兰州拆迁最高补偿案例，甘肃兰州：投资上千万的商铺未获补偿被强拆？法院：强拆违法！

兰州拆迁最高补偿案例，甘肃兰州：投资上千万的商铺未获补偿被强拆？法院：强拆违法！

商铺拆迁与普通住宅拆迁有所不同，多数商铺在市中心、繁华地段或者沿街进行经营，因此，商铺的价值通常来说比普通住宅价值高很多，在遇到拆迁时，商铺的补偿问题也就相对复杂些。与普通住宅相同的是，商铺拆迁在实践中也会遇到“拆违代拆迁”的情况。此时，该如何进行维权呢？今天小编就通过下面的案例给您讲讲。

案情简介

马某是甘肃省兰州新区××镇××村××号××街××号××号楼房屋的合法产权人。2013年12月，经国土资源管理所、镇政府许可下，马某投资上千万元，在拆除原有两座房屋的基础上自建5层商业用房。后由于政府统一停止办理所有房屋产权证，未能变更新建房屋产权证。2018年3月4日，国土资源局、管委会以及镇政府联合发布《征收通告》，将马某房屋纳入征收范围内。镇政府告知马某，如果在2018年4月底不签订补偿协议，将实施强制拆除。

2018年5月29日，镇政府组织人员对马某所建五层楼房以及院内车库实施强制拆除，造成马某巨大损失。马某立即委托律师介入维权。\n\n\n律师分析

接受委托后，承办律师充分与马某进行了沟通，了解了案件情况。承办律师认为，涉案商铺已经被纳入征收范围之内，镇政府也多次找到马某协商补偿事宜，在此期间，商铺从未被认定成违建。因双方迟迟无法就补偿达成一致意见，才主张商铺属于违建而实施强拆，属于常见的“拆违代拆迁”手段，属于违法行为。并且，违建需要有严格的调查、认定以及拆除程序，镇政府未经任何合法程序，径行强拆马某房屋，明显违法，应承担相应的赔偿责任。

因此，马某在律师的帮助下，立即以镇政府为被告提起诉讼。\n\n\n被告观点

原告房屋未办理建设规划手续，属于违建，应予拆除。

被告对涉案违法建筑作出的拆除处理，完全符合法律规定。被告在强制拆除前依法向原告送达了《责令限期拆除通知书》，依法告知了原告享有的权利义务，但原告一直拒不配合，从未主动陈述和申辩，被告依照《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规依法强制拆除涉案房屋，程序完全合法。

法院观点

经法院审理查明，涉案商铺确实位于征收范围之内，对于涉案商铺的拆除，也确实由镇政府实施。

行政机关实施强制拆除行为应当遵循法定程序，强制拆除违法建筑应当事先予以公告，并在法定申请行政复议和提起行政诉讼的期限届满后实施，实施强制拆除前，应当发出催告履行通知书，要求被处罚人在合理的期限内自行拆除，实施强制执行的行为方式、方法应当合理、适当。

本案中，被告镇政府未提交涉案房屋被认定为违法建筑、拆除涉案房屋行为时履行法律规定的相关程序以及强拆原告房屋行政行为合法性的证据，应视为被告作出强制拆除涉案房屋行为没有履行法定程序，且无相应证据，故确认镇政府强拆行为违法。\n\n\n案件总结

在实践中，很多商铺的房屋的使用性质属于住宅，但此类商铺在遇到拆迁时，不能采用一刀切的补偿方式，单纯用住宅的补偿方式进行补偿，而是要参考房屋的真正使用用途等进行综合衡量。蓝秦律师提醒您，如果您的商铺也遇到了强拆，一定要及时保存好证据，及时提起法律程序维护自身合法权益，早日争取到公平合理的补偿或赔偿。

法律分析：

拆迁补偿一般指房屋拆迁补偿。

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

拆迁人完成了对拆迁范围内的所有被拆迁人的房屋补偿安置工作后，要对房屋进行拆卸，必须到拆迁房屋所在地区级建设和市政局办理房屋拆卸备案手续，并受区城管执法部门对房屋拆卸现场的监管。

被拆迁人如发现拆迁人在未办理有关合法拆卸备案手续的情况下进行违法拆迁工作，可直接到区级建设和市政局或区城管执法部门进行投诉。

商铺拆迁补偿的相关法律规定：

1、拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

2、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

3、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

4、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

5、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

6、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

7、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

8、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

9、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

10、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

11、拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

12、因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

法律主观：

1、各项 征地补偿费用 的具体标准、金额由市、县政府依法批准的 征地补偿安置 方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关 土地补偿费 、 安置补助费 的补偿标准)：

按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。

原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《 土地管理法 》中删除。

法律分析：

拆迁补偿一般指房屋拆迁补偿。

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

法律分析：

政府强制商铺拆迁有补偿。

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

强拆行为，是指房拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人、经协商之间达不成拆迁补偿安置协议的情况下，当一方当事人向所在地的区、县房地局申请行政裁决后，被拆迁人、房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的，依法进行强行拆迁房屋的行为。

据此，政府强制商铺拆迁仍有一定的补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

强拆行为，是指房拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人、经协商之间达不成拆迁补偿安置协议的情况下，当一方当事人向所在地的区、县房地局申请行政裁决后，被拆迁人、房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的，依法进行强行拆迁房屋的行为。

据此，政府强制商铺拆迁仍有一定的补偿。

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文章来源参考：头条-兰州拆迁最高补偿案例，兰州市拆迁补偿

内容审核：金长胜律师

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