潍坊拆迁补偿案例，潍坊拆迁规划 法律问题

潍坊拆迁补偿案例，潍坊某村村民棚改及土地纠纷案例详情及法律分析

一、潍坊某村村民棚改及土地纠纷案例详情及法律分析

一、案情介绍

（一）棚户区改造相关情况

潍坊某村于2017年进行棚户区改造，村民S先生称自己未分到房子。他原本有一处房屋，于2005年因在城里买房资金短缺卖给了同村村民，双方未办理过户手续，S先生仍持有集体建设用地使用证。改造时，原房屋被拆除，安置房分配给了买房人，宋先生未获得任何补偿。该村安置房分配方式较为特殊，只按房子分配，不考虑人口，有房子的村民可获得200平米安置房及8万多元（含安置费2万多），没房子的则没有，即便S先生户口仍在本村且是村民，也未得到安置。此外，原村宅基地拆后给了别的村建安置房，现居住的改造地块安置房建设涉及的征地批文情况，S先生也存在疑问。

（二）土地相关问题

S先生的口粮田不在棚改地片，而是在附近。2017年左右公路扩宽时，占用了他口粮田几米宽的土地，此前村里以租代征的形式将地租出，每年每亩给600元，但S先生未收到相关补偿款，且他未查到该修路占地的征地批文。另外，村里在棚改过程中，疑似存在土地补偿款分配问题，100多万的土地补偿费未召开村民会议制定分配方案，被征地的几户村民也未拿到地和补偿款，还有传闻称村里用棚户区房产证抵押到银行贷款盖小区。同时，安置协议中部分村民签字可能存在伪造情况。

二、当事人诉求

S先生希望解决两方面问题，一是安置房未分配给自己的问题，二是以租代征土地的补偿问题。他打算将村里改造、卖房协议、新房协议及房产信息等材料拍照发给律师，让律师起草文书，指导自己向相关部门递交，以获取答复，维护自身权益。

三、北京一讼李主任法律分析及建议

（一）房屋买卖与安置补偿方面

S先生将集体土地上的房屋卖给同村村民，买卖协议合法有效，但若存在欺诈、胁迫等影响合同效力的情况除外。由于未办理过户，对外而言房产仍属S先生，征收方直接与买房人签安置协议，未考虑S先生作为产权人的权益，程序不合法。

虽然买卖协议有效，买房人利益需保障，但S先生作为村民，在整村宅基地拆迁后，即便房子卖出，也应享有一定安置利益，村里仅按房子分配安置的方式欠妥。

S先生若要争取补偿安置，需考虑诉讼风险，因从2017年已知利益受损到现在已多年，起诉期限可能存在问题，但可尝试提申请，若对方不履行，再申请复议，利用“不履行法定职责案件”的特殊性争取。

（二）土地相关问题

公路扩宽占地以租代征，且未查到征地批文，此为违法问题，S先生可申请公开该占地的征地批文。

村里土地补偿费未召开会议分配，S先生可向镇一级政府申请，要求查处、纠正，监督村里制定分配方案。

对于安置协议中疑似伪造签字及土地证书造假等情况，需进一步查证。

未批先占虽属违法，但已取得批文并改正，以此要求更多补偿可能难度较大。

（三）操作建议

李主任建议S先生将相关材料发过来，以便研究，然后为其起草文书，指导向征收部门、区政府或镇政府等相关部门递交，通过申请信息公开、要求监督纠正等程序，依法维权。这种方式费用相对较低，性价比高。

二、潍坊市征地补偿纠纷如何解决

法律主观：

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到 宅基地拆迁 的时候，有两种补偿。

一是 宅基地补偿 ，二是房屋补偿。

由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、土地补偿的标的是 土地使用权 ，一般分为2种形式：

一是货币补偿，二是置换补偿。

货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。

这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

3、现行的 土地管理法 第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括 土地补偿费 、 安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

4、 房屋拆迁补偿 价由宅基地区位补偿价、 被拆迁房屋 重置成新价构成。

计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价* 宅基地面积 +被拆迁房屋重置成新价

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、潍坊拆迁规划 法律问题

法律分析:

潍坊拆迁规划：

1.佩特来公司已搬迁至新厂，旧址暂无拆迁计划。

2.佩特来旧址地块后期规划用地性质为居住用地。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、非本村村民房屋拆迁补偿案例

法律主观：

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到 宅基地拆迁 的时候，有两种补偿。

一是 宅基地补偿 ，二是房屋补偿。

由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、土地补偿的标的是 土地使用权 ，一般分为2种形式：

一是货币补偿，二是置换补偿。

货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。

这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

3、现行的 土地管理法 第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括 土地补偿费 、 安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

4、 房屋拆迁补偿 价由宅基地区位补偿价、 被拆迁房屋 重置成新价构成。

计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价* 宅基地面积 +被拆迁房屋重置成新价

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、非本村村民房屋拆迁补偿案例

法律主观：

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。

农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

在遇到 宅基地拆迁 的时候，有两种补偿。

一是 宅基地补偿 ，二是房屋补偿。

由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。

而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。

村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、土地补偿的标的是 土地使用权 ，一般分为2种形式：

一是货币补偿，二是置换补偿。

货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。

这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

3、现行的 土地管理法 第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括 土地补偿费 、 安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

4、 房屋拆迁补偿 价由宅基地区位补偿价、 被拆迁房屋 重置成新价构成。

计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价* 宅基地面积 +被拆迁房屋重置成新价

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、小产权房连累村民无房住 拆迁村民搭棚屋过冬

据我国的法律规定，村民或者村集体经济组织可以按照下列程序解决

1、找市政府或县政府进行协商。

力争能够协商解决。

2、如果不能通过协商解决的，可以申请批准征用土地的人民政府裁决。

这里需要说明的，不是申请批准补偿和安置方案的市、县政府裁决，而是批准征地的政府，即国务院或者自治区政府。

3、如果对裁决不服的，还可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

一、潍坊市征地补偿标准是怎样的？

据了解，征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：

农用地中的基本农田1.2；

建设用地1.0；

未利用地0.8。

市区内一类土地的价格大体分为三档，市区内一类土地每亩综合地价在7.4万元到9万元之间。

对地上附着物和青苗补偿，按照《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定，由设区市人民政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。

同时，各类建设项目涉及征收使用农村集体土地，执行同地同价原则，同一个区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。

二、各项补偿费用如何处理？

各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：

1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。

2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

3、安置补助费的归属、使用：

（1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。

（2）由其他单位安置的，支付给安置单位。

（3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

由此可见，山东省制订的征地补偿条例，对下辖各市的征地补偿标准进行了规定，其中潍坊市征地补偿标准分为三个档次，从每亩地四万元到九万不等。

这个费用只包括土地补偿费和安置费，不包含青苗费。

农民对征地补偿不满的，首先要协商解决，不行的话再通过仲裁或者诉讼的方式解决。

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文章来源参考：头条-潍坊拆迁补偿案例，非本村村民房屋拆迁补偿案例

内容审核：刘德凤律师

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