拆迁补偿主屋，房屋拆迁合法主房认定办法

拆迁补偿主屋，拆迁中主屋界定标准

一、拆迁中主屋界定标准

拆迁中主屋的界定标准，主要依据的是房屋在拆迁过程中的性质、功能和价值。虽然具体的界定可能因地方政策和具体拆迁项目的不同而有所差异，但一般来说，主屋通常是指被拆迁区域内，居住者或使用者主要的生活和居住空间。

结构和功能：主屋通常是具有完整居住功能的建筑物，包括卧室、客厅、厨房等基本生活空间。其建筑结构相对稳固，能够满足人们日常生活的需要。

价值评估：在拆迁补偿中，主屋的价值通常会比其他附属建筑物更高。这是因为主屋不仅是居住者生活的主要场所，还承载着更多的生活设施和个人财产。

法律地位：主屋在法律上通常被视为主要的居住场所，因此在拆迁过程中，其法律地位也相对较高。在拆迁补偿和安置方面，主屋的权益通常会得到更多的保障。

总的来说，拆迁中主屋的界定标准主要基于其作为主要居住和生活空间的性质和功能，以及在拆迁补偿中的重要价值。然而，具体的界定还需要根据地方政策和拆迁项目的实际情况来确定。

需要注意的是，虽然上述内容提供了主屋界定的一般性指导，但在实际操作中，还应结合具体的法律法规和地方政策进行解读和应用。如有任何疑问或争议，建议咨询专业的法律顾问或相关部门以获取准确和具体的指导。

二、楼房拆迁标准

法律分析：

商品房拆迁赔偿标准是根据房屋价值和拆迁安置费用等多方面来确定的。

这里的房屋补偿指的是对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按照不低于商品房征收决定公告当日被征收房屋类似的市场价格，并且请有评估资质的评估机构进行评估确定。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

三、房屋拆迁合法主房认定办法

长沙市集体土地拆迁过程中，房屋合法性认定规则及最新法律规定

一、阅读摘要

集体土地征地拆迁过程中，房屋合法性认定问题，国家层面的法律法规以及政策鲜少有规定，但这又是征地拆迁过程中，所必须要面对并解决的问题，因此，关于征地拆迁过程中，房屋合法性认定问题，长沙市出台了相应的地方性法规及政策予以调整。

本文的认定规则主要是本律师根据长沙市现行的地方性政策法规整理而成。

二、认定规则

（一）有房产证的，以房产证为准

取得房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据；

（二）一户拥有多栋有证房屋的，并不是所有房屋都为合法建筑

根据我国现行法律规则，在农村，一户只能拥有一处宅基地，相应的，也只能有一处房屋。

但是，现实中因为各种原因，一户家庭在农村拥有多处房屋的情况大量存在，此类问题的处理有以下两个规则：

①有多栋房屋的，认定其一栋为合法建筑，给予补偿安置，另外处房屋按违章建筑处理。

②在集镇购地所建房屋和继承遗产的房屋，在房屋拆迁补偿时，按房屋重置价、装饰装修、搬家补助费、按期拆迁奖补偿，不支付过渡费和购房补助费。

（三）没有房产证的，有建房审批手续的，也可被认定为合法建筑

由于历史客观原因，在农村存在着大量的无证房屋，该类房屋只要有相应的建房审批手续，也可被认定为合法建筑，其具体的认定规则：

1、先确定房屋建筑年限

房屋建筑年限按以下原则认定：

①以1988年农房清查资料作为参考依据；

②调取房屋建设航拍资料作为证明；

③由被拆迁人提供证明材料，乡（镇）、街道、村证明，县（市）区征地办经核实后，在所在村、组进行张榜公示，无群众举报的；

④均不能证明的，按《暂行规定》第二条第三项的规定处理。

2、再确定房屋建设是否具有相应审批手续

①1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据；

②市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡（镇、场、街道）批准；

属占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准；

未经批准的，按违法建筑处理。

③市区范围内，1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。

（四）没有建房审批手续的，符合条件，也可按人均不超过45㎡认定合法建筑面积

确因政府规划控制停办了农民建房审批手续，且达到分户条件的农户而未批准建房的，经乡（镇）人民政府、街道办事处、村委会调查，确系他处无房、符合建房条件、有完善的生活设施且一直居住的农户的住宅房屋，报区、县（市）人民政府征地办审查，在补交建房手续税费后，按发布征地公告时农业人口（以户为单位）人均不超过45平方米的房屋建筑面积给予补偿。

附：

相关法律法规

《长沙市征地补偿实施办法》

长沙市人民政府令第103号

第十一条取得市、县（市）房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。

第十二条未取得市、县（市）房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积由区、县（市）土地行政主管部门按下列规定认定：

（一）1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据；

（二）市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡（镇、场、街道）批准；

属占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准；

未经批准的，按违法建筑处理。

1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。

（三）县（市）辖区内，1987年1月1日以前兴建的房屋，根据国家有关规定和实际情况进行认定。

对房屋合法建筑面积的认定有异议的，可以在征地补偿安置方案征求意见公告期间向区、县（市）人民政府申请复查，区、县（市）人民政府应当组织国土、规划、建设、房产部门审查后予以确定。

四、拆迁房屋等级标准

拆迁房屋等级标准如下：

1、A级。

按照相关标准，A级是最为安全的，房屋未处于危险地势，结构安全，未发现危险点，也能够满足正常使用要求。

对这类房屋，在采取安全防护措施后可继续居住，持续观察。

2、B级。

鉴定为B级的房屋，未处于危险地势，结构基本满足正常使用要求，只是个别结构构件处于危险状态，但并不影响主体结构安全；

鉴定为B级的房屋经一般修缮后就可以继续使用。

3、C级。

这类房屋未处于危险地势，但部分承重结构已不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房。

也就是说，这类房屋就开始有坍塌的可能性了，按照规定C级房屋就应当经修缮、加固后才可以继续使用。

4、D级。

这一类别是最危险的，当房屋处于危险地势（比如易被山体滑坡掩埋等）时，无论房屋本身是否危险，均属于危房。

此外，若地势安全，房屋本身的承重结构已不能满足正常使用要求、地基出现损害，局部结构濒临坍塌使得整体出现险情的，构成整幢危房。

这类房屋不能够再继续居住了应当拆除后就地重建或选址重建。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、商品房拆迁标准

法律分析：

商品房拆迁赔偿标准是根据房屋价值和拆迁安置费用等多方面来确定的。

这里的房屋补偿指的是对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按照不低于商品房征收决定公告当日被征收房屋类似的市场价格，并且请有评估资质的评估机构进行评估确定。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

六、被拆迁人的认定标准

法律分析：

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)；

房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿主屋，商品房拆迁标准

内容审核：黄钰峨律师

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