附记集体土地,土地管理法有规定99年前非本村村民可以获得宅基地确权吗,集体土地地上建筑物及其附着物所有权

附记集体土地,土地管理法有规定99年前非本村村民可以获得宅基地确权吗,集体土地地上建筑物及其附着物所有权

一、土地管理法有规定99年前非本村村民可以获得宅基地确权吗

1999年前非本村村民获得宅基地的确权问题需依据具体情况和相关法律法规进行判定，一般情况下，非本村村民无法对宅基地进行确权，但在特定条件下，如合法继承、历史原因、特殊政策等，仍有可能实现确权。

一、一般情况下的确权限制

宅基地使用权通常基于集体经济组织成员的资格而取得，是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十二条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这一规定强调了宅基地使用权的身份属性，即通常只有本村集体经济组织成员才能享有。因此，非本村成员由于缺乏相应的资格，一般无法对购买的宅基地进行确权。

二、特定条件下的确权可能

尽管存在一般性的确权限制，但在以下特定条件下，非本村村民仍有可能对宅基地进行确权：

1. 合法继承情况下的确权

非本村村民如果通过合法继承房屋而占用宅基地，根据“地随房走”原则，可以进行确权登记。《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年发布）第四十八条明确，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。在不动产登记簿及证书附记栏会注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。这种情况下，虽然继承人不是本集体经济组织成员，但因继承房屋而占用的宅基地可以获得确权。

2. 历史原因形成的宅基地确权

对于某些历史原因形成的宅基地，如过去通过合法买卖、经村集体同意且符合当时规定取得宅基地并一直使用至今的，若符合当地政策规定，也可能进行确权。这体现了对历史遗留问题的尊重和处理。但需要注意的是，这种确权通常需要满足一系列条件，如宅基地来源合法、面积合规、使用恰当等。

3. 特殊政策导致的户口变动

因扶贫搬迁、地质灾害避险等政策原因导致的户口变动，虽然户口不在本村，但如果新的安置地没有提供新的宅基地，原宅基地及房屋在符合一定条件下依然可以确权。这体现了政策对特定群体的照顾和保障。但具体的确权政策可能因地区而异，需要咨询当地土地管理部门或专业律师以获取准确信息。

三、违法买卖行为的无效性

需要特别注意的是，如果非本村村民与本村村民之间的宅基地买卖行为存在违法情形，如卖给了非本集体经济组织成员，这种买卖行为因违反法律强制性规定而无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。在此情况下，非本村村民无法通过违法买卖行为获得宅基地的确权，且可能面临法律责任。

二、房地一体农村宅基地确权登记项目背景项目目标项目内容和相关政策分析

农村房地一体宅基地确权登记项目背景、目标、内容及政策分析

一、项目背景

1. 政策背景：农村宅基地房地一体政策旨在解决长期以来农村土地与房屋权属分离导致的管理混乱问题，保障农民合法权益，推动乡村振兴。该政策通过统一确权登记，实现“地随房走、房随地走”的管理模式，为农村土地资源的合理利用和农村经济发展奠定基础。

2. 法律依据：

- 《中华人民共和国民法典》：明确宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

- 《中华人民共和国土地管理法》：规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

- 自然资源部相关政策文件：要求加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，为农村房地一体宅基地确权登记提供了政策指导和支持。

二、项目目标

1. 保障农民权益：通过确权登记，明确农民对宅基地及房屋的产权归属，为农民提供法律上的财产保护，确保在拆迁、继承等情况下有清晰的产权依据。

2. 减少纠纷：明晰产权关系，有效减少因土地和房屋产权不明而引发的矛盾和纠纷，维护农村社会的和谐稳定。

3. 规范管理：全面摸清宅基地使用情况，遏制违法占地和违规建房现象，促进土地资源的合理规划和利用。

4. 推动发展：为农村宅基地及房屋的流转、抵押等活动提供基础，激活农村土地资产价值，助力乡村振兴战略的实施。

三、项目内容

1. 确权登记范围：

- 适用对象：本集体经济组织成员合法取得的宅基地及地上房屋。

- 排除情形：乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房等非法占用土地的情形不予确权。

2. 权属关系处理原则：

- “房地一体”原则：宅基地使用权与房屋所有权主体一致，不得单独处置其中一项。

- 历史遗留问题解决：对符合规划但缺少权属来源材料的宅基地，经村集体同意并公示无异议后，可补办用地手续后确权。

3. 实施流程：

- 申请与调查：农户提交申请材料，相关部门开展地籍调查和房屋测量。申请材料包括身份证、户口本、宅基地审批文件、使用证等权属来源材料，以及乡村建设规划许可证、房屋建设许可证等证明房屋建设合法的材料。

- 审核与公示：村委会初审后报乡镇政府审核，结果公示7天。公示期间，村民有权提出异议，相关部门需及时处理。

- 登记发证：公示无异议的，由不动产登记机构颁发不动产权证书。证书是农民宅基地和房屋的重要法律凭证，应妥善保管并合理使用。

4. 特殊情况处理：

- 无权属来源材料：对于历史形成的宅基地，可通过村民会议或代表会议等民主程序进行认定，确认合法使用权益后给予确权登记。

- 面积超标：根据不同地区的规定，对超面积部分进行相应处理，如注明超占面积或按规定分户后确权登记。

- 继承房屋：继承人可依法继承房屋所有权及其占用范围内的宅基地使用权，并办理确权登记。非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，需在登记簿及证书附记栏注记。

- 无证房屋与违建：无证房屋可通过补办手续合法化，但法律上认定的违建不能通过确权登记使其合法化。

- 一户多宅：原则上农村村民只能拥有一处宅基地，但符合特定条件的“一户多宅”可按规定补办手续后予以确权登记。

- 非本集体成员与特殊群体：非本农民集体成员因特定原因使用宅基地的，以及进城落户农村村民和“外嫁女”的原合法宅基地使用权，在符合规定的情况下也可予以确权登记。

四、相关政策分析

1. 政策意义：农村房地一体宅基地确权登记政策对于保障农民权益、规范农村土地管理、推动农村经济发展具有重要意义。它不仅为农民提供了法律上的财产保护，还促进了土地资源的合理利用和农村社会的和谐稳定。

2. 政策实施难点：在实施过程中，可能会遇到历史遗留问题多、权属纠纷复杂、农民配合度不高等难点。针对这些问题，需要加强政策宣传、完善配套措施、强化技术支撑等，以确保政策的顺利实施。

3. 政策未来展望：随着乡村振兴战略的深入实施，农村房地一体宅基地确权登记政策将不断完善和发展。未来，可以探索宅基地跨村交易、入市试点等创新举措，进一步激活土地要素活力，为农村经济发展注入新的动力。

三、不动产登记中心对宅基地超面积怎么登记

不动产登记中心对宅基地超面积的登记处理需遵循相关法律法规和政策规定，具体登记方式需根据超面积宅基地的形成原因、时间节点及当地政策进行分类处理。以下是对此问题的详细解答：

一、政策背景与原则

政策依据：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这一规定明确了宅基地面积的标准性要求。同时，对于历史形成的超面积宅基地，各地通常会结合实际情况制定具体的处理办法，以兼顾农民权益与法律严肃性。

基本原则：在登记过程中，应坚持“尊重历史、面对现实、依法依规、妥善处理”的原则。这一原则既体现了对农民合法权益的保护，也维护了法律的权威性和稳定性。

二、分类处理超面积宅基地

1. 符合分户条件的情况

- 情形描述：如果农户符合当地分户建房的条件，但未分户而另行建房造成宅基地超面积的，可以按照规定补办有关用地手续后，依法依规进行登记。

- 具体操作：农户需提供相关证明材料，如户口簿、分户申请等，以证明其符合分户条件。补办用地手续后，不动产登记中心将按照实际使用面积进行登记，并在证书中注明超面积情况。

2. 因继承等原因造成的超面积

- 情形描述：对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

- 具体操作：继承人需提供继承权证明文件，如遗嘱、公证书等。不动产登记中心在核实继承关系后，将继承的宅基地及房屋进行确权登记，并在证书中注明超面积情况。这种处理方式体现了法律对财产继承权的保护。

3. 不同历史阶段形成的超面积宅基地

- 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前：农村村民建房占用的宅基地，在《条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

- 1982年至1987年《土地管理法》实施期间：农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，若超过部分按当时国家和地方有关规定处理后允许继续使用的，可以按实际使用面积进行确权登记。

- 1987年《土地管理法》实施后：农村村民建房占用的宅基地，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在不动产登记簿和证书附记栏内注明超过批准的面积。待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

4. 非集体成员取得的宅基地或非法占地

- 情形描述：非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退还原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。对于没有权属来源材料的宅基地，以及乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房等情况，不得办理登记，并需依法依规进行处理。

- 具体操作：非集体成员需提供政府统一规划和批准的文件，以及退还原宅基地的证明。不动产登记中心在核实相关材料后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。对于非法占地的情况，不动产登记中心将不予登记，并移交相关部门依法处理。

三、登记流程与注意事项

1. 申请与受理：农户应向所在集体经济组织或村民委员会提出申请，并提交相关证明材料。集体经济组织或村民委员会对申请材料进行初审后，报乡镇人民政府审核。

2. 审核与公示：乡镇人民政府组织相关部门对申请材料进行审核，并进行实地核查。审核通过后，将拟登记情况在本集体经济组织范围内进行公示，公示期不少于15个工作日。

3. 登记发证：公示无异议或异议不成立的，由县级人民政府不动产登记机构依法颁发不动产权证书。证书上会注明宅基地的面积、位置等信息，对于超面积的部分也会进行特别标注。

4. 注意事项：农户应如实提供申请材料，不得隐瞒或虚报宅基地面积等情况。对于存在权属争议或不符合登记条件的宅基地，暂不予登记，待问题解决后再行处理。

四、农村自建房不动产权登记时建筑面积计算

农村自建房不动产权登记时建筑面积的计算，主要依据的是房屋的实际占地面积以及相关的法律规定。具体来说：

1. 实际占地面积：农村不动产证上的面积首先是以房屋的实际占地面积为基础进行计算的。这包括了建筑物的占地面积，即建筑物在地面上的投影面积，也就是外墙根部的占地面积。

2. 庭院面积：除了建筑物的占地面积外，庭院面积也是不动产证上面积的一部分。庭院面积指的是建筑物周围用于生活、生产或休闲的空地面积，如院子、花园、菜地等。

3. 房屋建筑面积：房屋建筑面积也是重要的计算内容。它是指建筑物各层外墙外围线测定的平面面积之和，包括了房屋的使用面积和可能的公摊面积。

虽然《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等法律并未直接规定农村自建房不动产权登记时建筑面积的具体计算方法，但它们为宅基地的使用权、土地的管理和登记等提供了法律基础。

- 《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

- 《中华人民共和国土地管理法》第十二条：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

1. 实地测量：在进行不动产权登记时，通常会由专业人员进行实地测量，以确保面积的准确性。

2. 法律规定与地方政策：由于不同地区可能有具体的地方政策或规定，因此在计算建筑面积时，还需参考当地的相关政策和规定。

3. 超面积问题：如果宅基地或房屋建筑面积超过了当地规定的标准，那么在登记时可能会需要特别注明，并在未来分户建房或房屋拆迁、改建时按有关规定处理。

农村自建房不动产权登记时的建筑面积计算是一个综合考量实际占地面积、庭院面积和房屋建筑面积的过程，同时还需要遵循相关的法律规定和地方政策。

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内容审核：赵阳律师

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