南京70年代房屋拆迁，正在实施的使用权房子应该怎样交易

南京70年代房屋拆迁，正在实施的使用权房子应该怎样交易

一、正在实施的使用权房子应该怎样交易

使用权进行交易需先将该房屋按照成本价购买，取得合法产权证书，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易，其交易必须按当时的房改售房政策同步进行。

【法律依据】

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条

已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、宜辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他下宜出售的。

二、使用权房子如何交易

一、如何交易使用权房

使用权房按产权归属可以分为两种：

单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。

前者大都是原产权单位按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用。

因此对于单位产权的使用权房，买方应当询问原产权单位的意见。

对于使用权房的交易，购房专家提醒消费者，在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。

另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。

使用权房在过户交易的时候可以将使用权换成产权进行交易，也可以通过房屋置换进行过户。

在通过置换进行过户时，需要注意两点。

一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。

购房专家强调，通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。

一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。

据市场部统计资料显示：

10月份和11月份使用权交易逐渐开始活跃，有的购房者指定要购买使用权房子。

但是由于使用权的房子购买比较复杂。

购房者也不能完全认识使用权房该如何购买。

市场专业人士针对目前市民关注的几个问题进行答复。

使用权房使用年限是多少？

答：

不管是产权房还是使用权房国家规定一般住宅的土地出让使用权年限是70年。

而使用权房享有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但是产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。

市场专业人士告诉广大消费者：

购房者不用担心使用年限，使用权房屋使用价值与已购公房相对等。

使用权如何变产权？

如果购房者觉得购买使用权不够踏实，可以将购买的使用权房变成产权。

产权单位一般在年初和年中两次布告通知。

可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。

例如：

和平里附近一套使用权房使用面积56平方米，建成年代1986年。

首先是楼龄的折旧，按每年折2%计算，那么该套房屋的折旧=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元；

然后，计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以50年上限，按50年计，工龄系数700-900元/年，按平均800元/年，则工龄折价=50×800=40000；

最后，计算需要补交的价款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。

即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。

二、购买使用权注意事项：

1.使用权的房子权属关系比较复杂，必须要确定权属后再购买。

2.使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。

3.购买使用权房一定要核实以前各项费用是否结清（供暖费、物业费），以免日后出现纠纷。

三、使用权房的交易应该如何进行？

使用权房在过户交易时可将使用权换成产权进行交易，也可通过房屋置换进行过户。

购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应要求公房原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。

宅基地上的房如何变更使用权

只有经过县级政府批准并颁发了宅基地使用权证，才能办理房屋过户手续。

农村的住宅房虽然使用的是集体土地，但在只经本集体经济组织、村委会，批准的宅基地上建筑的房屋是非法占地，属于小产权房，是不能办理过户手续的。

村民在在自留地、承包地里自建的房则更不能办理过户手续。

购买农村房屋后，需向国土部门提出过户申请。

过户的手续如下：

第一、去乡镇国土所提出申请；

第二、提交相关材料，具体材料可咨询当地国土部门；

第三、国土部门根据申请人提供的权属资料进行审查，实地进行勘丈、调查、公告；

第四、通过审查后，予以注册登记并发证。

使用权房和产权房的区别

一、什么是使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。

该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

二、什么是产权房产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

三、使用权房和产权房的区别产权房是指依法拥有房屋所有权及土地使用权的房屋。

业主对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，并且，业主还可以将该房屋进行抵押贷款。

在房地产登记机关，业主是房屋的所有权人和土地使用人。

业主的房屋可以自行出租、出售，也可以继承、赠与。

使用权的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用权人就是承租人。

承租人不得擅自转让承租权，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。

但是，国家为了保护承租人的合法权益，承租人享有优先购买权，如果房屋拆迁，则业主应当合理安置承租人，给予承租人安置同样面积的房屋承租。

当然，经双方协商一致，也可以给予相应的货币补偿。

一种是单位的福利房，这样的房屋的产权是单位的，个人只有居住权，单位可以随时收回，还有就是小产权房，多数是由旧村改造或还建的，大产权是村子里的，个人手上只有使用权和居住权。

安置房买卖之后交易如何过户

安置房买卖之后交易过户必须先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。

办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。

小产权房交易流程

小产权房买卖流程与一般房屋交易手续相同。

但是需要提醒当事人注意的是，小产权房买卖不受法律保护，购买小产权房存在一定的风险，因此当事人要谨慎购买。

房屋买卖流程如下：

第一步，受理登记或申请。

本市居民提供身份证（或户口本或中国护照）、外省市居民提供居民身份证和暂住证或北京市居住工作证或中国护照；

房屋买卖合同（原件）（已购公房还需提供原公房购房合同）；

原房屋所有权证（原件）等有关文件和证明在交易所进行登记；

　　第二步，权属审核。

交易所在双方登记之后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续；

　　第三步，买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续、契约、印花税等税费后就可以办妥过户手续。

作为证明，交易所会给买方发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理部门。

在办理过户手续的过程中，买卖双方必须亲自到场，而要代办的话，代为办理的人要出具交易人开办的有效的委托书。

第四，颁发证书或证明。

办理完了过户手续，买房人还要到房屋所在地的区、县房产部门的房政科领取房屋所有权证。

买卖整宗房屋的，只须买方到场即可；

如交易的是整宗房屋中的一部分，那么卖方也应到场，另行办理房屋产权的变更登记。

使用权房一般情况可以转让吗

未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。

列入可出售范围内的公房，主要是独用成套公房，不可以进行承租权的转让和交换，但可同步进行政策购房和上市交易。

公房承租权的转让和交换应征得出租人的书面同意，由受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。

公房的转让和交换应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

四、使用权房是否可以进行交易？

使用权房可以进行承租权的转让和交换，但需得到出租人书面同意，并征得共同居住人的同意。

部分公有居住房屋不得转让，如花园住宅、部队、宗教团体所有的房屋等。

房地产买卖合同应包括转让双方信息、房地产详细信息、价格、交付日期等内容。

转让合同需参照示范文本制定。

转让房产需拥有完整的所有权。

法律分析

一、使用权房是否可以进行转让

未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。

列入可出售范围内的公房，主要是独用成套公房，不可以进行承租权的转让和交换，但可同步进行政策购房和上市交易。

公房承租权的转让和交换应征得出租人的书面同意，由受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。

公房的转让和交换应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。

另外，下列公有居住房屋不得进行承租权的转让和交换：

第一、整幢独用的花园住宅;

第二、属部队、宗教团体所有的或者在学校校园内的;

第三、产权不明晰的;

第四、承租人拖欠租金尚未结清的;

第五、依法代管或需要落实政策的;

第六、已列入户籍冻结范围的;

第七、承租人在承租房屋内擅自搭建的;

第八、列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;

第九、其他依法应当由出租人收回的。

除上述规定的情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

二、房地产买卖合同的内容有哪些

房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。

房地产买卖合同应当载明下列主要内容：

(1)转让当事人的姓名或者名称、住所;

(2)房地产的座落地点、面积、四至范围;

(3)土地所有权性质;

(4)土地使用权获得方式和使用期限;

(5)房地产的规划使用性质;

(6)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况。

(7)房地产转让的价格、支付方式和期限;

(8)房地产交付日期;

(9))违约责任;

(10)争议的解决方式;

(11)转让当事人约定的其他事项。

房地产交换合同除符合前款规定外，应当载明交换的价格差额;房地产抵债合同除符合前款规定外，应当载明抵冲的债务及其金额。

房地产赠与合同应当符合有关法律的规定。

房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。

转让当事人应当参照示范文本订立房地产转让合同。

我们先要知道究竟可以转让房产的情况都是什么，其中很重要的就是公民对该房产拥有完整的所有权，否则自然是不能转让房产的。

因而使用权房是否能够转让，此时需要看公民是否取得了房屋的所有权。

结语

根据相关规定，未列入可出售范围的公房可以进行承租权的转让和交换，但需得到出租人的书面同意。

而列入可出售范围的公房主要是独用成套公房，不可进行承租权的转让和交换，但可进行政策购房和上市交易。

房地产买卖合同应包括转让当事人信息、房地产情况、价格支付方式、交付日期等内容。

对于使用权房是否能转让，需确保公民已取得房屋的完整所有权。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。

逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

五、使用权房如何交易

一、如何交易使用权房

使用权房按产权归属可以分为两种：

单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。

前者大都是原产权单位按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用。

因此对于单位产权的使用权房，买方应当询问原产权单位的意见。

对于使用权房的交易，购房专家提醒消费者，在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。

另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。

使用权房在过户交易的时候可以将使用权换成产权进行交易，也可以通过房屋置换进行过户。

在通过置换进行过户时，需要注意两点。

一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。

购房专家强调，通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。

一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。

据市场部统计资料显示：

10月份和11月份使用权交易逐渐开始活跃，有的购房者指定要购买使用权房子。

但是由于使用权的房子购买比较复杂。

购房者也不能完全认识使用权房该如何购买。

市场专业人士针对目前市民关注的几个问题进行答复。

使用权房使用年限是多少？

答：

不管是产权房还是使用权房国家规定一般住宅的土地出让使用权年限是70年。

而使用权房享有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但是产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。

市场专业人士告诉广大消费者：

购房者不用担心使用年限，使用权房屋使用价值与已购公房相对等。

使用权如何变产权？

如果购房者觉得购买使用权不够踏实，可以将购买的使用权房变成产权。

产权单位一般在年初和年中两次布告通知。

可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。

例如：

和平里附近一套使用权房使用面积56平方米，建成年代1986年。

首先是楼龄的折旧，按每年折2%计算，那么该套房屋的折旧=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元；

然后，计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以50年上限，按50年计，工龄系数700-900元/年，按平均800元/年，则工龄折价=50×800=40000；

最后，计算需要补交的价款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。

即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。

二、购买使用权注意事项：

1.使用权的房子权属关系比较复杂，必须要确定权属后再购买。

2.使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。

3.购买使用权房一定要核实以前各项费用是否结清（供暖费、物业费），以免日后出现纠纷。

六、使用权房能买卖吗

使用权房在交易时可以将使用权房换成产权房后再进行交易，也可以通过房屋置换的方式进行交易。

使用权房改变化产权时，需要拿着单位的介绍信到房管所参加房改，通常房管所会在年初跟年中通知。

在购买使用权房时一定要问清楚房子的产权归属。

另外在过户的时候，要自己亲自到房地产交易大厅办理相关手续，更改户主的姓名，不能委托给别人代为办理。

不动产初始登记什么意思？

房屋初始登记又被称为首次登记，是在不动产权属证书上进行的第一次不动产权利的登记，房屋所有权，建设用地使用权，地役权，抵押权，宅基地所有权，集体土地所有权，林地所有权，海域使用权等都存在着权利的初登记的问题。

《不动产登记暂行条例》第三条，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

综上所述，使用权房在交易时可以将使用权房换成产权房后再进行交易，也可以通过房屋置换的方式进行交易，对此您了解了吗？

《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。

并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。

房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

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文章来源参考：头条-南京70年代房屋拆迁，使用权房如何交易

内容审核：杨素丽律师

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