牛背村拆迁赔偿方案公示，马某浙江某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷

牛背村拆迁赔偿方案公示，马某浙江某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷

一、马某浙江某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷

原告：某，男，1998年2月12日出生，汉族，住河南省某县。

委托诉讼代理人：陆某，浙江某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张某，浙江某律师事务所律师。

被告：浙江某商贸有限公司，住所地浙江省杭州市某街道

法定代表人：黄某。

原告马某与被告浙江某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年11月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人陆某、张某到庭参加诉讼，被告浙江某贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告退还押金6000元；2．被告向原告退还剩余租金17025元（月租金为5950元，半个月租金为2975元，原告已支付租金20000元，剩余应退租金20000元-2975元=17025元）；3．被告赔偿原告违约金11900元（5950元×2个月=11900元）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告自2021年11月12日签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于杭州市某街道某室，合同期限自2021年11月15日起至2024年11月14日止。押金6000元，2022年11月15日至2023年11月14日的年租金为71400元。如一方违约，违约方需退还押金及剩余租金，并赔偿守约方两个月的租金作为违约金。签订合同当天，原告支付押金6000元，合同履行过程中原告已支付2021年11月15日至2022年11月14日的租金68000元，并于2022年11月21日支付第二年度部分租金20000元。2022年底，原告发现被告属于二房东，其与杭州某有限公司之间的《房屋租赁合同》已被杭州市中级人民法院2023年8月2日作出的（2023）浙01民终159号民事判决书依法予以解除，合同解除日期为2022年5月16日，被告向杭州某有限公司支付租金及房屋占有使用费至2022年11月30日。2022年12月1日开始，杭州某有限公司收回案涉房屋，被告已不具有房屋出租的资质，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告多次向被告催讨上述款项，但被告拒不支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告未答辩。

本院经审理查明：2021年11月12日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》（以下简称合同）一份，约定被告将杭州钱某街道河中路265号1号楼二楼214室出租给原告使用。租期为3年，自2021年11月15日起至2024年11月14日止。2021年11月15日至2022年11月14日的租金为68000元，2022年11月15日至2023年11月14日的租金为71400元，2023年11月15日至2024年11月14日的租金为74970元。租金每年支付一次，每期租金提前30天支付，第一年租金需在2021年11月15日前支付。租赁保证金为6000元。若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为被告违约，退还剩余租金并赔偿两个月租金作为违约金。

合同签订后，原告于2021年11月12日向被告支付押金6000元、第一年度租金20000元，于2021年11月13日支付第一年度租金20000元，于2021年11月14日支付第一年度租金20000元、8000元。2022年11月21日支付第二年度租金20000元。

另查明，杭州某有限公司诉本案被告关于原杭州钱塘新区（现为杭州市钱塘区）某街道某房屋的房屋租赁合同纠纷经杭州市中级人民法院（2023）浙01民终159号民事判决书认定，杭州某有限公司与本案被告的房屋租赁合同于2022年5月16日解除，2022年11月30日，杭州某有限公司更换了房屋门禁，并判决本案被告应支付杭州某有限公司租金至2022年11月30日。

再查明，原告与某有限公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2023年4月1日起至2026年3月31日止。2022年11月30日至2023年3月31日期间，原告未腾退案涉房屋。

以上事实由原告提交的（2022）浙0114民初2101号民事判决书、（2023）浙01民终159号民事判决书、租赁合同、转账记录、微信聊天记录等证据及当事人庭审陈述所证实。

本院认为：原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的有关规定，应认定为合法有效。原被告均应按合同约定履行相应的义务，否则应承担违约责任。根据上述事实认定，本案被告与杭州某有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2022年5月16日解除，本案被告已丧失案涉房屋的转租权，故被告应退还原告租赁保证金6000元。另杭州某有限公司于2022年11月30日收回并控制案涉房屋，上述日期前，原告占有使用案涉房屋，故原告应支付被告房屋占有使用费至2022年11月30日。原告已付清2021年11月15日至2022年11月14日的租金及房屋占有使用费，原告于2022年11月21日支付了自2022年11月15日起至2023年11月14日期间的部分租金20000元，结合案件事实，扣除2022年11月15日至2022年11月30日的房屋占有使用费2975元，被告应退还原告剩余租金17025元。另根据合同约定的违约责任并结合原告在被告丧失转租权以及杭州某有限公司收回房屋后，原告仍正常使用案涉房屋的情况，本院酌情调整违约金为5950元。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告浙江某有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告马某租赁保证金6000元、剩余租金17025元；

二、被告浙江某商贸有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告马某违约金5950元；

三、驳回原告马某的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费168元，由原告马某负担29元，由被告浙江某商贸有限公司负担139元。原告马某于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告浙江某商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

本判决为终审判决。

二、赵某诉马某未定期限房屋租赁合同纠纷案

【问题】王某能否以房屋承租人郑某是犯罪嫌疑人而解除与其的房屋租赁合同?

【相关法律】《民法通则》第2条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。

【案例评析】本案主要涉及民法的调整对象问题。

根据我国《民法通则》第2条的规定，民法是以平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系与人身关系为调整对象的。

王某与郑某之间的房屋租赁合同关系正是平等主体之间的财产关系，受民法的调整。

王某想解除这种民事法律关系，必须基于一定的民事法律事实。

所谓民事法律事实，是指符合法律规定的，能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。

那么，郑某故意杀人是否这样一种客观现象呢?郑某的故意杀人行为已触犯了刑律，依法受到了司法机关的追究，属于受刑法调整的范围。

显然，郑某的故意杀人行为所引起的刑事法律关系与房屋租赁合同关系这种民事法律关系属于不同的部门法调整的社会关系。

同时，这一行为侵犯了他人的生命权，也是一种能够引起某种民事法律关系产生、变更或者消灭的客观现象，但其并不当然地引起该房屋租赁合同关系的消灭。

纵然房屋承租人成了犯罪嫌疑人，这也并非出租人解除租赁合同的法定理由。

出租人欲解除房屋租赁合同应依法而行，也就是说，要找到能引起这种民事法律关系消灭的确切的民事法律事实。

【特别提示】虽然承租人犯罪并非出租人解除房屋租赁合同的法定理由，但如双方有约在先，且该约定不违反法律的强制性规定，那么也可据此解除房屋租赁合同。

对于本案而言，下列情形可导致房屋租赁合同的解除：

(一)承租人郑某因故意杀人被判处死刑并予以执行，则该民事法律关系的一方当事人死亡，该合同也自然解除了。

但最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第119条第1款规定：

承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

同时《合同法》第234条也规定：

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，因此，王某若没有其他合同的理由而欲解除合同收回房子，还得看郑某的弟弟的意思表示。

(二)若订立房屋租赁合同时，双方约定承租人有遵纪守法的义务，不得有在租赁的房屋内有违法乱纪的现象，否则出租人可解除合同的条款的，王某可据此解除合同。

(三)根据《合同法》第224条第2款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

如果王某能找到郑某向其弟收取租金的证据，则可以单方面解除合同。

三、林某诉被告黄某、被告某公司房

【房屋买卖居间合同】林某诉被告黄某、被告某公司房屋买卖合同纠纷一案 上海市杨浦区人民法院 民事判决书 杨民四初字第1533号 原告林某。

委托代理人金某，某律师事务所上海分所律师。

被告黄某。

委托代理人黄某某。

被告上海T房地产经纪有限公司。

法定代表人易某，总经理。

委托代理人倪某，该公司员工。

原告林某诉被告黄某、被告上海T房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年7月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘月华独任审判，公开开庭进行了审理。

原告及其委托代理人、被告黄某及其委托代理人、被告上海T房地产经纪有限公司之委托代理人到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告林某诉称：

原告于2008年6月6日与被告上海T房地产经纪有限公司签订居间合同一份。

经其中介后又与被告黄某签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议书》各一份，由原告购买被告黄某的上海市杨浦区市光三村某室房屋一套，在2008年9月5日进房地产交易中心进行交易，尔后原告将居间合同约定的款项人民币130,000元及中介费4,150元给付了中介。

中介未经原告同意将上述款项转付给了被告黄某。

嗣后，原告发现上述合同与协议中内容有不一致的地方，不符合法律，且两被告隐瞒了系争房屋的贷款是个人贷款而非银行贷款的事实等。

原告于2008年6月8日书面通知中介协商修改合同内容但未果。

被告黄某于2008年7月4日通知原告要求解除合同及协议。

故原告诉至本院，要求判令解除原告与被告黄某于2008年6月6日签订的买卖合同，被告黄某返还原告人民币130,000元及银行同期存款利息，被告T公司承担连带清偿责任，并返还中介费4,150元。

被告黄某辩称：

不同意原告的诉讼请求，合同是双方都在场的情况下签订的，没有强迫原告。

已经告知了原告房屋上有抵押，并没有隐瞒。

而且抵押虽是个人借款，但合同签订后就还清了，注销了抵押，不影响房屋交易。

所以被告认为是原告违约，故应扣除合同约定的违约金83,000元，余款47,000元同意返还。

被告上海T房地产经纪有限公司辩称:合同明确房屋有抵押，虽然未告知是个人抵押贷款，但合同签订后抵押注销了，不影响房屋交易。

合同与补充协议都是双方的真实意思表示，补充协议上约定的款项是装修费补贴，不违反法律规定。

原告支付给我公司的房款已交付被告黄某。

我公司无过错，不同意承担连带还款责任及返还居间费。

经审理查明：

2008年6月6日，原告、被告黄某及被告T公司居间下签订了《房地产买卖居间合同》，乙方愿意委托丙方以总房款415,000元购买甲方座落上海市杨浦区市光三村某室房屋，该房设立有抵押，贷款余额200,000元。

乙方向丙方交付意向金50,000元，在甲、乙双方签订房地产买卖合同后三日内，乙方向甲方支付首期款130,000元，该首期款中包含房价尾款20,000元，该款项由丙方暂为保管。

乙方通过银行贷款的方式支付房款200,000元，该款项在乙方的他项权证办结且送交贷款银行后十五个工作日内，由贷款银行直接支付给甲方。

乙方应于签订买卖合同后七日内向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等相关协议，办理相关手续并支付相关费用。

在甲、乙双方签订房地产买卖合同后，甲方应去银行申请提前还款，并在贷款银行许可的最短时限内全额还清贷款，并由丙方代办抵押注销手续。

乙方于该房地产产权过户当日向甲方支付85,000元。

甲、乙双方于2008年6月16日前，共同赴该房地产所在区房地产交易中心办理产权过户手续。

甲方应于所有房款结清当日交房，向乙方办理交房手续，办理前述事项由丙方陪同，在甲方迁出户口同时丙方将保管的房价尾款转付给甲方。

如甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将该意向金作为定金，委托丙方转付给甲方。

甲、乙双方同意将定金交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，由甲方从丙方处取回。

甲、乙双方同意于本协议生效后三日内至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未能履行本条款，均属违约，如乙方未能履行，则应向甲方支付违约金，同时，乙方还应向丙方支付总房款的2%的违约金，如甲方未能履行，则应向乙方返还定金，并向乙方支付违约金，同时，甲方还应向丙方支付总房款的2%的违约金。

当日,原告与被告黄某又签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为377,000元，双方确认，在2008年9月5日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

该合同补充条款中约定，甲方于签订买卖合同后七个工作日内向贷款银行提出还款申请，且于获贷款银行同意提前全额还款申请后的五个工作日内还清所有贷款，并在取得抵押证及抵押注销申请的相关材料后五日内，办理抵押注销申请手续并取得收件收据;在乙方抵押借款申请经贷款银行审核通过，且甲方抵押注销手续办理完结后五个工作日内，甲乙双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心申请办理该房屋的产权转移登记手续及抵押登记申请手续，并取得收件收据。

附件三的付款协议中,双方约定,乙方于2008年6月6日支付给甲方定金50,000元,于签订买卖合同后三日内支付给甲方房款42,000元,甲方承诺该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权,乙方对此知晓并同意,其中20,000元暂由中介方保管,于房屋交接验收完毕且户口迁出后当日，由中介方交于甲方;乙方向银行申请贷款200,000元，该款项在乙方的他项权证办结且送交贷款银行后，由贷款银行直接支付给甲方;乙方于办理产权转移登记当日支付给乙方房款85,000元。

同时,双方又签订了一份《协议书》，确认，买卖该房地产的名义成交价为377,000元，实际成交价为415,000元,差额部分为所有装修及家具补贴款共计38,000元无正规发票,乙方放弃对该差额部分追索发票之权利,该款乙方于签订买卖合同后三日内支付。

2008年6月6日，原告支付给被告T公司定金50,000元。

2008年6月7日，原告支付给被告T公司代收房款80,000元及中介费4，150元。

2008年6月7日，被告黄某收到被告T公司转交的房款92,000元及装修补贴款38,000元。

被告黄某将其中购房尾款20,000元,交被告T公司保管。

2008年6月8日，原告递交给被告T公司一份《修改及补充协议意向书》，要求对抵押条款、同住人补签字等进行修改。

2008年6月18日，原告向被告T公司去函表示，因没有得到对《修改协议意向书》的回复，故要求退还已收取的房款。

2008年7月4日，被告黄某向原告发出《解除合同通知》，表示原告不提供贷款资料，不办理抵押借款合同，构成根本违约，故通知解除合同，并按约处理违约金和赔偿金。

另查明，被告黄某所有的系争房屋系售后公房,原设有抵押，抵押权人为案外人王某，债权数额为200,000元。

该抵押权于2008年6月13日注销。

该抵押权注销后,两被告未告知原告。

本院认为：

原、被告三方签订的买卖居间合同与《上海市房地产买卖合同》在总房价款、办理交易转让手续的时间等主要内容上不一致，且对于系争房屋上设立的抵押权情况在上述两份合同上均与事实有误，且该事实对于合同的履行有重大影响。

在原 告要求修改合同的情况下，被告T公司理应尽力促成双方达成新的一致意见，对此，被告T公司未尽到其职责，存在一定责任，最终导致了双方现均要解除合同，故不能认定违约责任。

因双方均不愿意履行该合同，故本院对于原告要求解除该合同的诉请应予支持，解除合同的时间以原告提起本案诉讼之日为准。

对于被告黄某要求扣除原告违约金之抗辩，因原告并未构成违约，故本院不予采信，被告黄某应全额返还其已收取的房款。

原告要求被告T公司返还中介费的诉请，因居间方未如实告知与订立合同有关的重要事实，且合同的重要内容前后不一等导致合同解除，故本院应予支持。

但原告要求被告黄某支付已付房款利息及被告T公司承担连带责任之诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百二十五条之规定，判决如下：

一、原告林某与被告黄某于2008年6月6日签订的《上海市房地产买卖合同》应予2008年7月21日解除; 二、被告黄某应于本判决生效之日十日内返还原告林某购房款人民币130,000元; 三、被告上海T房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告林某中介费人民币4,150元; 四、原告林某其余之诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2,900元,减半收取计人民币1,450元，由原告林某、被告黄某各负担人民币483元，被告上海T房地产经纪有限公司负担人民币484元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

四、台州某甲置业有限公司诉张某茂等确认合同无效纠纷案

台州某甲置业有限公司诉张某茂等确认合同无效纠纷案——和解协议的双方当事人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效关键词

来源：

最高人民法院案例库，用途郜云律师学习研究。

民事

确认合同无效

恶意串通

损害他人合法利益

和解协议

案外人债权

优先保护

债权人利益基本案情　　原告台州某甲置业有限公司（以下简称台州某甲置业公司）向法院起诉，请求判令：

1.确认张某茂、黄某与林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业有限公司（以下简称台州某乙置业公司）于2019年5月5日签订的《执行和解及担保协议》无效；

2.本案诉讼费用由被告承担。

　　被告张某茂、黄某答辩称，《执行和解及担保协议》合法有效，台州某甲置业公司认为案涉债权仍属台州某甲置业公司所有以及《债权转让协议》实质是台州某甲置业公司授权张黄以自己的名义向林某铨等人主张债权等观点均没有依据。

　　被告林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业有限公司辩称，台州某甲置业公司不是本案的适格原告，无权提起本案诉讼。

且《执行和解及担保协议》系在执行法院组织下促成的各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的无效情形，并已履行完毕。

　　法院经审理查明：

2014年11月5日，台州某甲置业公司与张某茂、黄某签订《债权转让协议》，约定台州某甲置业公司将案涉全部《认购协议书》及《补充协议》和《股权转让款及代垫款项等往来结算对账确认函》项下台州某甲置业公司对林某铨、何某明、何某光的债权本息及其他权益全部转让给张某茂、黄某；

张某茂、黄某实现债权后，需首先代台州某甲置业公司偿还台州某甲置业公司所欠张某官部分或全部的借款本息及滞纳金；

若有剩余款项，张某茂、黄某的律师何某雄有权留取所实现债权的10%作为律师费，最后余款的50%作为张某茂、黄某收益，另50%作为债权转让款支付给台州某甲置业公司。

2015年9月10日，台州某甲置业公司与张某茂、黄某、何某瑞、李某龙签订《债权转让补充协议》，约定如果法院认定林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司按照《投资协议》及相关合同应付给台州某甲置业公司的土地使用权转让余款高于或等于263337309.59元，则台州某甲置业公司转让给张某茂、黄某的债权本金数额确定为263337309.59元，由该债权本金产生的利息等全部权益也转让给张某茂、黄某。

2018年12月29日，另案（2018）最高法民终904号民事判决确认林某铨、何某明、何某光连带给付张某茂、黄某土地使用权转让款198158473.38元，台州某乙置业公司在20986000元范围内承担连带责任。

截至2019年2月20日，张某官主张台州某甲置业公司尚欠付其252120900元。

2019年5月5日，张某茂、黄某和林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司达成《执行和解及担保协议》，约定将上述判决确认的林某铨、何某明、何某光及台州某乙置业公司应偿还款共200193704.38元款及利息减为1.45亿元。

各方当事人按照《执行和解及担保协议》的约定，于2019年5月6日前执行完毕。

　　浙江省高级人民法院于2019年11月12日作出（2019）浙民初36号民事判决：

1.驳回原告台州某甲置业公司的诉讼请求；

2.案件受理费80元，由原告台州某甲置业公司负担。

台州某甲置业公司不服，向最高人民法院上诉，最高人民法院于2021年3月2日作出（2020）最高法民终409号民事判决：

1.撤销浙江省高级人民法院（2019）浙民初36号民事判决；

2.张某茂、黄某与林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业有限公司于2019年5月5日签订的《执行和解及担保协议》无效；

3.二审案件受理费各80元，由张某茂、黄某、林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司负担。

林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业不服，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院于2021年12月15日作出（2021）最高法民申6599号民事裁定：

驳回林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司的再审申请。

裁判理由　　法院生效裁判认为，本案系再审审查案件，应当依据再审申请人的申请再审事由以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定进行审查。

林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司的再审事由均不成立，理由如下：

　　关于新证据是否足以推翻原判决的问题。

林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司申请再审提交的新证据为福建省福清市公安局龙田派出所于2021年4月30日出具的《受案登记表》《受案回执》、于2021年4月25日作出的《询问笔录》《接收证据清单》及相关证据、于2021年5月3日作出的《询问笔录》、于2021年10月30日出具的《不予立案通知书》、北京市丰台区人民法院于2019年12月10日作出的（2019）京0106民初32017号民事裁定书、北京市第二中级人民法院于2019年11月11日作出的（2019）京02民辖终1101号民事裁定书，拟证明904号判决确定的2.0019370438亿元中有7300万元涉嫌虚假诉讼，台州某甲置业公司的实际债权总额应扣除该7300万元。

因此，案涉《执行和解及担保协议》不存在恶意串通降低执行金额的情形。

但本案审理的是张某茂、黄某与林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司于2019年5月5日签订的《执行和解及担保协议》是否无效的法律关系，而非台州某甲置业公司与林某铨、何某明、何某光之间的债权债务关系。

故林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司提交的新证据与本案不具有关联性，不予采信。

林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司关于案涉《执行和解及担保协议》的签订系考虑904号判决涉嫌虚假诉讼而非恶意串通降低执行金额的再审事由不能成立。

　　关于台州某甲置业公司是否有权提起本案诉讼的问题。

经审查，台州某甲置业公司与张某茂、黄某于2014年11月5日签订《债权转让协议》，约定：

“台州某甲置业公司自愿将案涉上述全部《认购协议书》及其《补充协议》和台州某乙置业公司的《股权转让款及代垫款项等往来结算对账确认函》中对于林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司、某丙公司、某丁公司所享有的包括但不限于土地使用权和股权转让款的债权本息及其他权益全部转让给张某茂、黄某；

张某茂、黄某通过诉讼或非诉讼方式从林某铨等六债务人实现了债权，若张某茂、黄某实现的债权少于或等于台州某甲置业公司所欠张某官的借款本息、滞纳金，则张某茂、黄某须将实现的债权全部直接支付给张某官，以代台州某甲置业公司偿还台州某甲置业公司所欠张某官部分或全部的借款本息、滞纳金；

若张某茂、黄某实现的债权超过台州某甲置业公司所欠张某官的借款本息、滞纳金，则张某茂、黄某在代台州某甲置业公司清偿台州某甲置业公司所欠张某官的借款本息、滞纳金的剩余款项中，张某茂、黄某的律师何某雄有权留取所实现债权的10%作为律师费，最后余款的50%作为张某茂、黄某收益，另50%作为债权转让款支付给台州某甲置业公司。

”2015年9月10日，台州某甲置业公司与张某茂、黄某、何某瑞、李某龙签订《债权转让补充协议》，约定：

“如果法院认定林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司按照《投资协议》及相关合同应付给台州某甲置业公司的土地使用权转让余款高于或等于2.6333730959亿元，则台州某甲置业公司转让给张某茂、黄某的债权本金数额确定为2.6333730959亿元，由该债权本金产生的利息等全部权益也转让给张某茂、黄某。

”2018年12月29日，904号判决确认林某铨、何某明、何某光连带给付张某茂、黄某土地使用权转让款198158473.38元，台州某乙置业公司在20986000元范围内承担连带责任。

2019年2月20日，债权人张某官以台州某甲置业公司至今仍未向其偿还分文借款本息为由向台州某甲置业公司管理人申报债权总额252120900元，其中本金118710000元，利息133350900元,其他60000元。

2019年5月5日，张某茂、黄某和林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司达成《执行和解及担保协议》，约定将904号判决确认的林某铨、何某明、何某光及台州某乙置业公司应偿还共2.0019370438亿元减为1.45亿元，并于2019年5月6日前执行完毕《执行和解及担保协议》。

由上述事实可知，台州某甲置业公司是904号判决所列的案件当事人（第三人），《执行和解及担保协议》所涉的执行依据是904号判决。

台州某甲置业公司虽将案涉债权转让给张某茂、黄某，但在签订《债权转让协议》时并未明确约定转让对价，而是约定根据张某茂、黄某能够实现的债权数额来确定债权转让对价的支付及分配方式，支付的首要对象为台州某甲置业公司的债权人张某官，当有剩余款项时扣除律师费及张某茂、黄某的收益后，作为债权转让款支付给台州某甲置业公司。

由此可见，案涉债权实现后的首要目的是偿还台州某甲置业公司对张某官的欠款，如实现的债权数额不足以覆盖应支付给张某官的全部欠款，则台州某甲置业公司仍需继续承担其对张某官的剩余欠付款项。

根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条关于“当事人、利害关系人认为执行和解协议无效或者应予撤销的,可以向执行法院提起诉讼”的规定，台州某甲置业公司主张案涉《执行和解及担保协议》减少了其受偿债权数额，亦影响台州某甲置业公司与张某茂、黄某、张某官的结算事宜，并主张《执行和解及担保协议》存在无效情形，原判决认定台州某甲置业公司有权作为利害关系人向执行法院提起本案诉讼，并无不当。

林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司的该项再审事由不能成立。

　　关于案涉《执行和解及担保协议》的签署和履行是否超出案涉债权转让目的范畴的问题。

林某铨、何某明、何某光及台州某乙置业公司主张《执行和解及担保协议》并未损害国家、社会及其他人的利益，符合法定程序且已履行完毕，不应确认为无效。

经审查，鉴于张某茂、黄某通过《债权转让协议》《债权转让补充协议》虽受让取得案涉债权，但根据当事人的约定,其受让债权之目的仅在于实现债权后代台州某甲置业公司清偿债务，故张某茂、黄某受让台州某甲置业公司债权后行使权利亦不应超出该债权转让目的的范围。

在《执行和解及担保协议》未得到台州某甲置业公司事先同意或事后追认的情况下，张某茂、黄某在履行《执行和解及担保协议》中减低了债务执行数额，不仅有损台州某甲置业公司的利益，亦有违其受让债权的目的。

原判决综合案涉相关事实，认定张某茂、黄某在明知债权转让目的以及林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司理应知晓其与张某茂、黄某在执行阶段签订《执行和解及担保协议》关于降低债务执行数额的行为将有损台州某甲置业公司的利益，足以证明其存在主观恶意，属恶意串通，并无不当。

因案涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，原判决根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于“有下列情形之一的，合同无效：

……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，认定案涉《执行和解及担保协议》无效，亦无不当。

林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司关于案涉《债权和解及担保协议》的签署和履行未超出案涉债权转让目的范畴未给国家、社会和其他人造成损害后果以及案涉《执行和解及担保协议》符合法定程序且已履行完毕、被撤销或无效将使本案法律关系处于混乱状态的再审理由不能成立。

　　综上，林某铨、何某明、何某光、台州某乙置业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定的情形。

裁判要旨　　《执行和解及担保协议》所涉双方当事人，将生效判决所确认的偿还数额通过和解方式降低，违反了案外人债权优先得到保护的约定，故原判决认定签订上述和解协议的双方当事人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效，并无不当。

关联索引　　《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第16条

　　《中华人民共和国民法典》第154条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条）

　　《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第207条、第211条（本案适用的是2017年7月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第200条、第204条）

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第395条

　　一审：

浙江省高级人民法院（2019）浙民初36号民事判决（2019年11月12日）

　　二审：

最高人民法院（2020）最高法民终409号民事判决（2021年3月2日）

　　再审：

最高人民法院（2021）最高法民申6599号民事裁定（2021年12月15日）（审监庭）

五、王某与郑某房屋租赁纠纷案

【问题】王某能否以房屋承租人郑某是犯罪嫌疑人而解除与其的房屋租赁合同?

【相关法律】《民法通则》第2条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。

【案例评析】本案主要涉及民法的调整对象问题。

根据我国《民法通则》第2条的规定，民法是以平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系与人身关系为调整对象的。

王某与郑某之间的房屋租赁合同关系正是平等主体之间的财产关系，受民法的调整。

王某想解除这种民事法律关系，必须基于一定的民事法律事实。

所谓民事法律事实，是指符合法律规定的，能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。

那么，郑某故意杀人是否这样一种客观现象呢?郑某的故意杀人行为已触犯了刑律，依法受到了司法机关的追究，属于受刑法调整的范围。

显然，郑某的故意杀人行为所引起的刑事法律关系与房屋租赁合同关系这种民事法律关系属于不同的部门法调整的社会关系。

同时，这一行为侵犯了他人的生命权，也是一种能够引起某种民事法律关系产生、变更或者消灭的客观现象，但其并不当然地引起该房屋租赁合同关系的消灭。

纵然房屋承租人成了犯罪嫌疑人，这也并非出租人解除租赁合同的法定理由。

出租人欲解除房屋租赁合同应依法而行，也就是说，要找到能引起这种民事法律关系消灭的确切的民事法律事实。

【特别提示】虽然承租人犯罪并非出租人解除房屋租赁合同的法定理由，但如双方有约在先，且该约定不违反法律的强制性规定，那么也可据此解除房屋租赁合同。

对于本案而言，下列情形可导致房屋租赁合同的解除：

(一)承租人郑某因故意杀人被判处死刑并予以执行，则该民事法律关系的一方当事人死亡，该合同也自然解除了。

但最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第119条第1款规定：

承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

同时《合同法》第234条也规定：

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，因此，王某若没有其他合同的理由而欲解除合同收回房子，还得看郑某的弟弟的意思表示。

(二)若订立房屋租赁合同时，双方约定承租人有遵纪守法的义务，不得有在租赁的房屋内有违法乱纪的现象，否则出租人可解除合同的条款的，王某可据此解除合同。

(三)根据《合同法》第224条第2款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

如果王某能找到郑某向其弟收取租金的证据，则可以单方面解除合同。

六、沈某诉某公司确认房屋租赁使用权纠纷案起诉状

原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反租赁合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据，遂于一九九九年三月判决：

驳回原告赵某收房之诉讼请求。

判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处理不公为由，上诉至二审法院，要求撤销原判，由马某腾出诉争之房。

二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年代初签订房屋租赁契约，租赁期限未定。

后马某一直于该房内居住，现在该房内居住人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，一直随子女居住。

上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。

但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据。

二审法院在判决书中指出：

\"公民合法财产受法律保护。

双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、使用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。

马某一家四口人占住西房三间，具备腾退部分房屋的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以改判，根据马某家庭人口情况，赵某要求将房屋全部收回，依据不足，本院不予支持。

\"

二审法院于1999年7月，作出终审判决如下：

一.撤销一审民事判决;

二.二审判决生效后十五日内，马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。

由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门。

三.驳回赵某其他诉讼请求。

本案评析>

房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。

由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。

在这种承租关系中，房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行，名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。

近几年来，房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难，要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。

那么，这种未定期限的房屋租赁合同关系，是否可以退租腾房，应依据何种法律呢?对于此种情况，我国法律中相应的规定不够完备，仅在\"最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见\"第119条中规定：

\"未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。

承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋\"。

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文章来源参考：头条-牛背村拆迁赔偿方案公示，王某与郑某房屋租赁纠纷案

内容审核：刘睿安律师

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