洽谈拆迁补偿方案，拆迁谈判技巧

洽谈拆迁补偿方案，拆迁谈判注意事项

一、拆迁谈判注意事项

拆迁谈判注意事项如下：

1、了解法律规定：拆迁是一项法律程序，需要了解相关法律法规和政策，了解自己的权利和义务，以便更好地维护自己的权益；

2、理性、平和沟通：在与拆迁方进行谈判时，应当保持理性、冷静，不要过于情绪化，避免发生不必要的冲突和纠纷。同时，双方应当保持平和的沟通，尊重对方的合法权益，寻求共赢的解决方案；

3、明确谈判目标：在谈判前，应当明确自己的谈判目标和底线，尽可能争取自己的最大利益。同时，也应当考虑到拆迁方的利益和合法权益，以期达成双方满意的协议；

4、维护证据：在拆迁谈判过程中，应当妥善保留相关证据，如房屋、土地等的产权证、土地证、房屋证等，以便在维权时提供证据支持；

5、谨慎签订协议：在谈判达成协议后，应当谨慎审核协议内容，确保协议符合法律法规和政策要求，不会损害自己的权益；

拆迁补偿标准如下：

1、房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，以当地实际情况和国家有关法律确定，不得任意更改。

综上所述，在拆迁谈判中，如果自己无法掌握主动权，可以寻求律师或相关部门的帮助，获取专业意见和建议，以便更好地维护自己的权利和利益。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。

二、被拆迁人谈判注意事项有哪些

法律分析：

(1)房屋拆迁补偿安置合同应注意拆迁当事人及基本情况。

(2)拆除房屋的有关情况。

(3)房屋拆迁补偿安置合同应注意补偿方式、补偿金额和补偿时间。

(4)房屋拆迁补偿安置合同应注意房屋估价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

三、拆迁谈判技巧

1、谈判前，掌握拆迁信息。

在谈判前，要对拆迁政策有一个详细的了解，这样才不会一谈三不知。

2、知己知彼，做好心理预期。

对拆迁的进行要有了解、掌握。

具体包括拆迁的期限、施工工期、拆迁进度、谈判进程、同等条件下的拆迁补偿标准，这些拆迁事项都要有所了解。

3、找准负责人，提高谈判效率。

在谈判中，我们要注意识别沟通的对象，找准沟通的负责人。

4、先确定补偿原则，再谈细节。

谈判首先要对关键性原则性问题达成共识，才能进一步的就细节问题进行协商。

5、步步为营，找准时机保价。

在谈判中不要过早暴露自己的低价，稳扎稳打，步步推进，不要急于求中，对原则性问题达成共识之后，在谈判的合适时机再选择报价。

6、营造良好的沟通，以理服人。

不要意气用事，用感性支配理性。

要用平和的技巧与对方沟通，以“和”取胜，以理服人。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》 第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

四、拆迁谈判6大技巧

1、入题技巧。

对于一般谈判，先从洽谈细节问题入题，条分缕析，丝丝入扣，待各项细节问题谈妥之后，自然而然达成了原则性的协议；

对于特殊的大型谈判，由于需要洽谈的问题往往要分成若干等级进行多次谈判，那么就需要采取先谈原则问题，再谈细节问题的方法人题，双方就原则问题达成了一致，洽谈细节问题也就有了依据。

另外，谈判双方也可以首先确定本次会议的谈判议题，然后从这一议题直接人手进行洽谈。

2、阐述技巧。

阐述应尽可能简明扼要，并尽量创造协调的洽谈气氛。

对于对方开场阐述，要认真耐心地倾听，归纳弄懂对方开场阐述的内容，思考和理解对方的关键问题，以免产生误会。

如果对方开场阐述的内容与我方意见差距较大，不要打断对方的阐述，更不要立即与对方争执，而应当先让对方说完，认同对方之后再巧妙地转开话题，从侧面进行谈判。

3、提问技巧。

提问方式有封闭式提问、开放式提问、婉转式提问、澄清式提问、探索式提问、借助式提问、强迫选择式提问、引导式提问、协商式提问。

提问要掌握好时机，一般情况下，可以在对方发言完毕时提问或者在对方发言停顿、间歇时提问，在自己发言前后提问，也可以在在议程规定的辩论时间提问。

提问时，应尽量保持问题的连续性，提问后给对方足够的答复时间。

4、答复技巧。

答复不是容易的事，回答的每一句话，都会被对方理解为是一种承诺，都负有责任。

因此在答复时一定要注意，不要彻底答复对方的提问，不要确切答复对方的提问，要针对提问者的真实心理答复，要降低提问者追问的兴趣，要让自己获得充分的思考时间或者找借口拖延答复。

5、说服技巧。

在说服对方的过程中，应先谈易后谈难，先谈好后谈坏，要多向对方提出要求、传递信息、影响对方意见；

强调一致、淡化差异；

不要奢望对方一下子接受突如其来的要求；

要强调合同有利于对方的条件；

强调互惠互利、互相合作的可能性、现实性，激发对方在自身利益认同的基础上来接纳自己的意见。

五、拆迁注意事项

法律分析：

(1)房屋拆迁补偿安置合同应注意拆迁当事人及基本情况。

(2)拆除房屋的有关情况。

(3)房屋拆迁补偿安置合同应注意补偿方式、补偿金额和补偿时间。

(4)房屋拆迁补偿安置合同应注意房屋估价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

六、动迁谈判最佳时机

1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

2避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

3、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。

如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：

我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。

4、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。

如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。

5、拆迁谈判中钳子策略的使用。

一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

一、农村征地,怎么才能拿到合理补偿

对于农民而言，之所以在拆迁补偿谈判时不占优势，一是因为信息不对称，很多项目信息、被占地拆迁标准农户根本不知道；

二是因为拆迁的流程农户也不清楚，相关的条条款款心里没数；

三是因为农户个人和拆迁公司实力悬殊，根本没有谈判的优势。

怎样才能维护自己的权益呢？

1.消除信息偏差，拆迁项目摸底

其实按流程拆迁之前必须与农户进行商议并将项目信息公开，但是很多时候并没有按照流程走，因此农户最好自家想办法弄清楚以下几个关键问题。

拆迁施工工期是多少？(不能按时完成拆迁对方有损失)；

目前实际的拆迁进度？(这个很容易)；

其他被拆迁户是怎么谈的？(多邻里走动)；

目前拆迁方给出来最高的价格是什么？(了解上限)；

要求信息公开透明，了解项目的立项、规划、资金等情况。

2.要求签字的文件务必谨慎

在签署拆迁相关文件时，由于涉及的文件比较繁多，一定要看清楚其中具体的条条款款再签字，否则一旦签了字就没有反悔的机会了。

此时文件已经产生了法律效力，之后如果还想改变其中的条款，就会困难重重翻盘机会十分渺茫啊！

3.不轻易提交房屋产权证、土地使用证原件

房屋产权证、土地使用证确权证等，都是你的房屋土地最重要的身份证件，有些地方的拆迁队伍前期会趁机潜入被拆迁农户家里索要证件原件。

这时候千万不要随便交给他们，否则以后出了什么问题，你的维权就会变得很困难。

4.勿要草率报价

一般在谈判之前拆迁队肯定会问农户，想要多少钱啊、有啥要求啊之类的问题，这个时候千万不要轻易说出口。

其实这时候是他们在打探你的心里价位，草率报价的结果一般只能是吃亏，这说白了就是他们的套路。

5.表明维权决心

在与对方谈判时，千万不要抱着维权决心不大的心态，否则拆迁方会觉得你很好搞定，也会大幅度压低你的赔偿金额，毕竟5万就能搞定的事，哪个单位都不会愿意花10万搞定。

二、没签拆迁协议，房子就被强拆了怎么办？

1、坚决守房

为了避免自己在拆迁过程中吃亏，被拆迁人可以提前聘请征地拆迁方面的专业律师。

随着拆迁项目的不断推进，被拆迁人可以与律师进行及时沟通，随时掌握强拆发生的可能性。

如果提前预计到强拆可能发生，则需要守护好自己的房屋，并在发生强拆时及时通知律师，以免遗失证明强拆的第一手证据。

2、第一时间报警，要求警方制止违法强拆

有很多被拆迁人觉得拆迁是经过审批的，便认为报警是在做无用功。

这种想法是错的，尽早及时报警，对警方的出警时间和强拆的情形进行记录，可以避免诉讼过程中的困难和麻烦。

同时还要多人多次报警，使强拆难以进行。

3、保持冷静的头脑，做好证据的收集工作

在未签拆迁协议前突然遭遇违法强拆，首先要稳住自己的情绪，不要和拆迁工作人员发生冲突，可以上前要求对方出示强拆许可的依据和文件。

其次要保留好强拆过程的证据，从多角度多位置进行录音、录像和拍照。

最后，可以委托律师与强拆工作的负责人协商和沟通，争取让拆迁工作回到谈判桌前。

4、必须要有的心态：

平和淡定

在自己没有任何准备前，房子突然强拆，任何人都有焦虑、愤怒、害怕等不安的情绪，这是正常的，但是我们要及时转变为平和的心态，沉着应对强拆，为最终的合理补偿创造条件，从而维护好自己的利益。

没有签订拆迁协议，很多问题没协商清楚的情况下，遇到违法强拆，肯定会对被拆迁人的利益造成很大影响。

为了维护好自己的合法权益，被拆迁人在实施以上措施的前提下，需要分析当前的状况，在必要时求助律师，不被拆迁方牵着鼻子走。

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文章来源参考：头条-洽谈拆迁补偿方案，拆迁注意事项

内容审核：袁曼曼律师

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