龙岗新木拆迁，开发商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么办？从“法律”角度探讨

龙岗新木拆迁，开发商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么办？从“法律”角度探讨

一、开发商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么办？从“法律”角度探讨

过去几年，不少开发商“暴雷”，甚至被列为“失信被执行人”，如恒大、佳兆业等（见下图）。而许多深圳社区股份合作公司（下称“股份合作公司”）却与之正在合作开发城市更新征返地留用地项目。有些项目停滞不前，有些项目原有物业已被拆除，有些项目过渡期租金两年没支付。面对如此情况，深圳社区股份合作公司该怎么办？

（图1）

（图2）

笔者结合过往项目经验，以“法律关系”的角度，按项目阶段，探讨分析相关法律问题以及提出法律建议，供深圳社区股份合作公司参考，希望有些许帮助。

一、 前期服务阶段

在深圳众多城市更新征返地留用地项目中，深圳社区股份合作公司一般会委托第三方机构（开发商或咨询公司）作为前期服务商，负责项目的立项工作。如2022年11月13日，深圳市龙岗区平湖街道上木古股份合作公司等与项目前期服务商华侨城集团签订前期服务协议（见下图）。

（图3）

那么，前期服务协议中的甲乙双方到底是什么法律关系？如果受委托的开发商“暴雷”，股份合作公司能否单方面解除前期服务协议？

根据笔者起草或审订过的前期服务协议，该协议是一份委托合同。《民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”即委托人（股份合作公司）委托受托人（开发商或咨询公司）处理委托人委托的事务，如城市更新项目的立项申报。

那么，既然是委托合同法律关系，如果受托人（开发商）已经或将要“暴雷”，没有能力处理该项目的立项申报工作，那么股份合作公司是否可以单方面解除前期服务协议？

笔者认为：首先，如果双方能够协商一致，那么可以协商解除合同。《民法典》第五百六十二条第一款也规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。 其次，前期服务协议是否明确约定合同解除的情形。《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。或者如果前期服务协议约定委托期限，那么委托期限到期后协议就自动终止。再次，如果无法协议解除，那么就得看有没有“法定解除”的情形。《民法典》第五百六十三规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同……”最后，如果既无法协议解除，又没有法定解除的情形，而股份合作公司又希望提前单方面解除前期服务协议，那么股份合作公司可能需要支付一定的委托费用，除非前期服务协议明确约定是无偿。《民法典》第九百二十八条也规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”

因此，前期服务协议的合同条款拟定十分重要，否则，股份合作公司并不能简单地解除前期服务协议，否则有可能要承担一定的委托费用。

另外，既然前期服务协议是委托合同，股份合作公司有权单方面解除，那么开发商与股份合作公司签订了前期服务协议后，是否代表该开发商将来就必然能够开发该项目呢？答案是否定的，因为前期服务协议并不是合作开发协议！不少外地投资机构或开发商对深圳当地城市更新政策不了解，误认为签了前期服务协议就确认是其开发，从而导致不必要的经济损失。

二、 合作开发阶段

股份合作公司与开发商已经签订合作开发协议，正式确立合作开发的合同法律关系。可是，这个时候，开发商“暴雷”，没有能力继续推进该项目。

面对如此情况，股份合作公司该怎么办？

笔者认为，此时要分以下两个情况分析：

（1）如果股份合作公司希望继续与之合作开发，认为该开发商还是能够恢复过来，那么股份合作公司就被动地等待开发商好起来。

（2）如果股份合作公司希望终止合作开发，那么就要知道房地产合作开发协议的甲乙双方是什么法律关系。

房地产合作开发协议不是典型合同，是一般合同，《民法典》第四百六十四条规定：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护……对当事人具有法律约束力。”《民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，一般情况下，合同签订后双方就应当履行合同条款，不能随意解除合同。

此外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对房地产合作开发合同也给了一个具体定义，第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

因此，股份合作公司并不能简单地解除合作开发协议，否则可能会产生法律纠纷，或有可能要赔偿开发商一定的收益损失。具体还需认真审核当时的合作开发协议是怎么签订，是否有约定合作开发期限，是否有约定合同终止条件，是否有约定追加增信措施等等。

三、 已移交原有物业阶段

城市更新项目已经确定合作开发商，签订了合作开发协议以及搬迁补偿协议，股份合作公司已把其物业移交给开发商，但还没拆除。可是，这个时候，开发商“暴雷”，没有能力继续开发该项目，过渡期租金也没能力继续支付。

面对如此情况，股份合作公司该怎么办？

笔者认为：第一，股份合作公司有权要求开发商把物业返还给股份合作公司，股份合作公司继续将物业出租获取租金收益。第二，股份合作公司视具体情况而定，是否终止合作开发协议或另外寻找其他合作开发商。第三，如果合作开发协议有相关违约条款，股份合作公司还有权向开发商主张欠付的过渡期租金以及其他经济损失。

四、 已拆除原有物业阶段

股份合作公司已经把原有物业移交给开发商，开发商也把物业拆除。可是，这个时候，开发商“暴雷”，没有能力继续开发该项目，过渡期租金也没能力继续支付。

（图4）

面对如此情况，股份合作公司该怎么办？

根据笔者过往处理过的项目，一般情况下，股份合作公司仅仅与开发商的项目公司签订合作开发协议，并没有要求开发商的集团公司或者实际控制人作为担保方，更没有其他货币或不动产担保措施。如果项目出现纠纷或烂尾，股份合作公司也只能起诉项目公司，而项目公司往往又是空壳公司，名下并没有什么资产。这个时候，股份合作公司才发现当年签订的合作开发协议如此重要！也如此随便！为此股份合作公司现在承担相应的不利风险及结果。至于股份合作公司该怎么签合作开发协议，详见笔者之前的文章《合作开发协议的核心条款》。

此时，股份合作公司该怎么办？（1）起诉项目公司？没用，因为项目公司没有资产。（2）如果没有明确约定解除合同的条件，单方面解除合作开发协议？可能反而需要赔偿开发商一定收益损失。（3）寻找其他开发商投资收购该项目？难！因为原有开发商会要求溢价出售。（4）双方协商解决？也难！开发商不愿意无条件退出，毕竟前期也投入不少资金。（5）等待政府救助？遥遥无期。（6）或许有其他办法，具体项目，具体分析，笔者去年在深圳市宝安区集体资产办协会开讲座时有提到个别项目的解决办法。

面临如此困境，笔者认为，很多时候，股份合作公司在签订合作开发协议时并没有尽可能多考虑各种风险，在项目过程中，也没有对相应的漏洞进行补救，从而导致目前进退两难的困境。其次，面对开发商经验丰富的专业团队（项目开发团队、法律团队、财务团队），股份合作公司往往处于十分劣势。

五、 建设阶段

项目已经动工建设，但在建设过程中，开发商“暴雷”，没有能力继续开发。此时，项目的土地使用权也已抵押给了银行用作申请开发贷款，贷款资金也有可能被挪用。

面对如此情况，股份合作公司该怎么办？

这种情况最糟糕！银行和施工单位有可能起诉开发商，要求拍卖已抵押的土地使用权和在建工程，并优先获得受偿款。如果这样，股份合作公司不但失去已被拆迁的原有物业，而且原有的土地使用权也没有，回迁物业更不可能实现。到了如此境地，股份合作公司追悔莫及！股份合作公司将承担“不可承受之重”，面临巨大损失。

六、 结语及建议

谁也没想到现在会有如此多的开发商“暴雷”，但是，无论是当年签订合作开发协议时，还是合作开发过程中、亦或是现在，深圳社区股份合作公司其实是可以做得更多、做得更好。必要的法律风险意识和防范措施还是非常有必要的！尤其面对如此重要的城市更新项目征返地项目留用地项目。

股份合作公司简单、随便地与开发商签订合作开发协议，没有任何保障措施的情况下，把原有物业交付给开发商，把土地使用权交给开发商申请抵押贷款，这无异于“裸奔”在项目中。

可是，笔者曾经在许多项目提出的法律建议或法律保障措施却被认为“多此一举”。

所以，笔者还是建议，将要进行合作开发项目的股份合作公司，应好好拟定合作开发协议，正在进行合作开发项目的股份合作公司，应好好审核有什么漏洞需要填补。

最后，衷心希望所有的深圳社区股份合作公司越办越好！

#深度好文计划#

蔡国坚

合伙人律师 法律博士 深圳原住民

专业领域：上市并购、城市更新、重大诉讼纠纷

电子邮箱：182231951@qq.com

微信：182231951

2024年4月11日

二、深圳合资公司变更股权要去现场吗

法律分析:

符合以下要件构成诈骗：

1、诈骗人主观上具有非法占有的故意，诈骗罪以行为人具有非法占有为目的作为主观构成要件的。

2、诈骗人在借款时采用虚构事实和隐瞒真相的手段，导致被害人产生错误的认识。

3、诈骗人在骗得财物后不会考虑归还财物，因此在财物的使用上毫无顾虑和节制，直接造成财物的灭失。

法律依据:

《中华人民共和国刑法》

第二百六十六条 诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

本法另有规定的，依照规定。

第一百九十二条 以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

三、深圳两公司因股权转让纠纷对峙“争”工厂 险酿群殴

30日上午8点多，光明新区百花洞路的一家安华某某工厂门前，数十名男子发生对峙，场面一触即发。

幸好防暴警察及时赶到现场，将双方分开，事态未进一步扩大。

媒体了解到，此次冲突起于一场股权转让纠纷，一方凭借深圳市中级法院判决的股权转让协议有效的判令，保护工厂内物业财产，另一方则阻挠判决执行，双方因此发生对峙。

　　从早上对峙到中午12时　　当日上午，安华某某工厂门口聚集了大批警察和民兵应急分队队员，手持防暴工具。

冲突双方各有数十名男子，一方为某某集团公司派请过来的人员，另一方为和X控股有限公司的人员，双方以工厂推拉门为界形成对峙。

　　现场一名知情者告诉媒体，双方对峙从早上开始，一直持续到中午12时，一场冲突随时可能发生。

防暴警察赶到后，急忙将双方隔开，并将一些器械进行没收。

　　媒体采访了解到，安华某某工厂原股东为和X控股有限公司，几年前该公司与某某集团有限公司签订了安华某某公司的100%股权转让协议。

某某集团公司将部分款项支付后，对方一直拒不办理转让手续。

为此，某某集团公司将和X控股有限公司告上法庭，市中级法院判决前者胜诉，判令后者履行转让协议。

在执行受阻的情况下，某某集团公司向法院申请强制执行。

　　和X控股公司谢绝采访　　据某某集团公司工程部总经理陈先生介绍，2011年6月安华某某工厂因为资不抵债，当时的股东和X股份有限公司便与某某集团公司签订了《股权转让协议》，将安华某某工厂100%的股权转让给某某集团公司。

　　我们公司已经按照合同规定将890多万打到规定的账户上，没有想到和X股份公司的一些股东在2012年反悔违背协议，拒绝配合办理股权转让手续，我们公司随后在2012年向深圳中级人民法院提起诉讼，深圳市中级人民法院作出民事判决，判决和X股份有限公司向某某集团公司办理股份转让手续，该判决随后被广东省高级人民法院与最高人民法院所维持，就在中级人民法院准备强制办理股权转让的期间，和X控股有限公司的个别股东阻挠判决执行，并且准备将该物业做非法处置。

陈先生说。

　　陈先生说，他们得知对方的举动后，不得已才请来了公司内部物业公司的人员过来，保护物业工厂物业。

陈先生随后向媒体出示了市中级法院的判决书，和协助执行通知书。

对此，工厂内的和X控股有限公司负责人谢绝了媒体的采访，只是表示不好多说。

　　媒体随后从光明警方了解到，双方对峙事件确由股权转让纠纷而起，警方赶到现场后，事态未进一步扩大，双方人员随后散去。

四、什么叫违规投资入股

法律分析：

国家机关的公职人员私自入股私人企业，违反了中共中央、国务院关于进一步制止党政机关和党政干部经商、办企业的规定。

法律依据：

《中国共产党纪律处分条例》 第九十四条 违反有关规定从事营利活动，有下列行为之一，情节较轻的，给予警告或者严重警告处分；

情节较重的，给予撤销党内职务或者留党察看处分；

情节严重的，给予开除党籍处分：

（一）经商办企业的；

（二）拥有非上市公司（企业）的股份或者证券的；

（三）买卖股票或者进行其他证券投资的；

（四）从事有偿中介活动的；

（五）在国（境）外注册公司或者投资入股的；

（六）有其他违反有关规定从事营利活动的。

五、公司以入股方式诈骗 法律问题

法律分析:

符合以下要件构成诈骗：

1、诈骗人主观上具有非法占有的故意，诈骗罪以行为人具有非法占有为目的作为主观构成要件的。

2、诈骗人在借款时采用虚构事实和隐瞒真相的手段，导致被害人产生错误的认识。

3、诈骗人在骗得财物后不会考虑归还财物，因此在财物的使用上毫无顾虑和节制，直接造成财物的灭失。

法律依据:

《中华人民共和国刑法》

第二百六十六条 诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

本法另有规定的，依照规定。

第一百九十二条 以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

六、深圳股权纠纷律师

法律分析：

暂前是不需要股东到场的，除非对办理内容进行实质审查才需要，是抽查型的。

股权变更是指公司的股权情况发生了变化，一种是股权总数发生了变化，包括增资、减资两种形式，另一种是股权的所有人发生了变化，即股权转让。

法律依据：

《中华人民共和国公司法》第七十一条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。

股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。

其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；

不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。

两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；

协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

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文章来源参考：头条-龙岗新木拆迁，公司以入股方式诈骗 法律问题

内容审核：张振律师

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