北京市房屋拆迁评估怎么评估房子，北京市房屋拆迁评估规则是如何规定的

北京市房屋拆迁评估怎么评估房子，北京市房屋拆迁评估规则是如何规定的

一、北京市房屋拆迁评估规则是如何规定的

法律分析：被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》和《北京市住宅楼房估价技术规范》执行。

法律依据：《北京市城市房屋拆迁管理办法》 第二条 被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

二、北京市的房屋拆迁的评估规则是怎样的

1、注意估价时点。

根据相关股价指导意见的规定，农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日，估价方法以市场比较法为主，即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象（被拆迁房屋）进行对比修正。

2、估价报告的有效期。

应为征地公告的期限。

评估报告具有时效性，一般与征地公告同时失效，但最长不超过征地期限。

评估报告的有效期应在报告中说明。

估价报告超过1年的，应重新进行估价。

3、确定估价机构。

从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。

相关估价指导规定，估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式，按照这一设计，估价机构的遴选应当包括以下五个步骤：

（1）公告估价项目和评估机构资质要求；

（2）符合条件的估价机构报名；

（3）评估机构竞选；

（4）被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构；

（5）公示入选评估机构。

4、委托评估机构的条件。

根据相关意见的规定，估价机构由征地主体委托并支付拆迁评估费用。

被征地人应注意房屋拆迁估价的委托时机，应为征地公告后委托评估机构进行。

其一，没有征地公告，就没有权利和资格委托评估机构进行以征地安置补偿为目的的专项评估。

其二，估价的时点为征地公告之日，如在征地公告之前委托估价，必然使估价时点提前，造成估价结论不准确，从而影响了被征地人的利益。

5、评估方式、流程。

按照评估规范的规定，评估分为分类评估和分户评估。

征地拆迁规模较小的，可以直接进行分户评估，根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的，可以要求分户评估。

分户评估是指估价机构根据被征地及被拆迁地上物和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。

6、公示、送达程序。

被征地人应核实估价机构公布的初步估价结果和送达分户估价报告的程序是否合法。

根据相关估价指导意见的规定，估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

征地主体应向被征地人转交分户估价报告，并告知被征地人，若对估价报告有疑义或异议的，可以向原估价机构询问，申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。

对委托人因原估价结果，复核结果有异议或另行委托的估价结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见，征地当事人在收到估价报告，复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

一、房屋拆迁评估流程

拆迁评估的流程主要包括八个阶段。

1、前期洽谈、现场勘察。

首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。

2、签订评估合同，然后制定工作计划。

如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。

委托双方签订评估委托合同。

3、外业入户评估。

外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。

4、内业结算。

外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。

5、出具正式评估报告。

6、送达报告。

送到拆迁户手中。

7、动迁解释。

8、把报告归档。

即项目结案，有关的资料结案。

二、评估拆迁常见的违法问题

1、宅基地区位补偿价严重偏低；

2、评估方法错误；

3、评估机构的选择违法；

4、未经实地勘察程序；

5、评估机构没有给付完整的评估报告。

三、北京市房屋拆迁评估管理暂行规定

北京市房屋拆迁评估管理暂行规定为规范房屋拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第一条凡在本市行政区域内国有土地上进行房屋拆迁评估活动的，适用本规定。

第二条从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产价格评估资质，并经市国土资源和房屋管理局认定、公布的可以从事房屋拆迁评估的房地产评估机构。

第三条拆迁人应当委托具有拆迁评估资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估。

第四条拆迁入应在依法取得《房屋拆迁许可证》或者由区、县拆迁主管部门签发的房屋拆迁价格评估通知书后方可委托评估。

第五条拆迁人应与委托的评估机构就委托事项签订《房屋拆迁评估合同》。

第六条拆迁人应在约定期限内提供评估必需的资料，协助评估机构开展现场勘察等工作。

第七条受托评估机构应严格按照《北京市房屋拆迁评估规则》及拆迁法规、规章的有关规定进行评估。

第八条估价报告必须由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章后可生效。

评估报告一式三份，拆迁人与被拆迁人各执一份，一份报区、县国土房管局备案。

第九条评估机构应当按照委托合同约定的时间向委托人出具评估报告。

第十条受托评估机构有义务为当事人就估价报告的有关问题提供咨询服务。

第十一条评估机构按国家和本市的有关规定收取评估费。

第十二条被拆迁人对评估结果有异议的，可以委托评估机构重新进行评估，重新评估结果与原评估结果不一致的，由拆迁人与被拆迁人协商认定，并按认定结果补偿；

拆迁人与被拆迁人协商认定不成的，一方可以向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构对双方提交的评估报告进行复核，并按复核结果补偿。

复核的费用，由申请人承担；

但复核结果与原评估结果差额超过复核结果5％(含)的，由原评估机构承担责任。

第十三条评估机构应严格遵守行业规定，依法执业。

凡有下列行为之一的，取消其房屋拆迁评估资格，并予以公告：



(一)违背独立、客观、公正原则，出具虚假评估报告的；



(二)恶意串通，损害当事人合法权益的；



(三)允许他人借用自己名义从事房屋拆迁评估业务或转让业务的；



(四)违反《北京市房屋拆迁评估规则》，情节严重的；



(五)以不正当理由或名目收取额外费用的；



(六)不履行评估咨询义务的；



(七)其他违法、违规行为。

评估机构不按照规定进行评估，责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条本规定自发布之日起实施。

四、北京市房屋拆迁评估规则（暂行）

第一条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条房屋拆迁补偿价计算公式为：

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

第四条基准地价和基准房价构成区位补偿房价。

其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；

基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。

住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)制定并定期公布(见附件一)。

土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》(见附件二)确定。

被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。

被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；

房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；

当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1999〕655号)执行。

第七条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。

按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字〔1999〕656号)执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条本规则是由市国土资源和房屋管理局负责解释。

五、房屋拆迁评估注意的问题有哪些

1、注意估价时点。

根据相关股价指导意见的规定，农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日，估价方法以市场比较法为主，即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象（被拆迁房屋）进行对比修正。

2、估价报告的有效期。

应为征地公告的期限。

评估报告具有时效性，一般与征地公告同时失效，但最长不超过征地期限。

评估报告的有效期应在报告中说明。

估价报告超过1年的，应重新进行估价。

3、确定估价机构。

从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。

相关估价指导规定，估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式，按照这一设计，估价机构的遴选应当包括以下五个步骤：

（1）公告估价项目和评估机构资质要求；

（2）符合条件的估价机构报名；

（3）评估机构竞选；

（4）被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构；

（5）公示入选评估机构。

4、委托评估机构的条件。

根据相关意见的规定，估价机构由征地主体委托并支付拆迁评估费用。

被征地人应注意房屋拆迁估价的委托时机，应为征地公告后委托评估机构进行。

其一，没有征地公告，就没有权利和资格委托评估机构进行以征地安置补偿为目的的专项评估。

其二，估价的时点为征地公告之日，如在征地公告之前委托估价，必然使估价时点提前，造成估价结论不准确，从而影响了被征地人的利益。

5、评估方式、流程。

按照评估规范的规定，评估分为分类评估和分户评估。

征地拆迁规模较小的，可以直接进行分户评估，根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的，可以要求分户评估。

分户评估是指估价机构根据被征地及被拆迁地上物和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。

6、公示、送达程序。

被征地人应核实估价机构公布的初步估价结果和送达分户估价报告的程序是否合法。

根据相关估价指导意见的规定，估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

征地主体应向被征地人转交分户估价报告，并告知被征地人，若对估价报告有疑义或异议的，可以向原估价机构询问，申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。

对委托人因原估价结果，复核结果有异议或另行委托的估价结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见，征地当事人在收到估价报告，复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

一、房屋拆迁评估流程

拆迁评估的流程主要包括八个阶段。

1、前期洽谈、现场勘察。

首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。

2、签订评估合同，然后制定工作计划。

如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。

委托双方签订评估委托合同。

3、外业入户评估。

外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。

4、内业结算。

外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。

5、出具正式评估报告。

6、送达报告。

送到拆迁户手中。

7、动迁解释。

8、把报告归档。

即项目结案，有关的资料结案。

二、评估拆迁常见的违法问题

1、宅基地区位补偿价严重偏低；

2、评估方法错误；

3、评估机构的选择违法；

4、未经实地勘察程序；

5、评估机构没有给付完整的评估报告。

六、拆迁房屋评估的五种方法有哪些

第一条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条房屋拆迁补偿价计算公式为：

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

第四条基准地价和基准房价构成区位补偿房价。

其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平;基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。

住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)制定并定期公布。

土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。

被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定;房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算;当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1999〕655号)执行。

第七条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。

按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字〔1999〕656号)执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条本规则由市国土资源和房屋管理局负责解释。

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内容审核：冯超律师

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