政府接手拆迁方案，政府接手的烂尾楼项目如何讨要工程款

政府接手拆迁方案，政府接手的烂尾楼项目如何讨要工程款

一、政府接手的烂尾楼项目如何讨要工程款

政府接手的烂尾楼项目，工程款讨要应遵循以下步骤：

一、明确工程款支付责任

首先，需要明确政府接手烂尾楼项目后，工程款支付的责任主体。一般来说，政府会指定相关部门或单位负责烂尾楼项目的后续处理和工程款的支付。因此，讨要工程款前应先了解清楚具体的责任主体。

二、准备相关资料和证据

为了顺利讨要工程款，需要准备充分的资料和证据，包括但不限于：

工程合同、施工图纸、工程变更单等文件，以证明施工内容和工程款金额；

施工进度记录、验收报告等资料，以证明工程已完成并符合要求；

与政府或相关责任主体的沟通记录、会议纪要等，以证明已多次催告支付工程款。

三、通过法律途径讨要工程款

如果政府或相关责任主体拒绝支付工程款，可以通过以下法律途径进行维权：

提起民事诉讼：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，可以向人民法院提起民事诉讼，要求政府或相关责任主体支付工程款。在诉讼过程中，需要提供充分的证据以支持自己的主张；

申请强制执行：如果民事诉讼胜诉后，政府或相关责任主体仍不履行支付义务，可以向法院申请强制执行。法院会采取措施强制对方支付工程款。

四、注意事项

在讨要工程款过程中，需要注意以下事项：

保持沟通：与政府或相关责任主体保持积极沟通，协商解决方案，避免不必要的法律纠纷；

保留证据：妥善保管相关证据资料，以便在维权过程中使用；

咨询专业律师：在处理此类问题时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议和支持。

综上所述，政府接手的烂尾楼项目讨要工程款需要明确责任主体、准备相关资料和证据，并通过法律途径进行维权。在整个过程中，应保持积极沟通并咨询专业律师的意见。

二、接手烂尾楼施工合同

法律主观：

烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。

此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多，例如：

在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。

其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。

这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。

局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。

例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。

当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。

例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。

例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

因施工质量低劣，被迫停工。

温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。

由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

烂尾楼的教训是：

要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。

房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。

房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。

但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。

产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。

因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。

银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。

烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。

三、烂尾楼工程款是怎样

关于工程款的支付时间在实务当中，发包人与承包人往往会约定按施工进度支付工程款的内容，即实行进度款支付办法。

笔者认为发包人有权拒付工程款尾款直至承包人承包的工程竣工验收时方为应付款的时间，理由是：

(1)当事人双方不太可能在施工合同中约定合同中途终止时工程款尾款应于何时支付，即当事人对这种情况下的工程款付款时间往往是没有约定或不明确的。

(2)发包人支付承包人工程款过程中，在最后一笔工程款的支付上，双方通常约定在工程竣工验收后才需支付。

因为承包人承包的工程通常须在竣工结算完成后才谈得上审核承包人的工程尾款为多少(一次性包死价的情况除外)，故承包人承包的工程在未经竣工结算并验收前，发包人无需支付承包人的工程款尾款;

(3)从维护守约方的利益角度出发，作这样的处理有利于制裁违约行为，肯定诚实守信的做法。

当然如果承包人有证据证明发包人在合同终止后，有意不继续进行投标活动或继续物色新的承包人时，或者导致施工合同无法继续履行的责任在于发包人与承包人双方的，则承包人请求给付工程尾款应该是允许的。

一、工程预付款结算

1、包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10％，不高于合同金额的30％，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。

计价执行《建设工程工程量清单计价规范》的工程，实体性消耗和非实体性消耗部分应在合同中分别约定预付款比例。

2、在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日期前的7天内预付工程款，发包人不按约定预付，承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的利息（利率按同期银行贷款利率计），并承担违约责任。

3、预付的工程款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中进行抵扣。

4、凡是没有签订合同或不具备施工条件的工程，发包人不得预付工程款，不得以预付款为名转移资金。

工程竣工后，发、承包双方应及时办清工程竣工结算，否则，工程不得交付使用，有关部门不予办理权属登记。

发包人与中标的承包人不按照招标文件和中标的承包人的投标文件订立合同的，或者发包人、中标的承包人背离合同实质性内容另行订立协议，造成工程价款结算纠纷的，另行订立的协议无效，由建设行政主管部门责令改正，并按《中华人民共和国招标投标法》第五十九条进行处罚。

接受委托承接有关工程结算咨询业务的工程造价咨询机构应具有工程造价咨询单位资质，其出具的办理拨付工程价款和工程结算的文件，应当由造价工程师签字，并应加盖执业专用章和单位公章。

法律咨询：

网友：

工程款支付应注意的问题有哪些？

律师：

1、在使用将工程款直接打到承包方指定的账户时，在每次打款时应该留有票据，在留有票据的情况下，一但出现问题可以根据票据取证。

2、在使用将工程款直接打给个人的请况时，应注意与这个指定的人履行委托授权手续，此手续应咨询有关人员，需要履行规范的手续。

许多问题的发生是因为在签署委托授权手续时不够规范，让一些心存不轨的委托人钻了法律的空子，从而让他们逍遥法外。

在这里需要向指定的人员开据规范的收款凭据，并且收款日期、收款金额与实际中的要相符。

3、使用第三方方式支付时，需要签订规范的书面协议，每次打款需要有完备的凭据，还需要在行政机关或者司法机关的组织协调下进行，以免被第三方恶意诈骗而造成无法估量的损失。

4、一些房地产企业在不能够支付资金的情况下会选择使用房屋抵债，只是在使用此方式时，并不是单纯的交换模式，是需要开发商与购房人签订一些合同并开具一些有效的发票的，只是由于价格上的不能妥协和房屋在开盘后的不定因素容易造成纠纷。

四、工程烂尾工程款怎么办？

关于工程款的支付时间在实务当中，发包人与承包人往往会约定按施工进度支付工程款的内容，即实行进度款支付办法。

笔者认为发包人有权拒付工程款尾款直至承包人承包的工程竣工验收时方为应付款的时间，理由是：

1、当事人双方不太可能在施工合同中约定合同中途终止时工程款尾款应于何时支付，即当事人对这种情况下的工程款付款时间往往是没有约定或不明确的。

2、发包人支付承包人工程款过程中，在最后一笔工程款的支付上，双方通常约定在工程竣工验收后才需支付。

因为承包人承包的工程通常须在竣工结算完成后才谈得上审核承包人的工程尾款为多少（一次性包死价的情况除外），故承包人承包的工程在未经竣工结算并验收前，发包人无需支付承包人的工程款尾款；

3、从维护守约方的利益角度出发，作这样的处理有利于制裁违约行为，肯定诚实守信的做法。

当然如果承包人有证据证明发包人在合同终止后，有意不继续进行投标活动或继续物色新的承包人时，或者导致施工合同无法继续履行的责任在于发包人与承包人双方的，则承包人请求给付工程尾款应该是允许的。

一、工程竣工未结算能否起诉工程款

工程竣工验收后，未进行工程结算的，应当进行结算后，再主张工程款。

承包人进行结算后，向发包人发送竣工结算文件，发包人不支付工程款，才能向法院起诉主张工程款。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》

第十九条当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。

因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。

建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，依照民法典第五百七十七条规定处理。

第二十一条当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。

承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，人民法院应予支持。

五、烂尾楼跟政府有关系吗

法律主观：

烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。

此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多，例如：

在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。

其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。

这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。

局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。

例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。

当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。

例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。

例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

因施工质量低劣，被迫停工。

温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。

由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

烂尾楼的教训是：

要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。

房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。

房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。

但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。

产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。

因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。

银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。

烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。

六、遇到烂尾楼,应该怎么寻求政府帮助

法律分析：

指开发商在没有完成房地产开发，并已经进行商品房预售的情况下，停止该房产开发的。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

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文章来源参考：头条-政府接手拆迁方案，烂尾楼跟政府有关系吗

内容审核：范文玲律师

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