贵阳楼盘拆迁补偿政策，广州集体土地流转禁开发房地产

贵阳楼盘拆迁补偿政策，广州一楼盘被政府认定为违建烂尾楼，13年间却从未停止对外出租

一、广州一楼盘被政府认定为违建烂尾楼，13年间却从未停止对外出租

2004年11月，位于广东广州天河区的楼盘龙怡苑被政府认定为违建烂尾楼，天河区政府在龙怡苑张贴红头文件，内容是“关于龙怡苑违法建设问题的公告”，通知住户12月10日前搬走，否则将会停水电。

2000名业主交钱买楼后，却得知自己入住的竟是违章建筑。在公安机关介入此案后，发现从2002年动工开始，该小区就没有办理过任何的规划、报建和土地管理部门有关手续，并牵涉到城管部门的腐败。广州市中级人民法院曾宣判，该事件中的4名主要责任人都受到终审法律制裁。其中龙怡苑开发商法人代表陈某涉嫌非法转让土地使用权和单位行贿罪，被判有期徒刑4年，并罚金100万元。2009年底，陈某出狱后回到龙怡苑，继续对外租赁，每月收入约20万元，却只支付少量物业费和水电费，未缴纳任何税费，至今已有13年了。

据了解，该楼栋已经十分残旧，灰色水泥柱变黑，外墙裂缝丛生。该楼栋共计18层，两梯8户，一楼为商铺和仓库，大堂停满电动车。大量租户居住其中，1至17楼的阳台都被围墙封闭，挂满各类衣物，室内一些房屋还有太阳能板和窗帘。租户在过道上摆放鞋柜，使用瓶装液化气。小区物业员工则住在18楼的自建屋中。

某租房平台显示，该小区物业公司及电话未知，物业费2.6元月，出租价格从1500元到3500元不等。租房平台中介介绍，该小区房子都没有房产证，租房的话可以提供购房合同。据附近中介介绍，若遇到检查不能居住，会退还租金。住满租户的德兴楼A3栋权属仍属于开发商，为2梯8户，共128户。

1、哪些相关机构应当承担相应责任？开发商将面临怎样的处罚？

具体到本案例中，若在龙怡苑被认定为违章建筑之后相关部门后续未采取任何措施，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门及县级以上地方人民政府可能构成行政不作为。

当然并不是所有的违章建筑都会被拆除，在具体执行的过程中，会根据具体的客观情况做出不同的决定，如通过改正或补办手续变成合法建筑的就无需强制拆除。

对于开发商而言，根据前述法律规定会面临罚款、被责令限期拆除违法建筑等。

2、租房平台和中介需要承担那相应责任吗？

租房平台和中介负有提供与订立合同有关的真实情况的责任，即应当如实告知承租人租赁房屋的真实情况，若存在故意隐瞒或提供虚假情况，根据我国《民法典》第九百六十二条之规定，承租人可以拒绝支付中介费并要求对方赔偿所造成的损失。

3、消防安全不过关物业是否需要承担相应责任？

根据我国《消防法》第十八条第二款、《民法典》第九百四十二条第二款之规定，物业对其所管理区域内的共用消防设施负有维护管理责任，对物业服务区域内违反消防安全的行为有采取合理措施及时制止并向有关部门报告的义务，故如果存在物业未尽义务导致发生火灾或火灾扩大的，可能因此承担责任。

二、广州旧城改造 中心区房价或回落

1月15日，随着广州市政府最新公布的《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》文件再次明确相关细则，“城中村”的模式将在未来10年中逐步从广州消失，取而代之的是便捷的生活小区和现代化的商业楼群、中央CBD等。

据广州市常务副市长苏*群透露，“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地。

优质的土地资源令不少开发商趋之若鹜，其背后利益博弈将会如何?对市场将会带来怎样的冲击?

10年将盘活土地74平方公里

15日，广州市政府公布最新的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(以下简称《意见》)，《意见》明确提出，要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造，在未来3~5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还等优惠政策，吸引社会资金参与。

据广州市国土资源和房管管理局的初步统计，未来10年时间，“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，仅未来5年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超过广州十年的住宅土地供应量。

“这次政府仅用3~5年的时间就要完成中心六区的城中村改造，开发时间短，任务急，压力大。

”合富*煌首席市场分析师黎*江表示，由于城中村改造必然会涉及大量房屋拆迁和村民安置等工作，这势必将更积极地鼓励开发商参与进来，一来缓解政府的财政压力，二来使得拆迁工作更为顺利。

“目前处于改造范围的城中村均位于中心六区，就算当地村民要价很高，开发商也会买单。

”黎*江指出，目前中心城区土地供不应求，房价很高，随着未来的城市化发展，配套的完善，开发商会获得更高的利润，也将进一步推高房价。

广州市房管局公布的最新楼市数据显示，广州一手住宅均价已达1万元/平方米，中心六区的一手住宅均价高达1.3万元/平方米。

去年一年的住宅供应量超900万平方米，创历史新高，但中心区域的一手住宅供应连续数月趋紧。

“这就是为什么这么多开发商会积极参与旧城改造”，黎*江说。

开发商扎堆“城中村”改造

记者注意到，诸多开发商介入的广州旧城改造项目主要集中在“城中村”上。

去年8月，由富-力、**泰富以及新*基三家地产大佬联手打造的猎德城中村改造正式动工，标志着广州首个由开发商投资的城中村改造进入实质性的工程阶段。

该项目投资高达100亿元，由**和**泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下;此后新*基加入，三家各占1/3的股份。

该项目涉及大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等商业项目。

三、广州集体土地流转禁开发房地产

《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称《办法》)9月22日正式下发。

这标志着广州集体建设用地流转正式开启，中心六区约有20多平方公里的集体土地将可以合法出让或出租。

不过，需要指出的是《办法》的出台，并未对村民宅基地的流转松绑，宅基地不在可流转的集体土地之列，并且集体建设用地禁止开发房地产和住宅项目。

需2/3以上成员同意流转

集体建设用地使用权出让、出租，要持有6份文件：

集体土地所有证、集体土地使用证、集体建设用地批准文件、有效的用地规划许可文件、集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料和法律、法规规定的其他要件。

集体建设用地使用权转让时，则要持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。

《办法》还规定，集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决，须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意，才能取得同意流转证明。

本集体经济组织在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况。

建小产权房按违建查处

据初步统计，广州中心六区经过合法审批的可以流转的农村集体建设用地有20多平方公里之多。

不过，这些集体建设用地使用权出让、出租的，还要向土地行政主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请。

取得集体用地，同样要经过招、拍、挂。

按照《办法》，集体建设用地流转应当在全市统一的交易平台进行。

工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在房地产交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得房地产交易登记机构出具的成交确认书或中标通知书。

其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。

集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。

集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有。

其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

《办法》还规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

也就是说，如果在集体用地上建小产权房，将会按照违建查处。

流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。

但利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。

四、广州开发商扎堆三旧改造

1月15日，随着广州市政府最新公布的《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》文件再次明确相关细则，“城中村”的模式将在未来10年中逐步从广州消失，取而代之的是便捷的生活小区和现代化的商业楼群、中央CBD等。

据广州市常务副市长苏泽群透露，“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地。

优质的土地资源令不少开发商趋之若鹜，其背后利益博弈将会如何?对市场将会带来怎样的冲击?

10年将盘活土地74平方公里

15日，广州市政府公布最新的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(以下简称《意见》)，《意见》明确提出，要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造，在未来3~5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还等优惠政策，吸引社会资金参与。

据广州市国土资源和房管管理局的初步统计，未来10年时间，“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，仅未来5年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超过广州十年的住宅土地供应量。

“这次政府仅用3~5年的时间就要完成中心六区的城中村改造，开发时间短，任务急，压力大。

”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，由于城中村改造必然会涉及大量房屋拆迁和村民安置等工作，这势必将更积极地鼓励开发商参与进来，一来缓解政府的财政压力，二来使得拆迁工作更为顺利。

“目前处于改造范围的城中村均位于中心六区，就算当地村民要价很高，开发商也会买单。

”黎文江指出，目前中心城区土地供不应求，房价很高，随着未来的城市化发展，配套的完善，开发商会获得更高的利润，也将进一步推高房价。

广州市房管局公布的最新楼市数据显示，广州一手住宅均价已达1万元/平方米，中心六区的一手住宅均价高达1.3万元/平方米。

去年一年的住宅供应量超900万平方米，创历史新高，但中心区域的一手住宅供应连续数月趋紧。

“这就是为什么这么多开发商会积极参与旧城改造”，黎文江说。

开发商扎堆“城中村”改造

记者注意到，诸多开发商介入的广州旧城改造项目主要集中在“城中村”上。

去年8月，由富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造的猎德城中村改造正式动工，标志着广州首个由开发商投资的城中村改造进入实质性的工程阶段。

该项目投资高达100亿元，由富力和合景泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下;此后新鸿基加入，三家各占1/3的股份。

该项目涉及大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等商业项目。

五、广州开发商扎堆三旧改造

1月15日，随着广州市政府最新公布的《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》文件再次明确相关细则，“城中村”的模式将在未来10年中逐步从广州消失，取而代之的是便捷的生活小区和现代化的商业楼群、中央CBD等。

据广州市常务副市长苏*群透露，“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地。

优质的土地资源令不少开发商趋之若鹜，其背后利益博弈将会如何?对市场将会带来怎样的冲击?

10年将盘活土地74平方公里

15日，广州市政府公布最新的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(以下简称《意见》)，《意见》明确提出，要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造，在未来3~5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还等优惠政策，吸引社会资金参与。

据广州市国土资源和房管管理局的初步统计，未来10年时间，“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，仅未来5年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超过广州十年的住宅土地供应量。

“这次政府仅用3~5年的时间就要完成中心六区的城中村改造，开发时间短，任务急，压力大。

”合富*煌首席市场分析师黎*江表示，由于城中村改造必然会涉及大量房屋拆迁和村民安置等工作，这势必将更积极地鼓励开发商参与进来，一来缓解政府的财政压力，二来使得拆迁工作更为顺利。

“目前处于改造范围的城中村均位于中心六区，就算当地村民要价很高，开发商也会买单。

”黎*江指出，目前中心城区土地供不应求，房价很高，随着未来的城市化发展，配套的完善，开发商会获得更高的利润，也将进一步推高房价。

广州市房管局公布的最新楼市数据显示，广州一手住宅均价已达1万元/平方米，中心六区的一手住宅均价高达1.3万元/平方米。

去年一年的住宅供应量超900万平方米，创历史新高，但中心区域的一手住宅供应连续数月趋紧。

“这就是为什么这么多开发商会积极参与旧城改造”，黎*江说。

开发商扎堆“城中村”改造

记者注意到，诸多开发商介入的广州旧城改造项目主要集中在“城中村”上。

去年8月，由富-力、**泰富以及新*基三家地产大佬联手打造的猎德城中村改造正式动工，标志着广州首个由开发商投资的城中村改造进入实质性的工程阶段。

该项目投资高达100亿元，由**和**泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下;此后新*基加入，三家各占1/3的股份。

该项目涉及大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等商业项目。

六、广东楼盘降价引发纠纷维权期限规定

市日前公开征求意见的旧城改造规划纲要描绘了新一轮旧城改造的蓝图，其中对于今年将正式启动的“三旧”(旧、旧村庄、旧厂房)改造旧内的地块明确了规划指引。

业内人士认为，旧城改造将加大中心住房供应量，房价或可回落；

但也有人认为，由于改造周期长，对房价冲击不大。

在此次公示的规划中，广州市根据地区发展历史及文化保护价值，将旧分为风貌协调区和一般旧。

沙面老房子或可住改商旧城风貌协调区是指能完整再现广州地方传统文化、历史建筑较为密集、具有较大历史价值的城市地区，其空间范围约为20.39平方公里。

对此区域的改造，规划指引制定得谨慎小心，实行的是“以保护为主、局部更新”的策略。

其中就禁止与周围环境风貌不相容的城市开发建设行为，更新改造须注重新老建筑、建筑与环境的协调。

市政府此前出台的“三旧”改造配套文件明确，可以引入社会力量来保护历史文化建筑。

这次对于文物建筑也明确，更新发展区和历史文化街区内拆除重建的建筑，在不违反历史文化保护等相关法规的前提下，可以进行功能调整。

也就是说像沙面的老房子从住宅改为商业餐饮在规划上是行得通的。

严控旧城风貌协调区容积率该规划纲要严格控制了旧城风貌协调区的容积率和建筑密度等关键要素，比如商业、居住、混合用地(经营性用地)的容积率在2.2-3.0之间，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主体高度要小于24米。

以往在城中村改造中，为了实现改造资金的回收，容积率经常被定得很高，这样造成的高密度建筑使原来平面的城中村改成了立体的城中村。

曾有市人大代表建议，政府应该控制中心城区城中村改造的密度。

一般旧区重建可适当加高一般旧城区是指在旧城区内，除去风貌协调区范围以外的旧城地区。

其改造新目标是，提升城市活力、改善居民生活环境。

据统计，一般旧城区范围总面积约33.61平方公里。

一般旧城区的开发策略是结合地铁站点适当提高开发强度，采取低密度高强度的开发模式，重建允许适当加高。

专家点评省房协理事赵卓文：

将缓解房价上涨压力

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文章来源参考：头条-贵阳楼盘拆迁补偿政策，广州开发商扎堆三旧改造

内容审核：贾燕丽律师

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