集体住宅小区房屋漏水,小区住宅内的共用排污管排水管根据民法典是属于公共设施吗,住宅小区房屋漏水该找谁

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一、小区住宅内的共用排污管排水管根据民法典是属于公共设施吗

小区住宅内的共用排污管、排水管属于公共设施，具体分析如下：

一、公共设施的归属原则

1. 共有部分的定义：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共用排污管、排水管作为建筑物附属设施，属于专有部分以外的共有部分，其归属由业主共有。

2. 共有部分的范围：第二百七十三条进一步明确，建筑区划内的道路、绿地等，除属于城镇公共道路、公共绿地或明示属于个人外，均归业主共有。排污管、排水管作为隐蔽工程，虽不直接可见，但属于建筑物基本功能不可或缺的组成部分，其性质与电梯、屋顶等共有部分一致。

二、共有部分的管理与使用规则

1. 维修资金的使用：第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，可用于共有部分的维修、更新和改造。排污管、排水管的维护费用应从维修资金中支出，需经业主共同决定。

2. 业主的权利与义务：第二百七十八条要求，涉及共有部分的事项（如维修、改造）需由业主共同决定，表决比例需满足专有部分面积和人数“双三分之二”参与，且“双过半”或“双四分之三”同意（视事项性质而定）。业主不得以放弃权利为由不履行共有部分的维护义务。

三、物业服务的职责边界

第九百三十九条规定，物业服务合同对业主具有法律约束力，物业服务人需按照约定维护共有部分。若排污管、排水管因物业维护不当导致堵塞或损坏，物业服务人需承担相应责任。

二、动用房屋维修基金施工单位如何选定

动用房屋维修基金施工单位的选定，并非由单一主体决定，而是需要遵循一定的程序和规定。以下是详细的解答：

1. 业主共同决定：根据《物业管理条例》第十一条，筹集和使用专项维修资金属于由业主共同决定的事项。这意味着，选定施工单位来动用维修基金，也必须由业主共同决定。

2. 业主大会投票：按照《物业管理条例》第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式进行。对于筹集和使用专项维修资金这样的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

3. 提出使用方案：在选定施工单位前，物业服务企业通常需要提出维修基金使用方案，该方案应包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、支出范围等。这一方案也需要经过业主大会的审议和投票。

1. 公示与投票：业主委员会首先应将维修项目及预算在小区内进行公示，随后组织召开业主大会，对施工单位的选择进行投票。确保投票过程公开、透明，并符合法定人数要求。

2. 执行与监督：一旦施工单位通过业主大会的投票选定，物业服务企业或个人应负责组织实施使用方案，并确保施工过程的合规性。同时，业主委员会和业主也有权对施工过程进行监督，确保维修基金的使用合理、有效。

3. 资金划转与结算：施工完成后，根据维修基金的使用情况和相关凭证，物业服务企业或相关业主应向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支维修基金。经审核同意后，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至施工单位。

动用房屋维修基金施工单位的选定是一个涉及业主共同决策、公开投票、方案执行与资金划转等多环节的过程。必须严格遵守《物业管理条例》的相关规定，确保维修基金的使用合理、透明、有效。

三、供暖公共设施业主可以擅自改动吗合法吗

供暖公共设施业主不可以擅自改动，擅自改动供暖公共设施是违法的。以下从法律法规、擅自改动的危害以及合法途径与建议三个方面进行详细分析：

一、法律法规明确禁止擅自改动供暖公共设施

1. 《住宅室内装饰装修管理办法（2011年修订本）》的相关规定

- 第六条：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：……（三）拆改供暖管道和设施……。本条所列……第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准。这一条款明确规定了业主在未经供暖管理单位批准的情况下，不得擅自拆改供暖管道和设施，否则即构成违法。

- 第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：……（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。拆改供暖公共设施很可能影响建筑结构安全或使用功能，因此也受到此条款的约束。

2. 《中华人民共和国民法典》的相关规定

- 第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。供暖公共设施作为建筑物的重要组成部分，其安全性和稳定性直接关系到整栋楼的供暖效果和居民的生活质量。因此，业主擅自改动供暖公共设施，可能危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益，违反民法典的相关规定。

3. 《物业管理条例》的相关规定

- 第五十二条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。供暖公共设施作为建筑物的共用设施设备，其拆改往往涉及对共有部分的改动。因此，业主未经告知物业并获许可进行拆改，违反了此条规定。

二、擅自改动供暖公共设施的危害

1. 影响供暖效果

- 擅自改动供暖公共设施可能导致管道布局不合理，水流不畅，从而影响整个供暖系统的正常运行，降低供暖效率。这不仅会影响业主自身的供暖需求，还可能对其他业主的供暖效果造成不良影响。

2. 存在安全隐患

- 拆改过程中如果操作不当，可能损坏管道或引发漏水等事故，对房屋结构和居民生活造成严重影响。私自改装还可能破坏原有的保温层，导致热量散失，增加能耗，甚至引发火灾等安全事故。

3. 违反管理规定，面临处罚

- 擅自改动供暖公共设施违反了物业管理规定和相关法律法规，一旦被发现，将面临责令改正、恢复原状、罚款等行政处罚。同时，还可能因此承担民事赔偿责任，甚至引发相邻权纠纷等法律问题。

三、合法途径与建议

1. 咨询专业机构

- 如果业主确实需要对供暖公共设施进行改动，应首先向供热公司或相关管理部门进行咨询，了解具体的申请流程和所需材料。这有助于业主明确改动方案是否可行，以及需要满足哪些条件和要求。

2. 提交申请并等待审批

- 按照要求提交申请后，业主需等待相关部门进行现场勘查和审批。只有获得批准后，才能进行合法的拆改工作。在审批过程中，业主应积极配合相关部门的工作，提供必要的资料和协助。

3. 聘请专业人员施工

- 在获得批准后，业主应聘请具有相应资质的专业人员进行施工。这有助于确保施工质量和安全，避免因操作不当而引发安全事故或损坏供暖设施。同时，业主还应监督施工过程，确保施工符合相关规定和要求。

四、业主要求更换电梯需要满足哪些条件

业主要求更换电梯，需要满足一系列条件，这些条件主要依据《物业管理条例》的相关规定。以下是详细分析：

1. 资金来源：根据《物业管理条例》第五十三条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。这项资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，包括电梯的更换。

2. 资金使用决策：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，这是根据《物业管理条例》第十二条的规定。

1. 决策程序：更换电梯作为改建、重建建筑物附属设施的重大事项，需由业主共同决定。根据《物业管理条例》第十一条，这类事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

2. 业主大会或业主委员会的作用：业主大会或者业主委员会负责组织和协调业主的共同决策，其决定对业主具有约束力。若业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，这是根据《物业管理条例》第十二条的规定。

1. 物业公司的角色：虽然更换电梯的决策权在业主，但物业公司作为物业服务提供方，应积极参与电梯更换的筹备和实施工作，包括提供必要的协助、咨询和监督管理等。

2. 合规性审查：在更换电梯的过程中，应确保所有程序符合相关法律法规的要求，避免因违规操作而引发法律纠纷或损失。

业主要求更换电梯需要满足的条件主要包括筹集和使用专项维修资金、经过业主共同决策以及遵守相关法律法规和程序。这些条件共同构成了更换电梯的合法性和可行性基础。

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内容来源参考：头条-动用房屋维修基金施工单位如何选定,供暖公共设施业主可以擅自改动吗合法吗

内容审核：李静律师

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