城中村改造拆迁，补偿到底怎么算，城中村改造和拆迁有什么区别，城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准

城中村改造拆迁，补偿到底怎么算，城中村改造和拆迁有什么区别，城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准

一、城中村改造拆迁，补偿到底怎么算

法律分析：

依据我国相关法律的规定，进行城中村改造时，如果房屋已经纳入城市规划区的，可以按国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿，包括房屋价值补偿、停产停业损失等，如果没有纳入城市规划区的，按集体土地标准补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

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二、城中村改造和拆迁有什么区别

城中村改造和拆迁的区别如下：

1、城中村改造和拆迁的赔偿情况不同。棚户区在字面上理解为城市中平房居所，房屋密度较大，交通不便，因生活条件限制，不管是周边环境还是卫生都比较差，而且住房年限较久，又因其土地性质为国有土地性质，所以自己修建比较困难，棚改拆迁之后一般会搬离原居所所在地；

城中村：

城中村顾名思义，在城市中的农村，多数因城市郊区城镇化。但是该地并未进行实质开发，逐渐演变成城中村；

2、城中村改造和拆迁的产权情况不同。拆迁和城中村改造最明显的不同是土地性质依旧为集体土地，但是因所处位置又比普通农村较好，所以在补偿时的市场价格和周边持平，拆迁之后一般是在原地址新建安置房。法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

三、城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准

法律分析：

“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

法律依据：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》 第十二条 第二款 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

四、城中村改造是不是属于拆迁

法律分析：

是拆迁。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村会讨论通过补偿方案确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、城中村改造拆迁补偿是不是应参照国有土地拆迁标准

“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准狭义上，“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。“城中村”的土地所有权状态分析“城中村”土地所有权一般会比较复杂，有以下三种情况：

第一种情况，土地性质属于国有土地，即土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。第二种情况，土地性质兼有国有土地和集体土地，即土地大部分被征用，较常见是承包耕地、集体建设用地、村集体未分配地，土地的所有权属于国家所有，像农村宅基地等部分土地仍属于集体所有，但原农民未转为居民。第三种情况，土地性质为集体土地，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”改造常见“政府主导，市场运作”方式常见的商品房开发供地模式为：

第一步，政府征收土地;第二步，政府负责平整土地;第三步，政府将土地挂牌出让;第四部，开发商通过招拍挂获得土地使用权，最后办齐手续，施工建设。2009年住建部就提出“政府主导，市场运作”的改造方式。此后，国家接连发布政策吸引市场资金参与“城中村”改造。“城中村”改造已经突破了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于实施征收必须以公共利益为前提要件。因此，各地方政府多制定地方性规章、地方性政策来规范“城中村”改造征收补偿事宜，客观上，也为专业的房屋拆迁律师介入案件提供了介入条件和争取空间。

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六、城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准？

法律分析：

“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

法律依据：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》 第十二条 第二款 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

七、棚户区改造与城中村改造拆迁补偿都有哪些区别

法律分析：

棚户区改造与城中村改造拆迁补偿的区别有：

棚户区改造拆迁补偿相对较少，分为房屋置换和现金补偿两种补偿方式，较为常见的置换比例是旧新1:1.5，现金补偿相对低于市价；

城中村改造拆迁补偿相对较多，包括完整的土地使用权补偿和部分房屋产权补偿。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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城中村改造的拆迁补偿标准是当地政府自行确定的，城中村情况复杂，比如有些城中村的土地已经转变为了国有土地，有些仍是集体土地，在实践中需要调查确定，区别计算。

1、已全部转为国有土地的，一般会提供货币补偿或产权调换两种方式。

选择货币补偿的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

选择产权调换的，一般是拆一还一。首先考虑的应该是原地回迁，如不能原地回迁，也应该给予交通便利地段。这两种拆迁补偿方式，各位被征收人可以自由选择。

2、仍然是集体土地，通常也分为货币补偿和产权调换两种方式。

货币补偿的，不能单纯以农村的补偿为准，因为周围的物价、房价都较高，应该参考国有土地上房屋的征收补偿标准，即参考周边的房地产市场价格。产权调换的也可以参考国有土地上房屋征收产权调换的标准。

一、城中村拆迁改造时，注意哪些问题

城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

村民的主要利益诉求是：

原有的土地、住房能否得到合理补偿，失房失地后如何安排就业、养老等。

房地产开发商的主要利益诉求是：

该类拆迁涉及利益复杂、变数多，过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

政府的主要利益诉求是：

尽力避免财政压力，保证市场、社会稳定。

这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响：

其一，土地资源的非商品性与非市场化征用。

其二，产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰，广大村民虽拥有所有权，但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中，导致所有权与使用权、知情权脱节。

其三，封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理，管理的一切费用由政府财政承担，前者具有统一规划、开放式流动格局，统一建设与管理；

而村社区则由村民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担，以村为单位，视人口、财力而采取不同程度的封闭建设，管理上往往各自为政。

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内容来源参考：头条-城中村改造拆迁补偿到底怎么算,拆迁补偿标准

内容审核：梁红丽律师

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