梁红丽律师
北京在明律师事务所拆迁律师团督导律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，海淀区律师协会权保部委员，中数法律服务频道《法制与经济》栏目法律服务中心法律顾问，北京《置业法眼》栏目案件讲解员及评论特
上海拆迁分房方案，上海宅基地动迁分房
一、上海宅基地动迁分房
1、宅基地拆迁条例中有相关规定，凡是宅基地证上有名字的人都能有分房权益 2、现有动迁政策有两种:一:按照人口来安置，二:按照土地房屋面积来进行动迁安置 3、确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为权利人以及对宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。
由于城市发展的需要，越来越多的城市为了扩大城市交通要道及城市便利，其中以北上广的城市改造建设最为迫切，但是很多人对于相关的政策并不了解，而且各地的房屋拆迁政策都有所不同。对此，在本文中主要对上海宅基地动迁分房新政策进行解读。
一、什么情况下可以进行动拆迁?
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市级人民政府在为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，可以作出房屋征收决定。
房屋征收需要遵循的原则?
1、政府主导。指房屋征收、建设项目的组织与实施，都应由政府来组织。
2、房屋征收时公共利益优先。
3、禁止为经济利益集团、个人利益进行拆迁。
二、房屋征收补偿原则?
征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。
三、房屋征收及补偿工作的责任部门?
1、主管部门:市土地管理部门主管本市征收房屋补偿工作。
2、补偿主体:各区县政府负责本行政区域的征收房屋补偿工作。
3、组织实施部门:各区县土地管理部门组织本行政区域的征收房屋补偿工作。
4、具体实施机构:各区县土地管理部门下属的征地事务机构具体实施。
四、房屋征收的程序?
(一)区县土地管理部门应向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》(不少于十日)，告知征地房屋补偿的政策依据以及拟征地范围内应当执行的下列规定(限制期限不得超出一年)，注意违反下列规定的不予补偿:
1、不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施;
2、不得突击装修房屋;
3、不得办理新增、变更工商营业登记;
4、拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工;
5、不得从事其他不当增加补偿费用的行为。
(二)征收集体土地依法报批。
(三)《拟征地告知书》公布后，区县征地事务机构应当会同乡镇人民政府或者街道办事处以及村民委员会或者居民委员会组织对拟征地范围内宅基地及房屋的全数、面积、房屋用途等情况进行调查，情况属实的，纳入征地补偿登记范围。调查结果应当经宅基地使用人、房屋所有人确认，并在拟征地范围内公布。
(四)征收集体土地依法批准后，区县人民政府应当在被征地所在地的乡镇、村予以公告(不少于10日)。
(五)征地公告后，区县征地事务机构应当根据调查结果拟定征地房屋补偿方案，并纳入征地补偿安置方案，由区县土地管理部门进行公告(不少于30日)。
区县土地管理部门应当就征地房屋补偿方案听取相关权利人的意见。相关权利人申请听证，需在征地房屋补偿方案公告后5个工作日内书面申请，申请符合条件的，区县土地管理部门应按照规定组织听证。区县征地事务机构应根据征求意见及听证会情况，修改征地房屋补偿方案。
五、房屋补偿怎么补偿?
房屋补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金应当在征地房屋补偿方案公告前足额到位，并做到专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付适用许可要求，并做到产权清晰且无权利负担，即无担保、抵押等情况。
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内容审核：梁红丽律师
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签了拆迁补偿协议，对方一直不履行怎么办？
收补偿安置协议属行政协议，对方不履行可提起行政诉讼请求继续履行、采取补救措施或赔偿损失；先发书面催告固定时间线，别按民事合同起诉。
补偿方案还在公示，能提意见吗？听证怎么启动？
补偿方案征求意见期不得少于30日，旧城区改建中多数被征收人认为方案不合条例的，政府必须组织听证并修改；意见要书面提交并写到条款级。
评估报告出来觉得低了，怎么办？
收到评估报告10日内可书面向原评估机构申请复核，对复核结果不服10日内向评估专家委员会申请鉴定；两个10日是法定窗口，申请复核本身不收费。
抵押中的房子要拆迁，补偿款归谁？
抵押房被征收，抵押权人有权就补偿金优先受偿；抵押不影响补偿标准的计算，只影响分配顺序，常规路径为提前还贷解押或办理提存。
住宅办了营业执照，拆迁能按商铺赔吗？
住改非可以单独主张停产停业损失，前提是实际用于经营且依法取得营业执照，多数地方还要求依法纳税；房屋本身仍按登记的住宅用途评估。
只有 12 平米的小房子，拆迁怎么赔？
12平米的合法房屋同样按征收决定公告之日类似房地产市场价格评估；面积小又是唯一住房的，反而更容易触发住房保障条款，应优先获得住房保障。
房子装修花了钱，拆迁时能另外算吗？
装饰装修价值属于征收补偿的组成部分，可按评估确定或按实际投入折旧计算；装修合同、付款凭证、装修前后对比照片三样决定最终能主张到多少。
房顶装的光伏发电板，拆迁怎么赔？
光伏板不该按废铁价补偿：设备按20至25年设计，已并网的可另主张发电收益损失，靠并网合同、购售电协议、装机发票和近一年发电收益记录四项证据支撑。
农村拆迁补偿，按人头还是按面积？
农村拆迁两部分都有：房屋按面积和重置价评估，土地补偿费与安置补助费按省级区片综合地价计算，安置补助与需安置农业人口数挂钩，各地口径不同。
房子的院子、空地，拆迁时有补偿吗？
合法享有土地使用权的院落、空地应纳入评估范围，按征收时的房地产市场价格一并补偿；核对方法是拿土地证上的使用面积与评估单逐项对比。
