商品房部分违建 买家可以起诉主张关于违建部分的条款无效吗，违建房买卖合同有效吗的法律依据

商品房部分违建 买家可以起诉主张关于违建部分的条款无效吗，违建房买卖合同有效吗的法律依据

商品房部分违建 买家可以起诉主张关于违建部分的条款无效吗

买家可以起诉主张关于违建部分的条款无效。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为的效力判断主要基于以下几个条件：

1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

二、违建部分条款无效性的分析

1. 违建的定义与性质：

违建通常指的是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规，未取得合法建设手续或违反了建设规划许可而建造的房屋。这类房屋因不具备合法性，无法取得合法的产权证书。

2. 合同条款无效的情形：

如果商品房买卖合同中涉及违建部分的条款，由于违建本身违反了法律法规的强制性规定，因此该条款可能因违反《中华人民共和国民法典》第一百五十三条而被认定为无效。

具体来说，如果合同中明确约定了违建部分的买卖、转让或使用等权利义务，而这些约定又违反了相关法律法规的强制性规定，那么这些条款在法律上将被视为无效。

3. 实际案例与司法实践：

在司法实践中，如果房屋属于未经审批建设的违章建筑，且不具有合法的产权证明，那么出卖人与买受人签订的房屋买卖合同中涉及违建部分的条款大概率会被法院认定为无效。

例如，如果合同中约定了违建部分的交付时间、价格、质量标准等，而这些约定又因违建的非法性而无法实现，那么买受人可以起诉主张这些条款无效。

三、买家起诉主张条款无效的流程与注意事项

1. 收集证据：

买家在起诉前应尽可能收集与违建部分相关的证据材料，如合同文本、双方沟通记录、违建部分的照片或视频、相关部门的查处决定或通知等。

这些证据将有助于证明违建部分的存在以及合同中涉及违建部分的条款内容。

2. 咨询专业律师：

由于涉及违建的合同纠纷涉及复杂的法律问题，建议买家在起诉前咨询专业律师的意见。

律师将能够评估胜诉的可能性及诉讼风险，并提供专业的法律建议和指导。

3. 提起诉讼：

买家应向有管辖权的人民法院提交起诉状及相关证据材料，请求法院确认合同中涉及违建部分的条款无效。

在诉讼过程中，买家需按照法院的要求参加庭审、举证质证等程序，并积极配合法院的审理工作。

4. 注意诉讼时效：

根据法律规定，主张合同无效的诉讼时效通常为一定年限（如三年），自知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。

因此，买家应及时行使权利，避免超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。

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相关法律法规

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

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本案为一起确认合同无效纠纷案件，向某某、张某某上诉请求：

1．撤销一审判决，改判驳回张某某全部诉讼请求；

2．二审诉讼费由张某某承担。房屋是否为违法建设，应当经过行政主管部门的认定，而且，行政主管部门也应当使用符合行政法规规定的方式作出文书进行认定。驳回上诉，维持原判，二审案件受理费60元，由向某某、张某某负担。

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内容来源参考：法律头条-违建的房屋买卖合同是否有效的法律依据,可以起诉主张拆迁协议无效吗

内容审核：陈丽芳律师

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