南京老旧小区拆迁重建方案，无物业老旧小区谁来管？南京玄武区探索国企物业托底管理

南京老旧小区拆迁重建方案，无物业老旧小区谁来管？南京玄武区探索国企物业托底管理

一、无物业老旧小区谁来管？南京玄武区探索国企物业托底管理

物业费提高了，收缴率却大幅上升，这是国企物业进驻南京市玄武区樱驼花园小区后发生的新鲜事。

2019年起，南京市实施第一轮“美丽家园”三年行动计划，全市2300多个无物业小区要实现基本管理全覆盖。在此背景下，一批基础差、零散化、纠纷多、盈利难的老旧小区未被市场化物业选中，成了老大难。

“烫手山芋”谁来接?以老城区玄武区为例，该区共有566个居民小区，老旧小区占比高达77%，其中更有40%是零散小区。2020年，玄武区开始老旧小区国企托底探索实践，由区城建集团成立百子物业公司，积极打造“百子红”党建品牌，一举扛起了无物业老旧小区托管的重任。

一时间，玄武区268个老旧小区被兜底管理，从“接得住”到“管得好”“可持续”，现实问题接踵而至。今年7月，该区启动了“百子红”老旧小区治理标准化体系建设，致力于将更多治理中的个性化解法，转化为基层治理的标准化答案。

百子物业工作人员整理车辆中。

国企物业接盘

垃圾遍地、化粪池漫溢、车辆乱停乱放、绿化无人打理......位于南京紫金山脚的樱驼花园，两年前可是当地居住环境脏乱差的典型代表。

作为金陵石化的房改房，樱驼花园建成于上世纪90年代，居住有2600多户人家。小区居民许文花介绍，此前虽说有市场物业公司管理，但因为物业费只有0.25元平方米，管理一直跟不上。保洁、服务有懈怠，物业费收取又成了问题，陷入恶性循环。

城市在持续发展，小区管理却在内耗，给居民的幸福感打了折扣。但市场化物业“不愿管”、居民自治“不善管”的千千结又如何解?许文花说，就是百子物业入驻之初，大伙也并不看好。

“我们的策略是先提供服务，让居民对小区环境提升有一个直观感受。”百子物业副总经理冯志霞介绍，2020年下半年，百子物业先行接管了樱驼花园在内的10多个老旧小区的物业管理。这些小区普遍存在物业管理长期缺失，物业投入不足、服务缺位，基础设施老旧失修，环境卫生亟待改善;矛盾纠纷多发易发，居民对违建、停车、垃圾等问题意见大、投诉多，容易引发邻里纠纷;居民自治意识不强，群众参与公共事务的积极性不高等问题。

负责樱驼花园的是百子物业玄武湖分公司，分公司经理卢玉琴一接手，重新划定停车位，补充电瓶车充电桩，对小区卫生进行大清扫，组织巡逻队伍，一套“组合拳”下来让居民们感觉眼前一亮。

“东门出入口正对樱花路，从这里上玄武大道最方便，一到早晚高峰就堵得水泄不通。”许文花说，这个问题过去多年都没有解决，百子物业来了之后，社区党委带着物业公司和业委会反复测算，拿出多种方案，一轮一轮议事会后，东门只进不出的方案被敲定，樱花路上的这处堵点很快消失不见。

眼下，樱驼花园的物业费提高了一倍，达到0.5元平方米，但收缴率不降反升，已超过70%。目前，百子物业已接管了玄武区268个小区，服务覆盖近6万户。\n\n\n 国企物业兜底，梅园花红园29号小区化粪池堵塞满溢问题得到解决。受访方供图

党建引领 融合共治

物业管理的到位，改变的不仅是小区物理形态，更是社会治理关系。

“‘公办’物业的初心就是服务群众，服务没有标准就谈不上高质量，达标便是底线。”玄武城建集团党委书记、董事长郭骞介绍，百子物业建立了小区安全管理、卫生保洁等服务标准，并公开监督电话;对标文明城市创建居民小区37条标准，定人定责落实文创、垃圾分类、安全生产等专项工作;针对“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一体”不同类型小区，分类制定管养方案。

“一来，小区卫生有了保障，二来，类似水龙头坏了、管道堵了、家里停电了这种小事，一个电话便有人上门解决。”玄武门街道大树根社区第九党支部书记张顺宝，同时也是源江新村的一名红色管家。源江新村是上世纪90年代的安置房，住有42户居民，30多年来从未享受过物业服务，百子物业接管小区后确实给了他不一样的感觉。

“看到物业招募红色管家，我很快报了名。”用张顺宝自己的话说，自从当上了红色管家，他的双眼就没闲过。树底下的落叶，乱放的电瓶车，窗户下的飞线，楼道的杂物，只要看见，他就拍照发群，马上就有物业回应。“小区整体环境变好了，大家关系也更和谐了。”他说。

“我们两年来的探索实践，重要的一点就在于公办物业党建引领促进了社区治理、物业管理和居民自治的良性互动。”在玄武区委书记闵一峰看来，从“接得住”到“管得好”，最显著的便是党建引领下的融合共治。

百子物业党支部书记从蓉介绍，百子物业给自己的定位是“主动融入基层治理”，在人员配置方面，既有退下来的社区书记、主任，还有曾经的社工，他们熟悉社区情况，对群众工作也有感情。在工作中，他们特别注意向社区靠拢，紧密和社区、业委会、管委会保持联动，还尤其注意发动党员群众，红色管家队伍里就吸纳了网格支部书记、楼栋长等。

北极山村10号新划了停车位，公共卫生有了保障。

“成长的烦恼”

国企物业兜底小区管理，百子物业也有“成长的烦恼”。郭骞坦言，由于老旧小区的特殊性，目前收支仍存在较大的“剪刀差”。

当地玄武门街道天山路片区基本都是零散小区。“环境确实不太好，但交通比较方便，房租也不贵，也没啥好挑的。”租住在北极山村的张女士说，她所在楼栋的厨房、卫生间都是共用，一到夏天，但凡有人不注意卫生，整个楼道就臭不可闻。在百子物业进驻后，她确实感觉到公共区域保洁有了提升。

“零散小区物业费收取难，除了居住人员杂，还有不少业主认为‘小区要有围墙，有安保站岗，才能叫有物业’，这对完全开放的零散小区并不现实。”百子物业玄武门分公司经理张睿说，天山路片区的零散小区有20来个，以楼栋或院落为单位设置门卫，人力是个大问题。虽然他们为规范停车划了线，为电瓶车充电布了桩，也定期清理楼道杂物，维修了老房外墙雨水管，还正常有人巡逻，可物业费收取就是不理想。

郭骞介绍，积极地看，百子物业通过精耕服务，老旧小区的物业缴费率已从30%已经升到60%以上，今年上半年物业费收入已经超过去年全年。但目前百子物业收费标准仍低于市场水平，自身运转仍需要靠区城建集团补贴。

可持续发展是百子物业下一步面临的课题。按照玄武区计划，百子物业将继续扩大服务范围，直至实现无物管老旧小区全覆盖，通过扩大运营面积有效平摊运营成本。年底，百子物业的管理规模有望达到550万方。

“我们还尝试开发了‘物业+养老、托管、家政’等衍生服务，积极走出玄武开拓市场。”郭骞说，像正在拓展的装修垃圾标准化清运，仅此一个项目，今年就有望增加600到800万元收入。

今年6月，百子物业在内部发布了《“宁姐月嫂”工作实施方案》，聚焦老旧小区妇女群体，立足“百子红”党建阵地的微服务功能，通过在阵地内建立“宁姐月嫂”家政服务工作站，开展技能培训工作等，扶持失业、困难妇女就业创业，帮助小区妇女增收创收，同时拓展物业发展营收渠道。

二、社区有权管理物业吗

法律分析：

社区对物业没有管理权，社区的工作职责是监督、指导、协调、不具备物业管理的资质，也不具备专业的素质是政府下派的一级组织部门。

根据我国社会发展状况，应当重点培育和完善的社区功能有以下几种：

管理功能，服务功能，保障功能，教育功能，安全稳定功能。

法律依据：

《中华人民共和国物业管理条例》

第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；

尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

三、没有物业的老旧小区谁负责

一、没有物业的老旧小区谁负责1、没有物业的老旧小区由所在街道、社区的居委会托管负责。

根据规定，对于无物业服务企业管理的老旧小区，属地街道、乡镇对无物业服务企业管理的老旧小区要指定社区、村委实施托管，依托专业机构或聘请专业人员实行基本管理服务。

2、法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、老旧小区物业管理范围和责任有哪些1、房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。

房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用，不因不合理设施、不正确的使用造成损害，保持房屋及设备的完好；

2、制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境；

3、为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。

四、没有资质的物业公司能管理小区吗

法律分析：

不能，物业企业必须就有物业管理资质，才能进行物业管理工作。

物业服务企业只有依法取得物业管理资质之后，才能承接物业管理项目，开展物业管理和物业服务工作。

而没有资质就承接物业服务的物业企业，属于越级承接业务，会受到房地产主管部门的处罚。

法律依据：

《中华人民共和国物业管理条例》 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

五、社区对物业有管理权吗

法律分析：

社区对物业没有管理权，社区的工作职责是监督、指导、协调、不具备物业管理的资质，也不具备专业的素质是政府下派的一级组织部门。

根据我国社会发展状况，应当重点培育和完善的社区功能有以下几种：

管理功能，服务功能，保障功能，教育功能，安全稳定功能。

法律依据：

《中华人民共和国物业管理条例》

第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；

尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

六、小区不设物业怎么管理

法律分析：

社区一般是管理居民的机构，物业是与业主签订合同为业主提供服务的机构，一般来说，社区无法管理物业。

法律依据：

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

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文章来源参考：头条-南京老旧小区拆迁重建方案，社区对物业有管理权吗

内容审核：李雪莲律师

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