房屋拆迁，征收房屋价值评估时点认定不能一刀切，应利于公平补偿

#房屋拆迁指南

在明小编 2025-08-13 18:01:08

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　　众所周知，房地产的价值与时间密不可分，这就要求房地产估价必须停止在某个特定时点上。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　如果征收人在原评估报告载明的一年应用有效期内，未与被征收人签订补偿安置协议，也不及时作出补偿安置决定，又无合理理由，这就意味着作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延。

　　若同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的，此时是否仍然应以征收决定公告时点作为评估时点，并以此结算被征收房屋于产权调换房屋的差价款呢?

　　如果征收补偿程序不合理迟延，被征收房屋价值明显下跌的情形，应当如何处理呢?

　　结合《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条来看，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格之规定来解释。

　　也就是说，补偿安置是征收人应依职权作为的法定职责，不因被征收人拒绝签订补偿协议或领取补偿金而发生改变。基于平等保护的原则，仍然以房屋征收决定公告之日作为评估时点。

　　最高人民法院认为，如果房屋征收决定的公告时间于征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿，应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。

　　在补偿明显迟延、被征收房屋价值又明显上涨的情形下，机械适用“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”规则，无法体现公平补偿原则。

　　虽然法律没有明确规定补偿的时间，但也不能就认为补偿时间完全交由行政机关自由裁量。《房地产估价规范》中的时点原则，也称评估时点原则，估价时点原则。表明了在公平补偿原则中，实际上包含了关于补偿时间的一定要求----及时补偿，合理期限。

　　公平补偿条款应作统一的法律解释，不能静止、孤立、机械的强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、是否存在市县人民政府及职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日，甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定初衷是好的，目的是督促市县人民政府，尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，确保补偿的实质公平。

　　如果征收人作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延，仍然坚持房屋征收决定公告日为评估时点，有可能放纵征收人怠于履行补偿安置职责，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。这样既提高了相应补偿安置成本，又损害了被征收人补偿安置权益及政府依法行政的形象。

对上述案件中拆迁部门应先与当事人协商处理，协商不成，当事人可以向法院提起诉讼来要求相关部门给予合理补偿，维护自己的合法权益。在明律所深耕拆迁征地领域行政争议案件，坚决维护各位被拆迁人的合法权益，如果您最近遇到拆迁征地方面的难题，可填写表单留下您的联系方式，在明律所多位拆迁征地专业律师将不遗余力为您制定合适方案、通过法律手段争取拆迁最大合法利益。

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