超级都市拆迁规划，突出刚性约束 强化中央企业合规管理

超级都市拆迁规划，突出刚性约束 强化中央企业合规管理

一、突出刚性约束 强化中央企业合规管理

2021年，楼市的一个关键变化是:开始对“钉子户”出手了。

近日，据报道，记者查阅官网发现，《深圳经济特区城市更新条例》于2020年12月30日通过，自2021年3月1日起施行。

亮点有两个。

1，城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。

重点在于:建立了“个别征收+行政诉讼”制度。

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经调解未能达成一致的，可以对未签约部分房屋实施征收。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

也就是说，只要95%的居民同意就可以拆迁，有人觉得补偿少就先调解，调解不成的，区里可以直接征收，对征收还不服的，可以申请复议或诉讼。

2，确定拆赔比。

《条例》规定，已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1比1的比例进行补偿;产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

一边是降低拆迁同意比例，另一边是确定“拆赔比”，这个条例，直接断了“钉子户”的后路。

深圳，本是一座“拆”出来的城市。

2009年，深圳颁布《深圳市城市更新办法》，率先在全国提出“城市更新”概念。\n\n\n 但是，在寸土寸金的超级大都市里，随着房价水涨船高，拆迁难的“拉锯战”，令城市、开发商、业主、村民都“苦不堪言”。

数据显示，截至2019年12月31日，已列入城市更新计划项目840个，已通过城市更新专规批复项目478个，实施主体确认公示项目386个，按规模计划实施率仅为32.2%，按规模规划通过率仅为59.7%，整体实施率较低。

比如，罗湖的木头龙城市更新项目，早在2010年就被列入城市更新单元第一批计划项目，但10年过去了，还有“钉子户”没谈好拆迁赔偿，导致工程陷入停滞。

原因出在哪?

的报道指出:过去10年，拆迁的标准是签约面积与签约人数占比都需达到100%。

由于条件苛刻，目前深圳仅有兴业生活区、桥东片区城市更新项目、粤海街道更新项目等4个项目达到“双百”要求。\n\n\n 从“双百”到“双95%”，表面上看只是5%的比例变化，实际上却是城市更新的脚步实现了“大跨越”。

深圳，作为全国首屈一指的龙头城市，无论是上世纪90年代的预售制度，还是2015年引领全国房价大潮，一举一动都令市场瞩目，在深圳改变动迁标准后，其他省市的跟进只是时间问题。

一方面，拆迁标准的变化，会加快城市建设的步伐。

另一方面，旧改加速推进，更加令“钉子户”无所适从。

前段时间，举行的中央经济工作会议指出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。

在12月底，全国住房和城乡建设工作会议也指出，要全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

两场会议，都有一个关键词:城市更新。\n\n\n 什么叫“城市更新”?除了棚户区改造外，最重要的构成部分其实是“旧改”。

所谓旧改，指的是老旧小区改造，比如加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，还能带动上下游十多个行业的投资额。

根据住建部的数据，2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

对比2019年1.9万个老旧小区，相当于增加了1倍有余的规模。

在十四五时期，也就是未来5年，华安证券测算指出，主要受益的有水泥、防水材料、建筑涂料、管材4大板块，并据测算此轮旧改可拉动的防水材料需求近3000亿元、管材需求超过2000亿元、水泥需求超过4000亿元。

目前，需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量大概有30亿平方米，此外2000年之后建成的一些小区也有改造需要。

原住建部副部长仇保兴曾测算过，老旧小区改造的市场空间或达5万亿，有专家称，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额。\n\n\n 过去几年时间，房地产之所以扩张到年均销售17万亿的体量，与棚改的作用密不可分。

在2014年底，我国房地产积压的库存达到了7亿平米，去化率不断走低，中小城市的库存成了老大难的问题。

随后，在棚改货币化(拆迁给钱不给房)的助推下，央行通过PSL向楼市注入货币，大量地市、县城的房价迅速抬升，库存大幅降低，施工面积、土地储备各项指标迅速增长。

“旧改”加速推进，意味着房地产市场的扩张模式发生彻底改变。

1，旧改能承接棚改的投资，带动上下游行业的生产、施工、消费。

2，在不用大拆大建的前提下，对存量房屋进行修缮维护，在提升居住品质的同时，又避免了用“卖地”方式发展经济的弊端。

地方有了GDP、居民的居住幸福感能够提升、还能增加就业和税收，几乎所有群体都能受益，但唯独“钉子户”可能会成为历史名词

二、业务部门是否强化内控合规的直接责任

法律分析：

内控合规管理建设活动重在压实银行保险机构主体责任，将常态化的强内控、促合规与阶段性的补短板、除顽疾相结合。

一是突出党建引领，确保重大决策部署落到实处；

二是突出顶层合规，强化公司治理主体履职尽职；

三是突出问题导向，破解重点领域屡查屡犯顽瘴痼疾；

四是突出关键少数，狠抓重要岗位关键人员教育管理；

五是突出常态治理，深化内控合规管常管长机制建设。

各银行保险机构要将党中央、国务院关于经济金融工作各项要求转化为机构发展战略、内控目标和管理行动，牢固树立“内控优先、合规为本”的理念，高级管理人员要带头合规、率先垂范，促进内控合规要求内化于心、外化于行，持续提升内控合规管理水平。

法律依据：

《中华人民共和国商业银行法》第八条 商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益。

三、加强合规管理，提高企业质量

《强制性国家标准管理办法》是国家市场监督管理总局为加强强制性国家标准管理而制定的规章。

该办法规范了强制性国家标准的制定、实施和监督，并于2020年6月1日起生效。

法律分析

《强制性国家标准管理办法》是国家市场监督管理总局为了加强强制性国家标准管理，规范强制性国家标准的制定、实施和监督，根据《中华人民共和国标准化法》制定的部门规章。

办法于2019年12月13日经国家市场监督管理总局2019年第16次局务会议审议通过，2020年1月6日肖亚庆签署国家市场监督管理总局令第25号予以公布，共五十五条，自2020年6月1日起施行。

拓展延伸

优化合规管理，提升企业绩效

优化合规管理是提升企业绩效的关键。

通过建立全面的合规管理体系，企业能够更好地遵守法律法规，规避风险，保护企业利益。

合规管理包括制定合规政策、建立内部控制机制、加强员工培训等方面。

通过合规管理，企业能够提高运营效率，降低违规成本，增强企业声誉，吸引更多合作伙伴和投资者。

同时，合规管理还能推动企业文化建设，促进员工的职业道德和诚信意识，提升整体企业绩效。

优化合规管理是企业持续发展和成长的必然选择。

结语

《强制性国家标准管理办法》的颁布实施，对于加强和规范强制性国家标准的管理起到了重要作用。

通过建立全面的合规管理体系，企业能够更好地遵守法律法规，规避风险，保护企业利益。

合规管理不仅能提高运营效率，降低违规成本，还能增强企业声誉，吸引更多合作伙伴和投资者。

优化合规管理是企业持续发展和成长的必然选择，同时也推动了企业文化建设和员工的职业道德和诚信意识，为整体企业绩效提升提供了有力支持。

法律依据

《强制性国家标准管理办法》第一条为了加强强制性国家标准管理，规范强制性国家标准的制定、实施和监督，根据《中华人民共和国标准化法》，制定本办法。

四、关于企业的合规化管理

从现代社会的角度来看，每年去医院做常规健康检查已然是打工人们要吃的一颗定心丸，可以帮助人们及早发现健康隐患，从而做到早预防、早诊断及早治疗。

那么对于一个企业来说，企业是法律意义上的人，它也会生病，当被重病缠身的时候也会面临死亡。

企业的经营者们一般都更多的在关注商业上的风险，却往往忽视另一种潜在却实为重要的风险，那就是法律风险。

法律风险是指企业由于法律知识的欠缺，因不懂法、不守法、不用法而需要承担相应的法律责任，甚至遭受商业利益的减损。

一、初步了解项目公司概况

在明确合规管理对象后，服务律师团队和项目公司法务部门（若有）一起成立工作小组，开展前期准备工作。

前期准备工作的内容主要是摸活项目公司的的基本情况，各部门、各岗位的设置情况以及公司运营运行情况，为正式开展工作，有针对性的制定工作方案，准备调查资料，收集必要信息。

在前期准备工作中，需要公司预先通知各部门、各岗位工作人员配合工作小组开展工作。

为全面了解公司的运营状况，工作小组向各部门、各岗位发送资料准备清单，具体如下：

1、公司主体的基本情况

包括历史沿革、营业执照、公司章程（修正案）、股东出资协议、股东名册、股权激励计划、员工持股情况统计、股权代持协议、验资报告、评估报告（非货币出资）、完整的组织机构图、历次股东会、董事会、监事会的决议、股权转让协议、工商年报等；

2、法人治理结构

自然人股东的身份证明、法人股东的营业执照、董监高名单等；

3、经营资质

三证合一的营业执照、开户许可证、人民银行企业征信报告、特种行业经营许可证等证照；

4、公司的重大资产

包括有形资产（房屋、车辆、在建工程、机械设备）、无形资产（土地使用权、知识产权、商誉）等；

5、对外投融资

境内股权投资、海外投资、证券投资、委托理财投资、债权投资、银行贷款、票据发行等；

6、对外担保

保证、抵押、股权质押等；

7、生产经营

经营许可证等证照、业务流程、业务管理文件、产品或服务货单；

8、劳动用工及职工权益保护

职工名册、合同签订情况、劳务派遣、社保登记、女职工权益保护、特殊岗位劳动者保护、工伤、工会等；

9、经营资质

三证合一的营业执照、开户许可证、人民银行企业征信报告、特种行业经营许可证等证照；

10、合同管理

合同管理制度、标准化合同文本、合同合法性审查、重要交易对象名单、重要的采购、生产、销售协议、合同台账、合同归档等；

上述资料收集完毕后，工作小组针对公司不同职能部门以及不同岗位的工作性质，制定调查问卷表，作出工作日程计划安排以及量身打造访谈提纲。

二、合规义务识别与尽调

在前期准备工作的基础上，根据工作日常计划的安排，对公司各部门的负责人以及主要工作人员，通过文件查阅、访谈、实地考察、询问跟踪、问卷调查等方式来完成识别与尽调工作。

调查问卷由有关部门的相关人员填写完毕后，交还工作小组，结合访谈时查阅的相关文件，以及在实地考察过程中对特定人员进行询问的访谈笔录，将以上反映出来的法律问题以及可能出现的法律风险，进行梳理、分析、评估。

三、合规风险评估与报告

工作小组根据调查过程中查明的事实，以及梳理、分析、评估后发现的法律问题，在征得公司同意后，就存在的法律风险出具整改方案，下发存在相关问题的部门，并预留出整改时间，若有条件可进行二次访谈。

二次访谈结束后，工作小组最终完成合规管理报告。

合规管理报告是在公司各部门人员原有工作制度、工作流程、工作职责的基础上，将现存的和潜在的法律风险进行排查和披露，在进行相关法律分析后，制定相应的解决方案，提出改进的建议。

具体如下：

1、公司主体的基本情况

公司设立的法律瑕疵，公司章程、增资、减资、股权转让等是否合规合法；

2、法人治理结构

股东出资是否到位，是否存在代持股的情形，股东会、董事会、监事会的议事规则及决议内容是否存在违法风险；

3、公司的重大资产

土地使用权的取得手续是否完备，房产车辆机械设备的证照管理，知识产权的登记、维护和保护，商业秘密的专项管理等；

4、对外投融资

投融资行为的决议与审批，投融资后的跟踪管理等；

5、对外担保

对外担保的决议与审批，履行登记手续的情况；

6、劳动用工及职工权益保护

合同制用工违规风险、劳务派遣用工违规风险、劳动合同内容不当风险、社保缴纳情况、女职工权益保护情况、工伤赔偿的正确处理、劳动合同终止与解除的程序问题等；

7、财会税务及保险

应收账款风险、票据承兑风险以及税务风险等；

8、诉讼仲裁法律风险

证据风险、时效风险、期限风险以及已结案执行情况、责任追究等；

9、合同管理

合同签订法律风险、合同履行法律风险、合同管理不当法律风险。

四、合规体系宣讲与落地辅导

该阶段的工作主要是将合规管理报告所体现的各个法律问题在公司内部进行培训讲解，需要公司召集相关人员，对于各部门在具体实施方案过程中遇到的问题，以及员工不理解的条款进行现场详细解答，并作示范操作。

经过进一步调整后，征得公司意见，认为切实可行后，可将合规管理报告真正实施运行起来。

在依法治企的社会大背景之下，企业经营者的管理思维需要紧跟时代的发展，合规管理常态化可以帮助企业进一步增强法治意识，使企业在日常经营活动过程中面临的法律风险在萌芽状态就能得到及时处理，为企业健康运行保驾护航。

五、业务部门是否强化内控合规的直接责任

法律分析：

内控合规管理建设活动重在压实银行保险机构主体责任，将常态化的强内控、促合规与阶段性的补短板、除顽疾相结合。

一是突出党建引领，确保重大决策部署落到实处；

二是突出顶层合规，强化公司治理主体履职尽职；

三是突出问题导向，破解重点领域屡查屡犯顽瘴痼疾；

四是突出关键少数，狠抓重要岗位关键人员教育管理；

五是突出常态治理，深化内控合规管常管长机制建设。

各银行保险机构要将党中央、国务院关于经济金融工作各项要求转化为机构发展战略、内控目标和管理行动，牢固树立“内控优先、合规为本”的理念，高级管理人员要带头合规、率先垂范，促进内控合规要求内化于心、外化于行，持续提升内控合规管理水平。

法律依据：

《中华人民共和国商业银行法》第八条 商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益。

六、强化内控合规的直接责任

法律分析：

内控合规管理建设活动重在压实银行保险机构主体责任，将常态化的强内控、促合规与阶段性的补短板、除顽疾相结合。

一是突出党建引领，确保重大决策部署落到实处；

二是突出顶层合规，强化公司治理主体履职尽职；

三是突出问题导向，破解重点领域屡查屡犯顽瘴痼疾；

四是突出关键少数，狠抓重要岗位关键人员教育管理；

五是突出常态治理，深化内控合规管常管长机制建设。

各银行保险机构要将党中央、国务院关于经济金融工作各项要求转化为机构发展战略、内控目标和管理行动，牢固树立“内控优先、合规为本”的理念，高级管理人员要带头合规、率先垂范，促进内控合规要求内化于心、外化于行，持续提升内控合规管理水平。

法律依据：

《中华人民共和国商业银行法》第八条 商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益。

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文章来源参考：头条-超级都市拆迁规划，业务部门是否强化内控合规的直接责任

内容审核：闫会东律师

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