商业街拆迁施工方案，商业地产投资

商业街拆迁施工方案，商业地产投资

一、商业地产投资

法律主观：

商业地产的策划要从策划的本源上说起，即什么是“策划”。按照中国文字的意思进行理解：策划就是运用谋略和计策去取得一种超出常规的良好结果。如果这个诠释能被接受的话，那么商业地产的策划就易于理解了。首先商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值;如“海上海”的建筑创意，就使“上实”多收二三斗。如“巴比伦生活”的策划，使得物业的区域价值被凸现出来，“金点子”或者单纯的灵感或创意活动;创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。策划不能等同于“包装”，“包装”是策划活动中经常运用的一种常规手段，它只能起到“锦上添花”的作用，如果通过包装手段把不利条件变成有利条件了，那么这种包装行为是有欺诈嫌疑的。商业地产策划活动没有公式(否则就不是策划了)，但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值;二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导;三是以品牌策划的手法去策划商业地产;商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。

法律客观：

从目前投资商铺实现的模式来看，大多常见的是房地产发展商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售给投资者并同时保证投资者购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求投资者与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，但商铺投资风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于国家政策和整体市场的规范程度。因此从这一点上讲，商铺投资风险不是可以由投资者能完全控制的。在这种状况下，投资者进行商铺投资风险是很大的。投资商铺，应防范以下法律风险：1、政策风险。政策风险是指国家通过政策的途径利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入以及税费增加等。2、规划风险。规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。投资者在商铺投资中往往对相关的行政法规与规定也不可不熟悉，很容易在投资方向选择上犯下错误。3、租金差价风险。开发商出售商铺后，投资者委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营。大型商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资者认同的回报率如8-10%的利润，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金。在此开发商自己本身的资金实力就要承受严峻的考验。4、大型商家经营不善带来的风险。若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，而导致开发商不能支付固定回报率给投资者的承诺。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避。5、售后“包租”带来的风险。这是目前商业地产最大的法律问题，按国家现行《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。目前国内商业地产开发商采取出售产权然后包租的经营方式，这大多和开发商的资金压力密切相关。在商业地产快速发展之时，资金必然成为制约商业地产开发的痼疾。目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，很多开发商的自由资金仅在5%左右。这样的资金储备，注定会成为他们开发商业地产的最大障碍。商铺开发商在实际开发中难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。售后包租至少存在两个层面的问题，一是金融问题，二是法律问题。从金融层面来讲，售后包租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，实际上国家在《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。集资不同于投资，投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。集资是不用考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。目前房地产形势比较好，短期看商铺投资可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。产权式商铺面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这个领域采用售后返租的比较多。如果开发商对一些售后返租项目做不好，就性质上来讲实际就是非法集资行为。从法律层面来讲，根据建设部2001年6月1日实行的《商品房销售管理办法》第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“售后包租”其实是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。虽然如此，但买卖双方依然两相情愿和积极踊跃。之所以两厢情愿，是因为售后包租对各方确有好处：对开发商而言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收益;对银行来说，40%的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长;对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租能够“点燃”人们投资热情的根源所在。但如果开发商没有能力“包租”，租金的预期就很难保证;严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”。即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被投资者承担。采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。投资者应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。6、产权分散带来的风险。开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，如何解决这个问题来保障众多投资者的利益，也是一个相当棘手复杂的法律问题。7、商铺的公摊面积风险。目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，大多对商铺的公摊没有明确的规定，商铺超出所规定的公摊面积部分，怎么解决、怎么处理，很难约定。有相当部分的商铺纠纷，都是开发商在销售物业的过程中，没有很好处理商铺公摊面积，这是由商业地产的性质所决定并且是投资者必须正视的风险之一。8、商铺的相邻权问题风险。根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。9、物业管理中存在的风险。相对于住宅而言，商用物业(尤其是商铺)因经营业态各异，物业的属性呈现多样性，因此商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大。而作为经营性物业，物业后期的管理和服务将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。此外，环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等等都使投资者在商铺投资中风险重重，不可不慎。目前我国，这方面立法还不很完善，投资者最好请有关房地产专业律师进行把关，通过法律方式尽可能预防和减少发生风险;同时政府房屋管理部门应及时出台相关规定，对此加以规范。

二、商业地产的投资行为及操作要点

购买前确定回报率是关键

投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%。

投资就是为了回报，据业内人士分析，目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。

同时，投资商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。

如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。

而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。

过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。

因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺投资的收益。

此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。

商铺价值提升是一个动态过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时考虑5个重要问题

1、考虑商铺的形态。

一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。

客户确定了购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。

2、考虑商铺的经营项目。

经营项目不同，所属业态自然不同。

业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。

而“规模效应”对于初次投资者比较有利。

3、考虑相关政策。

如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。

经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。

客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价值的提升。

4、考虑商铺所在地的商业成熟度。

成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。

两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。

5、考虑商铺的后期经营管理。

商铺更多的风险来自于后期的经营管理。

如果经营管理不善，就意味着投资的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。

签合同弄清商家承诺很必要

一要注意公用分摊面积。

对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定严密详尽，出现问题时才能顺利维权。

二要注意返租承诺。

返租是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。

表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。

如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，投资者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。

另外，还有相当多开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定，对此投资者更得注意。

三、投资商业地产要注意什么问题

投资商业地产要注意的问题：

1、考虑商铺的形态；

2、考虑商铺的经营项目；

3、考虑相关政策；

4、考虑商铺所在地的商业成熟度；

5、考虑商铺的后期经营管理。

一、店铺转让合同的有关法律法规

店铺转让合同的相关法律的问题：

商铺产权归属问题、餐厅的手续审批问题、确定转让费用范围问题和查清用工纠纷及历史遗留问题等。

在店铺转让的过程中会涉及到商铺产权归属以及手续审批相关问题，而且当事人还要约定转让费用以及历史遗留交接问题。

二、房子税收政策

房子税收政策如下：

1、购买首套房为普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，普通商品住宅户型面积在90平方米，含90平方米，以下的，契税按照百分之1执行，户型面积在90平方米到144平方米，含144平方米的，税率减半征收，即实际税率为百分之1.5，所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照百分之3征收；

2、购买非普通住房，二套及以上住房，以及商业投资性房产商铺，办公写字楼，商务公寓等，均按照百分之3的税率征税。

三、买商铺可贷多少款

商铺首付五成。

银行提供的个人商铺按揭贷款期限最长不能超过10年。

但是有些商业项目开发商可以帮你先垫一部分。

例如：

首付30%

然后另外20%开发商先帮你垫上你只要在规定的时间内还上这些钱就可以

如果购买的是一手商铺，则最多可贷合同价的50%；

如果是二手商铺的话，最多可贷评估价的50%，这个评估价不一定是你们成交的实际金额，可以是你们需要贷款金额和对相关税费的承受能力来定。

【本文关联的相关法律依据】

《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。

四、投资商业地产必须弄清楚哪些问题

商业地产的租金回报率和地段决定了该商业地产的价值，其买卖价格一般是商业地产年租金的18至30倍。

购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施以及目前租金水平等。

如果购买一手商业地产更要慎重，开发商的广告宣传只能作为参考，需多方求证，否则就会发生买进的商业地产交房后长期无人承租或租金过低等情况。

理清交易税费

商业地产在二手房市场上买卖，出让方缴纳的税费较多，总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。

一般个人出售商业地产，会要求净到手价，即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。

因此，买受人购买商业地产，要对承担的税费心中有数，不要超出自己的预算和承受能力。

查清卖方资格购买商业地产，需要对商业地产进行权属调查，验看房地产权证原件、交易出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。

如果不是房地产权利人本人，则应出具有效的委托证明。

问清有无租赁

如果该商业地产存在租约，则应要求出让方提供租赁合同，并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。

按照目前国家法律的规定，承租人在同等条件下有优先购买权，未取得承租人放弃优先购买权的证明文件，则承租人可以向法院主张同等条件下的优先购买权。

缴清物管费用

商业地产的物业管理费用一般较高，如果该物业长期闲置，则会产生较高的物业管理费，有可能超出房产买卖所留的尾款。

为防范此类情况产生，在签署合同时应保留足够的尾款(即在房产交接后支付的款项)以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用)，从而保证交易的顺利进行。

五、投资商业地产要注意哪些问题

购买前确定回报率是关键

投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%。

投资就是为了回报，据业内人士分析，目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。

同时，投资商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。

如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。

而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。

过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。

因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺投资的收益。

此外还要注意商铺周边房地产发展的状况。

商铺价值提升是一个动态过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时考虑5个重要问题

1、考虑商铺的形态。

一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。

客户确定了购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。

2、考虑商铺的经营项目。

经营项目不同，所属业态自然不同。

业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。

而“规模效应”对于初次投资者比较有利。

3、考虑相关政策。

如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。

经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。

客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价值的提升。

4、考虑商铺所在地的商业成熟度。

成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。

两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。

5、考虑商铺的后期经营管理。

商铺更多的风险来自于后期的经营管理。

如果经营管理不善，就意味着投资的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。

签合同弄清商家承诺很必要

一要注意公用分摊面积。

对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定严密详尽，出现问题时才能顺利维权。

二要注意返租承诺。

返租是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。

表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。

如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，投资者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。

另外，还有相当多开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定，对此投资者更得注意。

六、投资商业地产应该注意哪些问题

商业地产投资行为及操作要点是什么

发展商对商业地产的投资主要有两种方式，即长期投资与短期投资行为，从商业地产项目的赢利模式看，也有两种方式，即房地产销售与商业经营。

经过近年的发展，一些大型的商业地产开发商已经具备比较成熟的投资方向和赢利模式，但是对于更多正在发展的商业地产商而言，基本上还没定型，如何走一条适合自己的投资路线和赢利路线，还在不断探索中。

做商业地产，发展商首先需要明确的就是投资方式如何，是长线投资，还是短期投资，两种不同的投资方式，决定了整个商业地产项目的操作思路与操作手法是完全不同的，如果这一点没有搞清楚，在项目启动后，就很容易在众多环节发生冲突，最后生产出来的产品极有可能成为一个“四不像”的怪物。

从投资行为看，商业地产的短期投资或长期投资没有利弊之分，问题在于自己企业本身的发展战略如何，短期投资不是小企业的“专利”，长线投资也不是大企业的专利，出于企业自身发展的需求，在不同的时间、空间开发商业地产项目，投资行为是可能发生转变的。

例如，一个地方性的房地产企业，如果在本地开发商业地产项目，最好能够作长期投资与经营，这不仅有利于自身品牌在树立，对稳固自己的“根据地”也是好处多多;同样是这家企业，如果在另外一个不是主要目标市场的区域做商业地产，则可根据项目的综合条件，考量是短期投资还是长期投资。

商业地产具有两重属性，即房地产属性和商业属性，短期投资的商业地产项目，其目的是提高资金周转率、快速回笼资金，这类型的商业地产，其赢利模式基本确定在销售环节而不是经营环节，更趋向于“房地产开发”这一属性，因而，在操作手法上，可采用大部分住宅类房地产开发的手法，做“概念”对这类型的项目很必要，它的重点在于创造房地产投资、商业发展的卖点群，引导目标客户对房地产增值及商业增值的“双重期待”，如果能够做这一点，这类项目的操作基本上可以成功。

但是，不能对目标市场存有“欺诈营销行为”，为了保障投资者的利益，同时又能达到“短期投资”的目的，在商业地产后期的经营上，可引入知名商业经营管理公司或自建商业管理公司，与投资母体剥离，自负盈亏、长期发展。

如果属于长期投资，那么该项目的商业属性就居于首位，房地产开发结束后，项目才“刚刚开始”，因而，商业规划与可持续经营是项目重点，这一类型的商业地产，基本上有两种运营模式，一种是“只租不售”，另一种是“售后返租”，其中，以第一种方式为主流，从长远发展角度，也有更大的预留空间。

尽管“售后返租”在短期投资中被广泛运用，但是，作为长期性的商业地产项目，当采取这种方式后，租售同步进行，与短期投资不同的是，“租”的重要性远甚于“售”，也就是说，如果在“售”不理想的情况下，发展商只要在“租”上面做足文章，是不影响项目长期发展和项目赢利空间的。

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文章来源参考：头条-商业街拆迁施工方案，投资商业地产要注意哪些问题

内容审核：杨海军律师

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