四府村拆迁安置方案图纸，王明慧青岛胜诉案例：区某府批准社区收回集体土地，法院：撤销

四府村拆迁安置方案图纸，王明慧青岛胜诉案例：区某府批准社区收回集体土地，法院：撤销

一、王明慧青岛胜诉案例：区某府批准社区收回集体土地，法院：撤销

王明慧青岛胜诉案例：区某府批准社区收回集体土地，法院：撤销

基本案情

王某等4人在山东某社区有房屋，2023年3月开始，房屋所在地块实行旧村改造，由于房屋被区分为了住宅和所谓的非住宅，非住宅补偿很低，所以王某一直未签补偿协议。2023年7月，某社区向王某作出《通知》收回其宅基地使用权。为维护其征收中的合法权益，王某委托北京浩硕律师事务维权，王律师作为承办律师。后经过团队研究，制定了维权方案。首先针对收地《通知》起诉至青岛铁路运输法院，最终法院以其未取得区政府的批准为由撤销了涉案《通知》，在该案中还获得了山东省人民政府作出的农转非批复。2024年4月，区政府作出《收回宅基地使用权的批复》，同意某社区居委会收回旧村改造范围内的宅基地使用权，并依法给予补偿、办理注销登记。王律师认为涉案土地已经是国有土地，即使不是国有土地也应当依法完成征收手续。后王律师指导王某等4人就该批复提起诉讼，请求撤销该收地批复。

双方观点

王某认为：房屋所在地块为国有土地，街道办无权申请收回宅基地，区政府批准社区收回宅基地使用权与事实和法律不符，侵害其合法权益，涉案地块不适用《土地管理法》第66条。

区政府认为：（1）案涉地块并非国有土地，宅基地使用权收回前，王某仍持有集体土地建设用地使用证。涉案土地尚未履行土地征收补补偿程序，土地一直由社区管理使用，仍按集体土地的有关规定执行。（2）案涉项目是为改善居民居住生活环境，符合绝大多数居民利益，具有公共利益属性，且至其作出批复时，已有99%的居民签约。经居民代表会议民主议事程序表决作出了收回土地使用权的决议，其作出同意说社区收回宅基地使用权的批复，符合相关法律规定。

裁判结果

撤销区政府作出的《收回宅基地使用权的批复》中涉及王某案涉房屋相应土地部分的内容。

法官说法：

2000年7月18日，省人民政府作出《农转非批复》，该批复同意某村等23个村农民的农村户口转为城镇，对现有集体土地要登记造册，由所在区、市土地管理部门代政府收回国有，统一管理，国家、集体建设需要用地时，依法办理审批手续，即某社区旧村范围内的集体土地此时转变为农转非国有土地，此后应当经过征收程序完成土地性质转变的完整法定流程。省人民政府的批复作出后，某社区旧村范围内的集体土地虽未完善后续征收程序，但土地性质由集体所有转变为国家所有的程序已经启动，不再具有适用《中华人民共和国土地管理法》第六十六条第一款规定的前提基础，不符合该条款规定农村集体经济组织收回土地使用权的法定情形。

区政府作出涉案批复，对某社区针对涉案土地收回集体土地使用权的决议批准同意，适用法律错误，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项的规定，该批复涉案的相应部分应当予以撤销。

律师提醒：

目前区政府针对该判决已经上诉，所以该判决尚未生效，但不论二审结果如何，青岛市中级人民法院的裁判观点是值得被肯定的！

二、青岛大明公司诉青岛全统公司、徐某房屋买卖合同纠纷

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三、农村集体土地征收拆迁进程中,何为听证

农村集体土地征收拆迁进程中,何为听证

在农村集体土地进行征收拆迁的过程中听证是指在作出征收决定之前，行政机关依据被征收人的要求，组织相关人员进行征收行为进行陈述、申辩、质证的程序，听证是听取利害关系人的意见的重要法律程序。

《国土资源听证规定》

第三条听证由拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件、实施需报政府批准的事项的主管部门组织。

依照本规定具体办理听证事务的法制工作机构为听证机构;但实施需报政府批准的事项可以由其经办机构作为听证机构。

本规定所称需报政府批准的事项，是指依法由本级人民政府批准后生效但主要由主管部门具体负责实施的事项，包括拟定或者修改基准地价、组织编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划、拟定或者修改区域性征地补偿标准、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案、拟定非农业建设占用基本农田方案等。

第四条主管部门组织听证，应当遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见，保证其陈述意见、质证和申辩的权利。

依职权组织的听证，除涉及国家秘密外，以听证会形式公开举行，并接受社会监督;依当事人的申请组织的听证，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行。

农村集体土地征用程序

1、办理用地申请

用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区县国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

2、拟定征地方案

行政主管部门收到用地单位提出的用地申请后，应自申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地审查

国土房管局根据各项征地相关方案编制建设项目呈报说明书，并报送同级人民政府审核。

4、征地审核与批复

行政主管部门收到建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件资料齐全符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。

5、征用土地方案的公告

征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。

6、制定征地补偿安置方案

区县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案。

7、征地补偿、安置方案的公告

关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予公告。

8、补偿安置的实施

区县国土房管局应当依照征地补偿、安置费方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

四、上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

入库编号2023-07-2-111-002上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案——土地租赁合同无效时应根据当事人双方过错程度、合同履行情况等确定损失分担关键词

来源：

最高人民法院案例库，用途郜云律师学习研究。

民事

土地租赁合同

合同无效

违法建筑物

损失分担

过错分配基本案情　　上海某加工场与上海市某村民委员会于2012年10月31日签订土地租赁合同，约定上海市某村民委员会将某区某村集体耕地2.50亩（以下简称系争土地）出租给上海某加工场用于建造生产厂房。

合同约定，如上级部门要求拆违，责任由上海市某村民委员会承担。

合同签订后，上海某加工场承租系争土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的内部装修。

上海某加工场相关建筑未获得建设工程规划许可证等行政审批手续。

另外，上海某加工场向上海市某村民委员会支付的相应租金付清至2016年年底。

2016年12月23日，某区某镇人民政府向上海某加工场发出“五违”整治告知书，称上海某加工场存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将上海某加工场建造的房屋作为违法建筑而拆除，致使上海某加工场遭受一定经济损失。

　　上海市某加工场起诉请求:上海市某村民委员会向其支付因建造的房屋被拆除而造成的经济损失人民币200万元。

　　被告上海市某村民委员会辩称，第一，系争土地为耕地，原告用于建造生产厂房、系非农建设，故租赁合同无效。

第二，原告在系争土地上的搭建是违法建筑，违法利益不应得到合法保护。

第三，原告搭建被拆除的原因不仅仅是非法建筑，还存在违法排污、安全隐患等多种违法行为。

第四，原告无法证明其实际损失的具体金额，应承担举证不能的责任。

　　上海市宝山区人民法院于2018年6月26日作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：

一、原告上海市某加工场与被告上海市某村民委员会就上海市某区某村集体耕地2.50亩签订的土地租赁合同无效；

二、被告上海市某村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告上海市某加工场支付25万元；

三、驳回原告上海市某加工场的其余诉讼请求。

上海市某加工场不服提起上诉。

二审期间，上海市某加工场提出撤回上诉的请求。

上海市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）沪02民终8441号民事裁定：

准许其撤回上诉。

裁判理由　　法院生效裁判认为：

系争土地系集体所有的耕地，上海市某村民委员会将系争土地出租给上海某加工场用于建设生产厂房，是将耕地用于非农建设，故系争土地租赁合同当属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

上海某加工场承租系争土地后建设生产厂房，因相关厂房违法用地、违法建筑、违法排污及存在安全隐患等客观事实，致使系争房屋被拆除，故上海某加工场基于双方间的租赁合同关系起诉上海市某村民委员会赔偿。

需要说明的是，上海某加工场作为系争耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对相关损失承担主要的过错责任；

上海市某村民委员会作为系争耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。

　　现上海某加工场的相关搭建已在本案诉讼前被拆除，目前已经缺乏评估其造价的可能性，上海某加工场亦无法提供建造系争房屋时的合同、发票、付款凭证、图纸等材料证明其建造成本，上海某加工场所提供的照片、视频等也无法明确查清工程量，且上海某加工场多次庭审中关于搭建投入的主张及书面陈述的相关内容差距较大，可信度较低，故上海某加工场主张的造价缺乏证据予以证明。

但上海某加工场进行了建造系客观事实。

同时，根据上海某加工场自述，上海某加工场建造厂房后用于生产，年利润约有20万元，部分面积用于出租，收益约20万元左右，这些利益均系上海某加工场在无效合同履行期间所得，在计算上海某加工场损失时应予以考量。

再结合双方的陈述、由上海某加工场提供的、上海市某村民委员会盖章确认的《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》上载明的建筑物面积等情况，并充分注意到双方对导致合同无效均存在的过错程度、合同的履行情况、合同双方的收益情况等主客观因素，酌情确定由上海市某村民委员会向上海某加工场支付补偿款25万元。

对于上海某加工场的其余诉讼请求，不予支持。

裁判要旨　　承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

关联索引　　《中华人民共和国民法典》第153条、第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条、第58条）

　　一审：

上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初20106号民事判决（2018年6月26日）

　　二审：

上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8441号民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

五、张洁律师——承包地被村集体合法收回的情况，你需要知道！

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六、李XX与某村委会土地流转纠纷案

一、基本案情：

青岛大明公司系由青岛胶州天马汽车修理改装厂与香港大明投资有限公司投资成立，1999年11月29日被吊销营业执照。

法定代表人是孙某；

全统育乐公司系涉案房产的卖方；

徐某，为自然人，其丈夫郑某为香港大明投资有限公司股东之一。

1993年7月19日，全统育乐公司分别与青岛大明公司、徐某签订三份合同编号为93青全统合字第1－033号的《房屋买卖合同书》。

合同的内容完全相同，但是，合同主体有许多不同之处。

在以上三份合同中，有一份合同的买方无法确定。

在合同的首页注明买方为青岛大明公司，末页注明的买方为徐某．该合同经青岛市公证处公证。

公证书公证的买方为香港大明公司（见证据1、4）。

第二份合同可以确定买方为青岛大明公司。

合同的首页注明买方为青岛大明公司，末页有委托代理人孙某的签字并盖有青岛大明公司的公章（见证据2）。

该合同曾经于1994年2月2日用来向中国建行青岛分行抵押贷款，贷款期限为二年（1994年2月2日至1996年2月2日）。

《抵押贷款合同》第十条规定：

抵押人还请抵押权人的款项，抵押权人返还《房地产买卖合同》（见证据5）。

该合同已经无原件。

另外一份买方为徐某的合同，是用来办理房产证的。

该合同只有徐某的印章，没有签字。

并且，青岛全统育乐公司法定代表人李建利的印章、委托代理人周学慧的签字与另外两份合同不一致（见证据1、2、3）。

涉案房屋的价款共计345．92万港元。

全统公司已经认可收到该款。

其中，青岛大明公司支付281．96万港元（其中的172．96万港元为银行贷款）。

青岛大明公司与全统公司对另外63．96万港元的付款人存在争议。

青岛大明公司有全统公司开具的付款人为青岛大明公司的收据，总额为345．92万港元（见证据6）。

1994年5月30日，全统公司为徐某开具了总额为345．92万港元的发票（见证据7）。

全统公司声称此举的目的是为徐某办理房产证，实际并未收取款项。

徐某也承认未付款，并且也不能举证证明她是如何支付港币345．92万元。

。

一审判决认为青岛大明公司与徐某之间的债权债务关系与全统公司无关，双方可以另行解决。

1994年2月2日，青岛大明公司与中国建行青岛分行签订《涉外楼宇按揭（抵押）贷款合同》，担保人为全统公司。

贷款172．96万港元。

（见证据5）

1994年12月14日，涉案房屋被接收。

《房屋接收书》注明：

买方香港大明投资有限公司向青岛全统旅游育乐有限公司购买弄海园别墅，合同书编号为93－1－033．但是，在买方盖章的却是青岛大明公司（见证据8）。

徐某在青岛大明公司不知情的情况下，在全统公司的配合下，向青岛市崂山区房产管理局申请房产证。

1995年8月25日，青岛市崂山区房产管理局为徐某发放崂山区湛流干路弄海园的房产证（见证据9）。

1994年12月4日，涉案房屋被接收后，一直由孙某占有、使用。

2001年8月29日，徐某与青岛天泽食品有限公司（代表人为孙某）签订《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给青岛天泽食品有限公司（见证据10）。

2003年12月3日，徐某以孙某为代理人，将房屋租赁给朗讯科技（中国）有限公司（见证据11）。

2007年4月10日，涉案房产被广东省佛山市人民法院查封（见证据12）。

附：

证据1：

《房屋买卖合同》

证据2：

《房屋买卖合同》（买方为青岛大明）

证据3：

《房屋买卖合同》（买方为徐某，只有盖章，无签字）

证据4：

《公证书》（93）青证字第5470号

证据5：

《涉外楼宇按揭（抵押）贷款合同》青建银94按字001号

证据6：

全统公司给青岛大明公司的《收款收据》

证据7：

全统公司给徐某的发票

证据8：

《房屋接收书》

证据9：

《房屋所有权证》

证据10：

《房屋租赁合同》

证据11：

《房屋租赁合同》

证据12：

《刑事裁定书》（2003）南刑初字第1036－45号

二、一审判决：

青岛大明公司向青岛中级人民法院提起诉讼，要求青岛全统公司退还购房款。

青岛中级人民法院经审理认为，青岛大明公司是徐某的代理人，它是代替徐某支付的房款。

全统公司没有一房二卖。

故驳回起诉。

青岛大明公司不服。

向山东省高级人民法院提起上诉。

三、一审后本案的解决方案：

我们接受委托后，就一审后该案的解决方法进行论证，提出如下方案：

1、向山东省高级人民法院提起上诉，以青岛全统公司和徐某共同侵权为由，要求全统公司、徐某对青岛大明公司支付的购房款承担连带责任。

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文章来源参考：头条-四府村拆迁安置方案图纸，张洁律师——承包地被村集体合法收回的情况，你需要知道！

内容审核：刘睿安律师

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