商住小区违建房屋，不能单方面提高租金、租期最长不得超过20年···2021年起，房屋买卖、租赁、产权按新规执行！

商住小区违建房屋，不能单方面提高租金、租期最长不得超过20年···2021年起，房屋买卖、租赁、产权按新规执行！

一、不能单方面提高租金、租期最长不得超过20年···2021年起，房屋买卖、租赁、产权按新规执行！

2020年即将过去，2021年即将到来。而关于买房卖房、租房、房屋产权等领域都有全新的规定，你了解过吗?

2021年房屋产权新规

新增房屋“居住权”

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从2021年起，每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性，分别是土地使用权、房屋产权、居住权。居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。为方便理解，举几个例子。

I、老李是一套房的房主，同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料，又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了，如果不卖钱又不够。怎么办呢?按照2021年新规，老李可以将居住权单独转让给小王，与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用，小王就拥有了房屋的居住权。

II、老李有1个保姆，对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住，于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议，并至房管局备案登记。有了这份居住权协议，保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里，没人可以赶走。而这套房子，按规定不得再出租。当然，这套房子房屋产权还在老李手里，房屋产权依然可以买卖、继承。但居住权不能转让、继承，试问谁会买里面住着人的房子呢?\n\n\n III、小李新婚不久，妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚，财产需要分割。但由于房子设了居住权，这其中就复杂了。如果丈母娘愿意搬出还好，如果不愿意搬走，小李根本无法把房子卖了，房子不能变现，财产也一直得不到分割。

IV、因夫妻一方过错导致离婚，同样需要财产分割。按照2021年婚姻新规，无过错方可以提出申请，过错方少分甚至不分财产。但因为房子设置有居住权，根本无法变现。于是导致资产无法有效分割，更谈不上多分财产。类似可能还有很多。居住权设立初衷，是让一些只有一套房的人，或者不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦，还是多了解为好。

住宅70年到期后自动续期，费用待定

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根据2021年新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。但需要说明的是，续期费用目前尚没有明细出台。商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。\n\n\n 2021年租房新规

租期最长不得超过20年

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根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。

非居住空间不得出租

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厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。

不能单方面提高租金，不能驱赶承租人

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以往随着租赁市场的好坏，房东随意增减房租。但新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。\n\n\n 租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意

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房屋所有权变更，不影响租赁协议持续

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这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更，租客依然可按照协议继续居住。

房东不得随意进入租客房间

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不符合消防、建筑、装修标准的房子，不得出租

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这点尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。当然，没发生事情还好，如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己，那房东是会面临罚款的。

承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利

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2021年房屋买卖新规

抵押中房产，不用解押可直接过户

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按照之前规定，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。2021年民法典新规规定，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。但需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。

中介费不能省

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根据新规规定，如果是用了中介服务并获得了交易资源，如果逃单的话，中介有权起诉。

无权处分合同有效

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新规规定，因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的，买受人有权解除合同。当然，需要说明的是，这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人，不要与法拍房搞混了。以上是关于民法典对房屋产权、买房、卖房、租房等方面的新规定。2021年就要执行了，记得多多了解。

二、2021年1月1日房屋出租新规

法律分析：

当房屋出现权属争议，或者被查封、扣押时，租房人可以依法解除租赁合同。

可以说从法律角度更一步保障了租房人的居住权益——广大租房人遇到这种情况时，在保留相关证据后，就可以随时（和出租人）要求解除租赁合同。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

三、租赁期限不得超过20年的规定

法律分析：

为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。

因此，本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。

租赁是转让租赁物的使用权，是承租人为使用租赁物而满足自己生活或经营的需要的。

承租人并不想长期占用租赁物，因为这种使用权是以支付租金为代价的，当承租人达到使用收益的目的后，需要将租赁物返还出租人。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；

但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

四、租赁最长不超过20年吗

法律分析：

租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超出部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、2021年房屋租赁新规

法律分析：

当房屋出现权属争议，或者被查封、扣押时，租房人可以依法解除租赁合同。

可以说从法律角度更一步保障了租房人的居住权益——广大租房人遇到这种情况时，在保留相关证据后，就可以随时（和出租人）要求解除租赁合同。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

六、租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

法律分析：

1.租期不得超过20年；

2.非居住空间不得出租；

3.不能单方面提高租金，不能驱赶承租人；

4.租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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文章来源参考：头条-商住小区违建房屋，2021年房屋租赁新规

内容审核：丁春扬律师

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