入户拆迁评估方案，拆迁入户评估需要注意哪些

入户拆迁评估方案，拆迁入户评估需要注意哪些

一、拆迁入户评估需要注意哪些

拆迁入户评估时，应当注意以下几个方面：

一、评估准备

确认评估主体：房屋征收部门应当组织专业评估团队，对房屋征收范围内的房屋进行权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查登记。

评估方案制定：评估团队需制定详细的评估方案，包括评估方法、评估标准、评估流程等，并向市建设局备案，以确保评估的公正性和科学性。

二、评估过程

入户调查：评估人员需入户实地调查，了解房屋的具体情况，包括建筑结构、装修状况、使用年限等，为后续的评估工作提供准确的数据支持。

评估记录：在评估过程中，评估人员应详细记录各项数据，并拍摄相关照片或视频作为佐证材料，以确保评估结果的客观性和真实性。

三、评估结果

结果公示：评估完成后，房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果，包括被征收房屋的价值、评估方法、评估标准等，以供被征收人查阅和核对。

异议处理：被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，以确保评估结果的公正性和准确性。

四、法律依据

在拆迁入户评估过程中，评估人员和被征收人应严格遵守相关法律法规，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。评估结果应依法确定，并确保被征收人的合法权益得到保障。同时，对于违反规定的行为，如不当增加补偿费用等，将不予补偿，并依法追究相关责任。

二、农村拆迁评估注意事项

1、被征收房屋价值评估应当要考虑到被征收房屋的区位、用途以及新旧程序、建筑面积等影响被征收房屋价值的相关因素。

2、根据相关法律法规，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

3、评估机构不能由征收方私自决定。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

4、评估报告上必须要有估价师的签字。

一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。

然而，实践过程中，评估机构往往是倒着程序实施的。

因此大家一定要注意。

5、房屋拆迁评估方法应当以市场比较法。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

一、征地评估环节

1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；

2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；

3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；

5、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

6、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

6、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；

7、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第九条

依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条

房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

三、拆迁中可以评估的有哪些

法律分析：

拆迁评估范围包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

四、拆迁入户调查注意事项

法律分析：

市县国土资源部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查。

据实填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物所有人盖章和签字予以确认。

《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。

知情确认属于征地审查报批的必备材料。

在征地拆迁过程中，市县级国土资源部门对拟征收的土地进行权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，这是法定的程序，是必不可少的。

因此，作为被征收人，当我们遇到征迁工作人员入户进行土地、房屋测量的时候一定要积极配合，主动出示手头有的能够证明产权、承包经营权、所有权的各项法律文书。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、房屋拆迁评估注意事项有哪些

1、被征收房屋价值评估应当要考虑到被征收房屋的区位、用途以及新旧程序、建筑面积等影响被征收房屋价值的相关因素。

2、根据相关法律法规，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

3、评估机构不能由征收方私自决定。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

4、评估报告上必须要有估价师的签字。

一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。

然而，实践过程中，评估机构往往是倒着程序实施的。

因此大家一定要注意。

5、房屋拆迁评估方法应当以市场比较法。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

一、征地评估环节

1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；

2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；

3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；

5、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

6、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

6、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；

7、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第九条

依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条

房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

六、预拆迁房屋评估注意事项

1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。

一般应以产权证书上记载面积为准。

2、宅基地区位补偿价严重偏低问题。

宅基地区位补偿价按下列公式计算：

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。

当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。

评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。

3、评估方法错误问题。

市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条规定：

拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

评估机构不采用市场价法评估，导致评估价严重偏低。

4、评估机构的选择违法。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式.而实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。

5、未经实地查勘程序。

拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

但实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。

6、未依法委托专家评估。

当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

实践中，房屋拆迁管理部门作出裁决往往未经鉴定程序。

7、评估机构没有给付完整的估价报告。

估价报告应做到下列几点：

1全面性：

应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套;第八节第二条规定：

估价报告应包括下列部分：

l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。

但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。

这是严重违法的。

8、不依法出具分户评估报告问题。

法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。

一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。

9、不依法对被拆迁房屋的装修进行评估。

法律明确规定对被拆迁房屋的装修价值赔偿应协商，协商不成应另行评估。

实践中拆迁人却未进行装修的另行评估严重违法。

10、拆迁评估报告未依法送达问题。

法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。

实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。

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文章来源参考：头条-入户拆迁评估方案，房屋拆迁评估注意事项有哪些

内容审核：董俊俊律师

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