江西老旧小区拆迁新规定，关于老旧小区加装电梯的法律法规

江西老旧小区拆迁新规定，关于老旧小区加装电梯的法律法规

一、关于老旧小区加装电梯的法律法规

老旧小区加装电梯的法律法规要求主要包含以下几个方面：

一、加装电梯的业主同意与决策程序

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，包括加装电梯，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这一规定降低了既有住宅加装电梯的业主表决同意门槛。

二、加装电梯的条件与限制

建筑申请加装电梯需满足具有合法的权属证明，未列入拆迁和改造计划，已建成投入使用的无电梯住宅，且符合城市规划、建筑结构安全、消防安全及安全疏散等要求。

三、加装电梯的具体实施与政策支持

各地政府可能出台具体的实施意见和财政补助政策以支持老旧小区加装电梯。例如，江西南昌、湖北荆州、湖南长沙等地都推出了相应的政策，包括财政补助、简化审批流程、住房公积金支持等。

四、加装电梯的注意事项与规范要求

加装电梯应注意电梯的尺寸、采光、监控及应急装置等，以确保安全并满足使用需求。

加装电梯的施工单位应具备相应的资质，并严格按照规范进行施工和安装，以确保工程质量。

综上所述，老旧小区加装电梯需遵循相关法律法规，取得业主的同意，满足一定的条件和限制，并按照规范进行实施。同时，各地政府可能提供具体的政策支持和财政补助，以促进老旧小区加装电梯工作的顺利进行。

二、国家加装电梯的政策和法规

法律分析：

既有住宅加装电梯新政策：

加装电梯拟占用业主专用维修资金部分的，应征得该专用部分的业主同意。

对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿。

加装电梯及使用维护费用由申请主体按协议确定的比例共同承担，其中申请主体承担的加装电梯费用可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金，提取额度不应超过分摊费用；

按照相关规定可以申请使用住宅专项维修资金；

可以申请使用当地政府规定的其它资金。

加装电梯专项设计应当符合城市规划、结构安全、消防、应急救援和电梯建设运营等相关标准和安全技术规范的规定，确保加装电梯后主体结构安全不受影响。

应以实用性为前提，不得占用消防疏散空间，不得侵占城市道路，不得增加或变相增加住宅使用空间。

承办主体应当采购取得制造许可资质的单位制造的合格电梯。

电梯的安装应由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行。

在原有建设用地范围内加装电梯的；

加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不需办理占地手续以及不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免于补缴城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。

法律依据：

《中华人民共和国特种设备安全法》 第二十二条 电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。

电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。

电梯制造单位对电梯安全性能负责。

三、老旧住宅小区加装电梯的国家政策

法律分析：

1、新规出台，取消原有的“一票否决制”。

以前，只要有一户居民不同意，那么就不能加装电梯。

现在，一些地方政府出台的“新规”规定，只有小区三分之二以上的居民同意安装电梯，就可以提出申请并作出指示，然后进入施工阶段。

换言之，低层住户反对就无效了。

当然，新政策对一层居民也有额外的照顾，例如不需要一楼居民缴纳电梯维修费等，甚至有些地方会给一楼住户一定的现金补偿。

2、体现资金共担机制。

这一部分主要针对老旧小区加装电梯中的资金分配，《建议》明确规定“谁受益，谁出资”的原则。

其实也就是单元楼加装电梯中，1楼不受益可免费使用，其实不仅局限于1楼，整栋楼中所有住户只要保证不使用，不受益，都可不参与资金分摊。

3、提倡使用公积金等。

因为老旧小区改造涉及资金复杂，并非小数目，所以鼓励使用住宅专项维修基金，让渡小区公共收益。

《意见》中也明确提到，针对老旧小区加装电梯此工程，支持住户提取住房公积金。

4、鼓励连片加装电梯。

政府越来越建议老旧小区加装电梯由现在的“居民自治的独立单元楼加装”—“政府支持业主自愿的连片加装”电梯模式。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

四、老小区装电梯政府有什么补贴政策

法律分析：

最高补贴24万元;《2020年老旧小区综合整治工作方案》增设电梯项目市财政实施定额补贴每部64万元。

法律依据：

《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 第四条 建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

（一）合理落实居民出资责任。

按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。

支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

（二）加大政府支持力度。

将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。

省级人民政府要相应做好资金支持。

市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；

要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。

支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

（三）持续提升金融服务力度和质效。

支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。

国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。

商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

（四）推动社会力量参与。

鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。

公房产权单位应出资参与改造。

引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；

改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。

通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。

支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。

支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（五）落实税费减免政策。

专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；

所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；

用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

五、老旧小区住宅加装电梯管理办法

法律分析：

既有住宅加装电梯新政策：

加装电梯拟占用业主专用维修资金部分的，应征得该专用部分的业主同意。

对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿。

加装电梯及使用维护费用由申请主体按协议确定的比例共同承担，其中申请主体承担的加装电梯费用可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金，提取额度不应超过分摊费用；

按照相关规定可以申请使用住宅专项维修资金；

可以申请使用当地政府规定的其它资金。

加装电梯专项设计应当符合城市规划、结构安全、消防、应急救援和电梯建设运营等相关标准和安全技术规范的规定，确保加装电梯后主体结构安全不受影响。

应以实用性为前提，不得占用消防疏散空间，不得侵占城市道路，不得增加或变相增加住宅使用空间。

承办主体应当采购取得制造许可资质的单位制造的合格电梯。

电梯的安装应由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行。

在原有建设用地范围内加装电梯的；

加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不需办理占地手续以及不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免于补缴城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。

法律依据：

《中华人民共和国特种设备安全法》 第二十二条 电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。

电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。

电梯制造单位对电梯安全性能负责。

六、老旧小区加装电梯政策

法律分析：

国家加装电梯的政策和法规如下：

1、国家增设电梯应当充分尊重居民意愿，坚持居民自治为主；

2、在加装电梯的过程中，应该对业主书面协议内容以及矛盾异议处理进行调整和完善；

3、对于不支持合作的少数居民，应该做好说服和劝导工作；

4、如果无法协调，可以向社区或政府职能部门反映，社区或政府职能部门可以调解或申请相关组织调解，以促进所有业主的同意。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

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文章来源参考：头条-江西老旧小区拆迁新规定，老旧小区住宅加装电梯管理办法

内容审核：孙凌枫律师

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