关于自管公房常见法律纠纷的解读与剖析

　　导读：

　　公房，即国有住宅，一般分为自管公房和直管公房。其中，自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有房产。直管公房则是指由各级房管部门直接进行管理的公房。近二十年来，随着城区建设和旧城区改造进程的加快，早期的承租公房绝大多数都已经或正在面临拆迁的问题，由此也便引发了形形色色的自管公房纠纷。本文将对常见纠纷类型做一个梳理和探讨。

　　一、自管公房租赁合同纠纷是否属于法院管辖范围?

　　自管公房租赁合同与普通的房屋租赁合同不同，往往带有行政管理色彩。出租人与承租人之间并非平等的民事主体关系，而是管理与被管理的关系，出租人对承租人的认定享有审核决定权。而自管公房租赁合同往往是格式合同，内容固定、不具有协商性，租赁期限一般及于房屋的使用年限，租金标准也远远低于市场平均价格，充分体现了自管公房的福利属性。

　　由于自管公房租赁合同的前述法律性质，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因此，诸如承租人确认及变更、继承人确认居住权等纠纷，一般通过行政途径解决，而不在法院管辖范围内。

　　不过，并非所有的自管公房都不属于法院管辖，若自管公房租赁合同纠纷涉及公房维护、修缮、租金交纳等事项，合同主体双方实则处于平等地位，应作为民事案件受理。

　　二、自管公房租赁合同是否适用不定期租赁合同解除权相关规定?

　　《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，“ 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”如果自管公房租赁合同中未就租赁期限作出明确规定，是否也适用前述不定期租赁合同解除权的规定?

　　参考(2020)京03民终6143号裁判要旨：“但本案中，双方的租赁合同关系实际是基于昆仑物业公司对付建华的内部分房行为而发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定”。应当认为，自管公房租赁合同与普通的房屋租赁合同不同，并不适用不定期租赁合同解除权的规定。

　　三、公房承租人的配偶、子女是否享有共同居住权，承租人去世后共居人是否享有继续承租的权利?

　　各地针对公房管理制定了管理规定，关于公房共同居住人、原承租人去世后共同居住人继续程序以及变更承租人，通常都会在地方性规定中找到执行标准。

　　关于共同居住人的问题，一般要求与公房承租人共同居住一定年限，在本市有常住户口，且在本市本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。但是，公房承租人的配偶、子女一般不受上述条件的限制，可以以家庭成员身份共同居住。

　　如果租赁期间原公房承租人去世，共同居住人通常享有继续承租的权利。以北京为例，《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十六条规定：“本规定执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。”北京市房地产管理局根据该规定，统一制定了《北京市公有住宅租赁合同》。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”

　　四、自管公房拆迁，承租人如何补偿安置?

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有对公房承租人的补偿安置作出具体规定，但地方性实施细则中或者地方性规范文件中，一般会就承租人的征收补偿安置问题作出具体规定。

　　以北京市规定为例，《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法〔2012〕19号)第二条中规定，“(五)公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买，房屋所有权人应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。(六)公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。(七)公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议;公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。(八)经审核查明公房承租人已承租或者购买的其它公房已达标的，区、县房屋征收部门对产权人进行补偿，对公房承租人不予补偿;按照本市审核配租配售规定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者购买过经济适用住房、限价商品房，需腾退原承租公房的，对公房承租人不予补偿。”

　　简而言之，其一，公房承租人可以选择按照房改政策购买公租房，然后作为被征收人获得全部补偿安置;其二，公房承租人也可以放弃参与征收补偿安置，直接与出租人签订协议，由出租人对承租人进行货币补偿，或是另行提供房屋供承租人继续租赁;其三，承租人既没购买房屋，也没与出租人达成协议，房屋征收部门分别对承租人、出租人进行补偿、签订补偿协议——对出租人按照重置成新价款进行补偿，对承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿。承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋产权调换，安置房购房款与补偿款之间的差额由承租人结算;其四，承租人已经充分享受其他住房保障待遇、实质上丧失承租人资格的，承租人将不能获得补偿安置。

　　小结：

　　目前司法实践针对自管公房案件审理思路并不统一，主要体现在案件是否属于人民法院管辖范围以及审理案涉房屋租赁合同涉及到的权利义务关系两个方面，因而若遇到自管公房租赁合同纠纷时，大家应当审慎应对。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。