上海凤阳路拆迁规划，维持原判！公房内无户籍人员获房屋征收补偿款

上海凤阳路拆迁规划，维持原判！公房内无户籍人员获房屋征收补偿款

一、维持原判！公房内无户籍人员获房屋征收补偿款

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本案是本律师团队代理众多房屋征收案件中的一个极其特殊的案例，个案不同，仅供参考。

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案情简介\n\n\n老王原籍江苏，在本市工作时曾于黄浦区浙江中路分得公房一套，其本人为承租人，户内也仅有其一人户籍。

1994年，老王配偶陈阿婆姐姐的女儿陈某（即其表外甥女），因离婚后无处落户，与老王商议后将户籍迁入浙江中路公房（系争房屋）。2004年，老王（甲方）与陈某（乙方）签订书面《住房协议》，约定：“1、系争房屋一间面积计 14 平方，房产权归甲方所有，乙方仅户口暂落户而已，乙方一旦落实住户后，即一起迁出。2、甲方今后房屋如需出租、转让、出售，乙方无权干涉，如果乙方需要，甲方可优先考虑。3、今后该处如有拆迁，拆迁后安置房及一切有关费用由甲方受理和享受，乙方无权以任何理由索取或无理取闹，如果在拆迁政策上乙方该享受的待遇，在不影响甲方利益的前提下，甲方可酌情考虑。4、甲方的亲属、子女如需迁入该处，乙方不得干涉。”其后，陈某将其儿子朱某户籍也迁入至系争房屋。\n\n\n\n\n2006年，老王因病去世，2018年，陈阿婆去世，两人子女王一、王二均为江苏户籍。

2021年，系争房屋被上海市黄浦区政府依法征收，其时系争房屋内仅余陈某、朱某两人户籍。陈某作为该户签约代表与区住房保障局签署了《房屋征收补偿协议》及《项目结算单》，该户共得征收补偿款330余万元。

依据《住房协议》，王一、王二多次与陈某沟通，希望合理合法分配案涉征收补偿款项，但均遭陈某拒绝。无奈之下，王一、王二来本所咨询，寻求通过法律途径解决纠纷。由于本案案情较为特殊，在仔细研判本案案情并向当事人充分释明本案诉讼风险之后，本律师团队决定接受两人委托，向黄浦区人民法院提起诉讼，并依法申请保全冻结了系争房屋征收补偿款。\n\n\n立案后，本律师团队又陆续查明：

系争房屋长期均由老王居住，老王离世后由其子女出租；

陈某从未居住过系争房屋，其离婚后又远嫁日本，其与朱某两人长期均在日本生活；

陈某曾与前夫在本市凤阳路获配公房一套，面积20平米。

本案开庭后，因案情较为特殊，经与承办法官多次沟通后，我方承诺：

如法院判决系争房屋征收补偿款归我方所有，我方自愿让渡30万元予本案被告方。

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黄浦区法院判决

王一、王二分得系争房屋征收补偿款300余万元；

陈某、朱某分得系争房屋征收补偿款30万元。\n\n\n陈某、朱某不服一审判决提起上诉，其认为：

系争房屋被征收时老王已过世，其无法以承租人的身份取得征收补偿款，则王一、王二不能通过继承来获得征收补偿款；

系争房屋被征收时仅有陈某、朱某户籍在册，其即便不属于系争房屋同住人，征收补偿款也应当归其所有。

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上海市二中院判决

驳回上诉，维持原判。\n\n\n\n律师说法

本案系争房屋为公房，我方当事人在系争房屋被征收时户籍均不在册，其不能简单依据公房同住人之认定标准获得系争房屋征收补偿利益。本律师团队在仔细研判本案案情后，将本案诉讼策略围绕系争房屋《住房协议》这一关键事实展开，最终法院判决也完全采纳了我方的代理意见，我方诉请基本获得了一审、二审两级法院的支持。

虽本案案情特殊，但判决结果仍有可供借鉴之处，具体归纳如下：

公房虽不是个人财产，但公房承租权具有一定财产属性，公房原始来源在征收补偿利益分割类案件中仍然极其重要；

公房被征收时的户籍在册人员，在本市他处曾享受过福利分房的，依法不属于同住人，不能再次获得公房征收补偿利益；

公房承租人离世的，该户签约代表并不必然可获公房征收补偿利益，最终签约代表仍要符合公房同住人认定标准才可分得征收补偿利益；

家庭内部对公房征收、拆迁等事宜曾签订过家庭协议的，法院会结合案件事实情况判定协议效力，该协议也并不因某方当事人离世而失去法律效力。

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个案不同 事无绝对

案例仅供参考 请勿对号入座

本文作者

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最新：上海房屋征收补偿款的计算方式\n\n\n上海公房动迁最新案例：承租人不能独占房屋征收补偿利益

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二、非住宅房屋征收补偿

法律分析：

公房承租人的资格认定方法如下：

1、承租人一直存在并且到房屋征收期间未做过变更也未搬离出房屋的，承租人很明确；

2、承租人在房屋征收之前做过变更，经变更的这个人就不能认定为公房的承租人；

3、承租人去世或者外迁后没有办理承租人变更，认定房屋承租人的方式就是看承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

三、无房户政府补偿政策

无房户政府补偿政策包括以下几种形式：

1、对于农村户口的无房户，如确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的，可申请宅基地建房；

2、对于处于城市开发规划区内的无房户，可以较低价格购买一套商品房；

3、对于城市户口的无房户，如属于中低收入人群的，可申请购买经济适用住房或承租公租房。

住房补贴应该计算方式如下：

1、按月补贴，按月补贴额＝职工当月标准工资*年度月购房补贴系数。

其中标准工资为基础工资、职务工资、级别工资和工龄工资之和，年度月购房的补贴系数为0．66；

2、一次性补贴，一次性发放补贴额＝（职工月均标准工资*年度月购房补贴系数*职工年底前的工作月之和）十（年度工龄补贴额*职工建立住房公积金制度前的工龄*职工购房补贴建筑面积标准）；

3、差额补贴，差额补贴额＝（年度基准补贴额＋年度工龄补贴额*建立住房公积金前的工龄）*差额面积。

差额面积＝职工住房面积标准—现住房建筑面积。

综上所述，国家还针对无房户实行住房补贴政策，资金来源主要有国家下拨的建房资金、单位售房资金等，发放住房补贴的基本形式有一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

四、公房承租人在征收拆迁中可以获得什么补偿

公房承租人在征收拆迁中可以获得以下补偿：

1、替代土地的租金价差损失；

2、房屋装修费；

3、安置费和搬迁费；

4、困难补助和奖励；

5、房屋内各项家电移机补偿；

6、非住宅房屋营运损失补偿等。

公房承租人在征收拆迁中对公房承租人的补偿方式如下：

1、承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；

2、实物补偿，被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系；

3、货币补偿，被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、公房承租人的资格如何认定遇征地拆迁时,补偿方面有哪些规定

法律分析：

公房承租人的资格认定方法如下：

1、承租人一直存在并且到房屋征收期间未做过变更也未搬离出房屋的，承租人很明确；

2、承租人在房屋征收之前做过变更，经变更的这个人就不能认定为公房的承租人；

3、承租人去世或者外迁后没有办理承租人变更，认定房屋承租人的方式就是看承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

六、私有房屋的拆迁中，同住人无权分得拆迁补偿款

法律分析：

拆除非住宅房屋，以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。

但因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府的有关规定执行。

拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款，然后结算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价，多退少补。

法律依据：

《拆迁装修赔偿》 第三十条 拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，拆迁补偿金按被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价结算，拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人；

实行房屋补偿的，拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。

房屋价款与补偿金存在差价的，应当结算差价款，补偿房屋的产权性质保持不变。

造成停产、停业损失的，由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。

拆迁住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋实行拆迁补偿，并由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。

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文章来源参考：头条-上海凤阳路拆迁规划，公房承租人的资格如何认定遇征地拆迁时,补偿方面有哪些规定

内容审核：刘育初律师

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