乡村企业集体土地,自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案,乡镇集体企业所有土地可以买卖吗

乡村企业集体土地,自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案,乡镇集体企业所有土地可以买卖吗

一、自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案

自然资源部关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的全面解读

结论前置：自然资源部印发的深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案，是推动农村土地制度改革、促进城乡融合发展的重要举措。该方案明确了入市范围、条件、程序及收益分配等关键环节，旨在通过市场化手段激活农村土地资源，增加农民收入，优化土地资源配置。以下是对该方案的详细解读。

一、方案背景与意义

1. 背景：长期以来，我国农村土地制度以集体所有、农户承包经营为基础，但集体经营性建设用地的流转受到严格限制。随着城乡一体化进程的加快和乡村振兴战略的推进，传统土地制度已难以满足农村经济多元化发展的需求。因此，深化农村集体经营性建设用地入市改革，成为破解乡村振兴土地瓶颈的关键抓手。

2. 意义：

- 激活土地资源价值：允许集体经营性建设用地直接进入市场，显化土地资产价值，增加农民财产性收入。

- 优化资源配置：通过市场机制配置土地资源，提高土地利用效率，促进产业向乡村集聚。

- 推动城乡融合发展：打破城乡二元土地市场壁垒，缩小城乡发展差距，实现要素自由流动。

- 保障农民权益：赋予农民更充分的土地权利，增强其在土地增值收益分配中的话语权。

二、入市范围与条件

1. 范围界定：

- 方案明确限定入市范围为存量集体经营性建设用地，主要包括原乡镇企业用地等，不包括宅基地、公益设施用地等。

2. 前提条件：

- 符合规划：土地必须符合国土空间规划、用途管制要求，确保土地使用的合法性和合理性。

- 权属清晰：完成土地确权登记，权属无争议，保障土地流转的顺利进行。

- 民主决策：入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意，体现农民的主体地位和民主权利。

三、入市方式与程序

1. 方式选择：

- 方案鼓励采取出让、租赁、入股等多种形式入市，以适应不同项目的需求。其中，长期租赁方式有助于保障投资者的权益，促进土地的长期稳定利用。

2. 操作流程：

- 民主决策：如前所述，入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意。

- 方案编制：拟定入市方案，明确地块位置、面积、用途、价格等关键信息，为后续交易提供基础。

- 政府审核：报县级自然资源部门审查，确保方案符合规划和环保要求，保障公共利益。

- 公开交易：通过公共资源交易平台招拍挂，确保交易过程透明公正，防止暗箱操作。

- 登记发证：交易完成后，依法办理不动产登记，保障土地使用者的合法权益。

四、收益分配机制

1. 比例划分：

- 方案参考试点经验，提出土地增值收益可按“集体占大头”（如60%-70%）、政府收取调节金（如20%-30%）、农民个人分红（如10%）的比例分配。这一比例既保障了集体的利益，又兼顾了政府和农民的权益。

2. 资金监管：

- 设立专户管理入市收益，优先用于农业基础设施、公共服务和社会保障等方面，确保资金使用的透明度和有效性。

五、配套制度保障

1. 规划衔接：

- 将集体经营性建设用地纳入国土空间规划“一张图”，统筹布局产业用地，促进土地的合理利用和产业的协调发展。

2. 金融支持：

- 探索土地经营权抵押贷款、发行专项债券等融资工具，为农村集体经营性建设用地入市提供资金支持，降低融资成本。

3. 税收政策：

- 减免相关税费，降低入市成本，吸引社会资本参与农村集体经营性建设用地入市，促进土地市场的活跃和发展。

二、农村集体土地可以建工厂吗

农村集体土地是否可以建工厂的回答

结论前置：农村集体土地在符合一定条件和经过法定审批程序后，可以用于建造工厂。但未经批准擅自改变土地用途或未遵循相关法规，则属于违法行为。

一、土地性质与用途管制

1. 农用地性质：农村集体土地大多属于农用地，如耕地、林地等，其主要功能是保障农业生产和粮食安全。根据《土地管理法》，未经法定程序转变土地性质，直接在农用地上建造工厂是违法的。

2. 土地性质转变：若需在农村集体土地上建造工厂，首先需将集体农用地转为集体建设用地。这一转变需由县级以上人民政府自然资源主管部门办理农用地转用审批手续，并遵循“占多少、垦多少”的原则补充数量和质量相当的耕地。

二、审批流程与法律依据

1. 规划许可：建设项目必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划。建设单位或个人需向乡镇人民政府提出申请，并由乡镇人民政府报县级人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

2. 用地审批：获得规划许可后，还需依法办理用地审批手续。这包括向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，并按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。对于集体经营性建设用地，土地所有权人可通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，但需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或代表同意。

3. 法律依据：

- 《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定了农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业的相关程序。

- 第六十三条明确了集体经营性建设用地的使用方式和条件。

三、法律责任

未经批准或骗取批准非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地。违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除新建建筑物，恢复土地原状。

三、如何判断是乡村集体所有制企业还是城镇集体企业

要判断一个企业是乡村集体所有制企业还是城镇集体企业，主要需依据企业的举办主体、设立地点以及相关法律规定来进行区分。

1. 举办主体：根据乡村集体所有制企业的定义，这类企业是由乡镇、村、村民小组或农民集体举办的企业。这意味着，如果企业的出资或设立主体是上述乡村级别的集体组织，那么该企业就更有可能是乡村集体所有制企业。

2. 设立地点：乡村集体所有制企业通常设立在乡村地区，与农业生产、农村供销、农村信用等乡村经济活动紧密相关。因此，企业的设立地点也是判断其性质的一个重要因素。

3. 法律依据：虽然《中华人民共和国土地管理法》第四十三条并未直接涉及乡村集体所有制企业的判断，但乡村集体所有制企业的设立和运营需遵循相关法律法规，如《乡村集体所有制企业条例》等。这些法规会明确规定乡村集体所有制企业的性质、设立条件、运营管理等。

1. 举办主体：与乡村集体所有制企业不同，城镇集体企业通常是由城市或城镇级别的集体组织、街道办事处、居民委员会等举办。如果企业的出资或设立主体是这些城镇级别的集体组织，那么该企业就更可能是城镇集体企业。

2. 设立地点：城镇集体企业通常设立在城市或城镇地区，与城市的工业、商业、服务业等经济活动紧密相关。因此，企业的设立地点也是判断其是否为城镇集体企业的一个重要因素。

3. 法律依据与性质：城镇集体企业的设立和运营同样需遵循相关法律法规，但其具体法规可能与乡村集体所有制企业有所不同。城镇集体企业也是我国社会主义公有制经济的一个组成部分，但其性质、运营方式等可能与乡村集体所有制企业存在差异。

判断一个企业是乡村集体所有制企业还是城镇集体企业，需综合考虑企业的举办主体、设立地点以及相关法律法规的规定。通过对比这些因素，可以较为准确地判断企业的性质。

四、企业能不能参与政府一级土地开发

企业可以参与政府一级土地开发。

一级土地开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，企业，特别是国有企业，在符合一定条件下，可以参与土地的开发利用。例如，国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；或在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业的等情形，经批准可以采取保留划拨方式处置土地使用权。对于土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

因此，在遵守相关法律法规的前提下，企业可以参与政府一级土地开发。但具体操作需根据地方政策、项目具体情况以及企业自身条件等因素进行综合考虑。

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内容来源参考：头条-农村集体土地可以建工厂吗,如何判断是乡村集体所有制企业还是城镇集体企业

内容审核：赵权律师

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