可不可以起诉

宅基地纠纷可以起诉。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

宅基地纠纷处理流程如下：

1、首先向县级以上人民政府土地管理部门或者乡级人民政府提出书面申请；

2、然后双方当事人出示举证的材料和依据；

3、工作人员现场调查材料和取证；

4、组织双方当事人进行调解，制作书面调解书；

5、如果调解未达成协议的，或者调解书送达前一方或者双方反悔的，土地管理部门及时提出处理意见，报人民政府错处处理决定。

二、行政诉讼的期限具体如何规定

对行政诉讼的期限规定是：

自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内。

不服复议决定的起诉期限是在收到复议决定书之日起十五日内向。

对有关人民政府作出的土地所有权和使用权争议的处理决定不服的起诉期限是，自接到处理决定通知之日起三十日内。

三、农村宅基地边界争议怎么处理

1、农户之间发生宅基地权属争议，当事人双方应尊重历史，相互谦让，协商解决问题。

2、协商不成的，当事人任何一方或双方可到当地乡(镇)政府或土地管理所等受理机关提出处理申请。

3、如果乡镇不受理，当事人双方可直接向县政府或国土局申请，若符合受理条件，可指定受理或直接受理。

4、当事人对处理决定不服的，可在收到处理决定通知之日起15日内向上一级处理机关申请复议，也可以在接到处理决定后30日内，直接向人民法院起诉。

【本文关联的相关法律依据】

《土地管理法》第十四条，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；

协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；

个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

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文章来源参考：头条-三中全会农村房屋违建，农村建房合同纠纷

内容审核：孙志平律师

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