菏泽集体土地上房屋征收,房屋征收部门征收有抵押和查封的不动产怎么处置,菏泽征地公告查询系统

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一、房屋征收部门征收有抵押和查封的不动产怎么处置

房屋征收部门在征收有抵押和查封的不动产时，需依法保障抵押权人的优先受偿权，并协调处理查封与抵押的关系，确保各方合法权益得到妥善处理。

一、抵押不动产的征收处理

1. 抵押权人权益保障

- 补偿金优先受偿：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十条，担保期间，担保财产（如抵押房产）被征收的，担保物权人（抵押权人）有权就获得的补偿金等代位物优先受偿。这意味着，在征收补偿过程中，抵押权人的权益应得到优先保障。

- 提存补偿金：若被担保债权的履行期限未届满，抵押权人可要求将补偿金提存，待债权到期后再行清偿。这一规定确保了抵押权人在债权未到期时，其权益不会因征收而受损。

- 重新设定抵押：若抵押人选择产权调换作为补偿方式，新调换的房屋应重新设定抵押，以保障抵押权人的权益。抵押人与抵押权人需签订新的抵押合同或对原合同进行补充约定，明确新的抵押物及抵押条件。

2. 抵押人与征收部门的关系

- 告知义务：抵押人在得知房产将被征收后，应及时通知抵押权人，以保障其知情权及权益。未履行告知义务导致抵押权人损失的，抵押人应承担赔偿责任。

- 配合征收与补偿：抵押人作为被征收人，有义务配合征收工作，签订补偿协议并领取补偿金。抵押人不能因房产存在抵押关系而拒绝征收，否则可能面临法律后果。

- 征收补偿的合法性：依据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条，征收应依法给予补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅时，还需保障被征收人的居住条件。

二、查封不动产的征收处理

1. 查封的效力

- 限制处分权：法院的查封是为了限制被执行人对房产的处分权，确保将来生效法律文书能够得以执行。在查封期间，被执行人不得擅自处分被查封的房产。

- 轮候查封：若多个法院对同一房产进行查封，按照查封的先后顺序依次进行轮候查封。这意味着，先查封的法院在处置房产时具有优先权。

2. 查封与抵押的协调

- 不影响抵押权实现：虽然房产被查封，但抵押权人的优先受偿权不受影响。查封法院在处置房产时，会通知抵押权人参与相关程序，确保抵押权人的权益得到保障。

- 公开拍卖：在保障抵押权人优先受偿权的前提下，法院可以对查封且抵押的房产进行公开拍卖。拍卖所得款项首先用于清偿抵押权所担保的债权，剩余款项再按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。

三、抵押与查封并存时的综合处理

1. 查明抵押与查封情况

- 详细调查：征收部门在征收设有抵押权和查封的不动产时，应详细查明房产的抵押和查封情况，包括抵押权人身份、抵押金额、抵押期限以及查封法院、查封时间等信息。

- 通知相关方：征收部门应及时通知抵押权人和查封法院，告知其房产将被征收的情况，并协调各方参与后续处理程序。

2. 协商处理方案

- 抵押人与抵押权人协商：抵押人与抵押权人应就抵押关系的处理进行协商，包括变更抵押合同、提前清偿债务或重新设定抵押等事项。双方可协议使用征收补偿款清偿债务，征收部门应按协议给予补偿。

- 查封申请人与被执行人协商：查封申请人与被执行人可就查封房产的处置进行协商，寻求可能的解决方案。如通过偿还部分债务、提供其他担保措施来解除查封，或与抵押权人协商对房产进行处置以清偿债务。

3. 法律途径解决争议

- 提起诉讼：若协商不成，抵押权人或查封申请人可向人民法院提起诉讼，请求以征收补偿款优先受偿或解除查封等。法院将根据具体案件事实和法律规定对争议问题作出裁决。

- 强制执行：若被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院可依法对查封且抵押的房产进行强制执行，包括拍卖、变卖等处置行为。所得款项在保障抵押权人优先受偿权的前提下，按照法定顺序进行分配。

二、没有取得预售许可证能否租赁

没有取得预售许可证不能租赁商品房进行预售。

1. 预售许可要求：

- 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售必须满足一定条件，其中包括向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

- 《城市商品房预售管理办法（2004修订本）》第六条也明确规定，商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

2. 预售与租赁的区别与联系：

- 预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，而租赁则是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。

- 虽然预售和租赁在法律性质上有所不同，但两者都涉及房地产市场的规范运作，且都需遵守相关法律法规。

- 在实践中，未取得预售许可证的商品房，通常也意味着其尚不具备合法的销售或租赁条件。

1. 合同无效：

- 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

- 虽然该条款直接针对的是预售合同，但同理可推，未取得预售许可证的商品房租赁行为也可能因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。

2. 行政处罚：

- 《城市商品房预售管理办法（2004修订本）》第十三条规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

- 这意味着，如果开发企业擅自租赁未取得预售许可证的商品房，也可能面临相应的行政处罚。

3. 民事风险：

- 如果租赁行为被认定为无效，承租人可能面临无法继续使用房屋的风险，且已支付的租金可能面临难以追回的风险。

- 同时，出租人也可能因违规行为而承担民事赔偿责任。

- 在实际生活中，租赁未取得预售许可证的商品房可能存在诸多风险。

- 例如，房屋可能因未取得合法手续而被政府相关部门查处，导致租赁合同无法继续履行。

- 承租人可能因此遭受经济损失，且维权难度较大。

- 因此，建议承租人在租赁商品房时，务必查验出租人是否取得预售许可证或其他合法手续，以确保自身权益不受损害。

没有取得预售许可证的商品房不能租赁进行预售。这一规定旨在保护购房者和承租人的合法权益，防止开发商违规销售或租赁，确保房地产市场的健康有序发展。

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内容来源参考：头条-没有取得预售许可证能否租赁,

内容审核：邓青锋律师

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