青岛西海岸拆迁新规，农村建房新规：六不准原则

青岛西海岸拆迁新规，农村建房新规：六不准原则

一、农村建房新规：六不准原则

👉一、不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，可建设层数由各地规定，一般不允许建三层以上房屋。 👉二、不准超面积标准建造。各地农房宅基地占地面积是有标准的，一般由地方土地管理法规作出规定。 👉三、不准随意翻修农房。《城乡规划法》规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。 👉四、不准建在规划区域外。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 👉五、不准擅自改变用途。比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售，是会受到严厉处罚的，直至拆除。 👉六、不准未批先建。建房前，应申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。

二、农民建房应当遵循的原则

宅基地建房有“6不准”

1、不准随意多层修建。

湖北省的政策是一般不允许建三层以上房屋，超过三层以上的需要专业建筑资质团队建造，并报审批后才可动工。

2、不准超面积标准建造，一户家庭只能拥有一处宅基地，遵循“一户一宅”的原则，宅基地占地面积符合当地标准以内。

3、不准随意翻修农房。

根据《城乡规划法》规定，翻修旧房、危房时，必须取得乡村建设规划许可证后才可以动工，否则面临被拆除危险。

4、不准建在规划区域外。

永久基本农田区、江河湖泊库区、生态保护区、地质灾害以及安全隐患区、开发规划区等不能新建、改扩建个人住宅。

5、不准擅自改变用途。

宅基地目的是保障集体成员住房需求，不允许擅自变更用途，比如在宅基地上建工厂作坊或建房出售。

6、不准“未批先建”。

建房前一定要申请批准，必须获得乡镇部门核发的两证（《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》），涉及到林业水利部门，还应经过相关审批才算是合法有效建房。

三、农村建房六严禁

法律分析：

一、不准随意多层修建。

二、不准超面积标准建造。

三、不准随意翻修农房。

四、不准建在规划区域外。

五、不准擅自改变用途。

六、不准未批先建。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；

但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

四、农村建房八不准

农村建房的八不准如下：

1、不准占用永久基本农田建房；

2、不准强占多占耕地建房；

3、不准买卖、流转耕地违法建房；

4、不准在承包耕地上违法建房；

5、不准巧立名目违法占用耕地建房；

6、不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；

7、不准非法出售占用耕地建的房屋；

8、不准违法审批占用耕地建房。

未经审批在农用地上建住宅的有什么后果1、住宅本身属于违建，遇征收时原则上不予补偿；

2、建设行为本身涉嫌非法占地，责令退还非法占用的土地，限期拆除新建的房屋；

3、逾期不起诉又不自行拆除的，国土部门有权依法申请人民法院强制执行，即房屋最终可能面临被司法强拆的厄运。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

五、农村建房八不准新规2022年

宅基地建房有“6不准”

1、不准随意多层修建。

湖北省的政策是一般不允许建三层以上房屋，超过三层以上的需要专业建筑资质团队建造，并报审批后才可动工。

2、不准超面积标准建造，一户家庭只能拥有一处宅基地，遵循“一户一宅”的原则，宅基地占地面积符合当地标准以内。

3、不准随意翻修农房。

根据《城乡规划法》规定，翻修旧房、危房时，必须取得乡村建设规划许可证后才可以动工，否则面临被拆除危险。

4、不准建在规划区域外。

永久基本农田区、江河湖泊库区、生态保护区、地质灾害以及安全隐患区、开发规划区等不能新建、改扩建个人住宅。

5、不准擅自改变用途。

宅基地目的是保障集体成员住房需求，不允许擅自变更用途，比如在宅基地上建工厂作坊或建房出售。

6、不准“未批先建”。

建房前一定要申请批准，必须获得乡镇部门核发的两证（《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》），涉及到林业水利部门，还应经过相关审批才算是合法有效建房。

六、农村建房规定

农村居民建房应当使用原有的宅基地和村内空闲地，能够利用劣地的不得占用好地，能够占用荒地的不得占用耕地，使用国有土地的必须办理出让手续。

农民建房申请宅基地的审批程序

1.农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请;

2.村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上);

3.国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审;

4.公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续)。

5.宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证(“一书两证”)。

6.村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。

7.村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证

根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定：

属于利用原宅基地改建的，不需要办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由乡镇人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批。

属新建、扩建的，在符合我镇城镇建设总体规划和土地利用总体规划及新罗村新农村建设规划的情况下，相关报批资料经审查后，报送经开区规划分局和国土分局审批。

详细请咨询镇村管站(0597-3257113)和镇国土所(0597-3257135)。

根据《土地管理法》规定：

农村村民一户只能拥有一处宅基地。

其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

按照目前的政策规定，农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

农村村民专指本村集体经济组织成员。

龙岩市农村村民住宅建设用地管理规定

第一条为加快我市城镇化建设进程，促进村镇集约合理用地，改善农村人居环境，保障农村村民合法权益，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》(闽政〔2004〕21号)等规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于全市城市、县城规划区外村庄、集镇农村村民住宅建设用地。

第三条农村村民建住宅可以依法申请使用本村集体所有的土地。

自然村向中心村、集镇集聚集中建设农村村民住宅小区需使用本村集体以外其它集体所有土地的，可依法采用集体土地所有权置换或转移户籍的方式办理。

第四条农村村民申请住宅建设用地必须同时符合乡(镇)土地利用总体规划和村庄、集镇规划及土地利用年度计划，不符合规划的不予审批。

第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

禁止农村村民在基本农田保护区和在地质灾害危险区内建设住宅。

严格控制在地质灾害易发区内建设村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应进行地质灾害危险性评估。

各县级国土资源部门应通过招投标方式组织有资质的单位进行地质灾害危险性评估。

中标单位进行地质灾害危险性评估所需经费由各县级国土部门每季度向本县级财政申报。

严禁农村村民未经批准擅自在承包地、自留地及其它土地上建设住宅。

第六条各县(市、区)人民政府应当编制符合当地实际的有利于长远发展的村庄(含农村新村、农村村民住宅小区)规划。

村庄规划编制重点解决供水、排水、供电、通风、采光、通行、垃圾收集、畜禽养殖等农村基础设施建设布局。

各县(市、区)人民政府应组织各乡镇人民政府按照已批准的乡镇土地利用总体规划，2010年底完成乡镇和村庄规划编制工作。

村庄规划编制过程中，应严格执行基本农田保护制度，严格控制村镇建设用地规模。

新的村镇规划编制完成的，按龙岩市财政局、龙岩市城乡规划局《关于下发龙岩市村镇规划建设专项补助资金管理暂行办法的通知》(龙财建〔2008〕10号)给予资金补助。

乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。

村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

第七条各县(市、区)应根据当地农村村民风俗习惯、家庭人口结构、经济生活水平等情况，各县级城乡规划建设部门设计户型通用套图(户型通用套图设计费，由各县级规划建设部门每季度向本县级财政申报)，城乡规划建设部门免费提供给申请建房户选用，引导农村村民按图施工、合理建房，切实保障新建的住宅既美观实用，又与自然环境协调和谐。

第八条各县(市、区)应当采取有效措施，结合旧村改造、新村建设和村庄土地整理，统一规划、统一建设农村村民住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村村民住宅小区：

(一)农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的;

(二)农村新村建设和农村土地整理涉及村民建设住宅的;

(三)农村村民因受自然灾害严重影响，需整村搬迁重建家园的;

(四)法律、法规、及上级规定的其他情形。

第九条除下列情形外，严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅：

(一)确无住房或现有住房用地面积人均低于20平方米，需要新建住宅、或在原旧住宅旁扩大住宅用地面积的;

(二)农村村民因国家、集体建设需要零星拆迁安置的;

(三)因发生或防御自然灾害需要拆迁安置的;

(四)向中心村、集镇集聚无法统一规划建设农村村民住宅小区的。

第十条农村村民一户只能拥有一处宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

(一)年龄未满18周岁的;

(二)将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的;

(三)不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划的。

(四)原住宅在拆迁安置过程中选择货币安置的。

第十一条农村村民申请住宅建设用地，其拟建住宅建(构)筑物垂直投影范围内的占地面积：

3人以下每户用地限额为80平方米，4—5人每户用地限额100平方米，6人以上每户用地限额120平方米。

利用村内空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

农村村民向本村集体内村民购买房屋的宅基地，原住宅用地面积和购买房屋宅基地面积总和不得超过本条第一款农村村民申请住宅建设用地面积标准。

第十二条申请住宅小区建设的，由村委会持下列证件资料向所在地县(市、区)国土部门提出申请：

(一)住宅小区建设用地申请;

(二)经乡(镇)人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划;

(三)建房户户数和每户的用地面积安排说明;

(四)其他需要提交的材料。

各县(市、区)国土部门应在规定的工作期限内完成报件审理，未使用农用地的，依法直接报本县(市、区)人民政府批准;涉及农用地转用的，依法经县(市、区)人民政府审核同意后上报市人民政府审批，涉及使用林地的，应经林业主管部门批准，取得《林地使用同意书》后再报批住宅小区建设用地。

农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本规定第十三条提交申请材料，由县(市、区)人民政府审批各户住宅用地面积。

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文章来源参考：头条-青岛西海岸拆迁新规，农村建房八不准新规2022年

内容审核：赵治律师

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