擅长处理大型集体维权及重大行政诉讼案件。曾办理过多起集体土地征收及国有土地上的房屋征收案件,具备极强的法律纠纷解决能力。
法律客观:
《公共租赁住房管理办法》第七条 申请公共租赁住房,应当符合以下条件: (一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准; (二)收入、财产低于规定标准; (三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。 具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。 第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定,提交申请材料,并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。
法律客观:
《公共租赁住房管理办法》第七条申请公共租赁住房,应当符合以下条件:
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
(二)收入、财产低于规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
法律主观:
内江市城区最低收入(低保)住房困难家庭同时具备下列条件的,可以申请租赁补贴或公共租赁住房:
1、申请人持有内江市城区居民常住户口3年以上(含3年,其中单身家庭申请的须年满32周岁),其他家庭成员必须是直系亲属关系或具有法定抚养、扶养关系;
2、民政部门认定的最低收入(低保)家庭;
3、家庭无自有住房或人均住房建筑面积在15平米以下(其中,转让自有住房未满两年的,其原住房面积合并计算在现有申请家庭人均住房面积内),且未享受其它保障性住房或公有住房;
4、已享受保障性住房或有自有住房的家庭,离婚后再次申请的应满2年。
法律客观:
《公共租赁住房管理办法》第七条申请公共租赁住房,应当符合以下条件:
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
(二)收入、财产低于规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
律师分析:
一 领表:
城市中等偏下收入住房困难家庭凭户口簿、身份证向居住所在地街道办事处或一门式服务中心领取《江门市区公共租赁住房保障申请表》,
新就业职工、外来务工人员和青年医生、青年教师、环卫工人、公交司机凭户口簿或居住证、身份证向就业单位领取《江门市区公共租赁住房保障申请表》(以下简称申请表);
二 申请:
申请人如实填写申请表,并向居住所在地街道办事处或就业单位提交申请表和相关资料
三 初审:
街道办事处或者就业单位自受理申请之日起30日内,对申请人的家庭户籍、收入、住房、财产等情况,通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实,并提出初审意见报送所在区住房城乡建设部门;
四 审核(复审):
1.属各区政府统筹建设安排的公共租赁住房,各区住房城乡建设部门自收到初审资料之日起15日内,会同区民政、公安交管等部门对申请人的家庭收入(由民政行政主管部门负责,下同)、住房(由住房城乡建设行政主管部门负责,下同)、财产(其中车辆由公安交管行政主管部门负责,其他财产由民政行政主管部门牵头负责,下同)等情况进行审核,提出审核意见。
2.属市政府统筹建设安排的公共租赁住房,各区有关部门在完成审核后,由区住房城乡建设部门将相关资料报送市住房城乡建设部门。
市住房城乡建设部门自收到资料之日起15日内,会同市民政、公安交管等部门对申请人的家庭收入、住房、财产等情况进行复审,提出复审意见。
3、审核(复审)机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆等财产的,有关机构应当依法提供便利。
五 公示:
1.经审核,申请人符合公共租赁住房资格规定条件的,由所在地住房城乡建设部门对申请人的姓名、工作单位、居住地址、家庭人口、家庭收入、家庭住房、家庭财产等情况,在申请人居住地所在街道办事处或就业单位张榜公布,并在住房城乡建设部门网站进行公示,公示期限为20日。
2.任何组织或个人对公示的申请人情况有异议的,可向住房城乡建设部门提出,住房城乡建设部门自接到异议之日起5个工作日内重新调查核实。
3.经公示无异议或经核实异议不成立的,住房城乡建设部门批准申请人取得公共租赁住房申请资格,并在本部门网站公告,同时向申请人发出《江门市区公共租赁住房租赁资格确认书》。
六 轮候:
经申请符合资格已处于轮候状态的申请人,在轮候期间因家庭人口、收入、住房、财产等发生变化,不再符合公共租赁住房申请条件的,申请人应主动向原受理单位申报,取消公共租赁住房轮候资格。
七 分配 向经审核符合条件并已登记的申请人分配公共租赁住房,在公共租赁住房进行分配10日前向符合条件的申请人发出《江门市区公共租赁住房租赁分配通知书》,告知分配时间、地点以及拟分配的房源地址。
【法律依据】:
《公共租赁住房管理办法》
第七条 申请公共租赁住房,应当符合以下条件:
1、在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
2、收入、财产低于规定标准;
3、申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定,提交申请材料,并对申请材料的真实性负责。
申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。
申请人提交的申请材料齐全的,市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理,并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全的,应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。
对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房,用人单位可以代表本单位职工申请。
法律客观:
《公共租赁住房管理办法》第七条申请公共租赁住房,应当符合以下条件:
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
(二)收入、财产低于规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
律师解析:
农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的,应视为现使用者所有;
连续使用不满二十年,或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的。
【法律依据】:
《确定土地所有权和使用权的若干规定》
第六条 开发利用国有土地,开发利用者依法享有土地使用权,土地所有权仍属国家。
第七条 国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。
土改时已分配给农民所有的原铁路用地和新建铁路两侧未经征用的农民集体所有土地属于农民集体所有。
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内容审核:袁曼曼律师
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。