擅长处理行政系列案件。从业以来参与办理行政系列案件126多件,多次收到当事人赠送的锦旗、奖牌等。
西海岸田罗村拆迁补偿主要包括以下几个方面:
1)土地补偿根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条,征收土地的补偿费用包括土地补偿费。土地补偿费的标准通常为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。具体数值需根据实际情况和当地政策确定。
2)安置补助同样依据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条,征收土地的补偿还包括安置补助费。安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算的,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
3)地上附着物和青苗补偿被征收土地上的附着物和青苗也会得到相应的补偿,具体标准由省、自治区、直辖市规定。这通常包括房屋、设施、农作物等因征收而遭受的损失。
4)房屋补偿如果征收涉及个人住宅,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条,被征收人将得到的房屋补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿,以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时,市、县级人民政府还会制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
5)住房保障对于符合住房保障条件的被征收人,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。这意味着被征收人可能在拆迁后获得优先购买或租赁保障性住房的资格。
西海岸田罗村拆迁补偿将涵盖土地补偿、安置补助、地上附着物和青苗补偿、房屋补偿以及可能的住房保障。具体补偿标准和方式需根据当地政策和实际情况确定。
法律分析:
动迁鱼塘的土地补偿费,为该鱼塘被征收前三年平均年产值的六至十倍。动迁鱼塘的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照动迁鱼塘数量除以征地前被征收单位平均每人占有鱼塘的数量计算。渔塘赔偿计算方法为:
土筑鱼塘5000-8000元每亩,砖石砌鱼塘 8000-12000元每亩,包括鱼苗损失费及土石方工程。
法律依据:
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
法律分析:
1、已取得非商品性质房地产权利证书的住宅,以房地产权利证书为产权调换基本单位。被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150㎡的部分按照证载建筑面积1:1给予产权调换,超出部分给予货币补偿;
2、非商品性质住宅采用产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
法律依据:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用,保证足额到位,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;
个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
一、广东省征地补偿保护标准
《标准》公布之前已完成听证程序,征地补偿款已预付的征地项目,在《标准》实施之日起30日内报省国土资源厅受理的,征地标准可按原有关规定办理。
罗城街道。
耕地:
46600/亩;
园地;
35867元/亩;
林地:
16800元/亩;
养殖水面;
48400元/亩;
未利用地:
14333元/亩。
罗镜镇、泗纶镇、船步镇。
耕地:
43333/亩;
园地;
33333元/亩;
林地:
15067元/亩;
养殖水面;
45000元/亩;
未利用地:
13333元/亩。
素龙街道、双东街道、附城街道、太平镇、罗平镇、黎少镇、生江镇、分界镇、围底镇、连州镇、龙湾镇、林滨镇、苹塘镇、华石镇、加益镇、满塘镇、金鸡镇。
耕地:
38133/亩;
园地;
29333元/亩;
林地:
13800元/亩;
养殖水面;
39600元/亩;
未利用地:
11733元/亩。
国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用,保证足额到位,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。相关前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
本案为一起侵害集体经济组织成员权益纠纷案件,原告陈某某某向本院提出诉讼请求:
1、依法判令两被告给付原告征地补偿款15445.35元;
2、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由:
原告系被告村组村民,2023年2月24日之前被告XX村XX组的土地被征收,分给每位村民30890.78元,但以原告没有土地为由向原告分配了50%的征地补偿款,被告XX村XX组土地近十年未调整,XX村XX组长未经村民同意自制分地方案,即将2018年10月31日截止分地之日将原告视为无地村民。被告西安市鄠邑区XX街道XX村XX村XX小组于本判决生效后十日内给付原告陈某某某征地补偿款15440元,被告西安市鄠邑区甘亭街道西街村村民委员会对上述给付之款承担连带给付责任。
洪某某额、石某某等承包地征收补偿费用分配纠纷民事二审民事判决书本案为一起承包地征收补偿费用分配纠纷案件,前浯居委会、前浯居委会第二小组上诉请求:
撤销一审判决,依法改判前浯居委会、前浯居委会第二小组无需支付洪某某、石某某补偿款145350元及资金占用利息、财产保全担保费2408元、保全费5000元;
洪某某、石某某承担二审诉讼费用。2004年1月1日前浯居委会、前浯居委会第二小组与洪某某为签订的《协议书》是基于洪某某、石某某《合同书》承包期限届满的基础上,由前浯居委会第二小组重新发包并签订。变更厦门市翔安区人民法院(2021)闽0213民初54号民事判决第一项为:
厦门市翔安区金海街道前浯社区居民委员会、厦门市翔安区金海街道前浯社区居民委员会第二居民小组应于本判决生效之日起十日内支付洪某某、石某某补偿款145350元和资金占用利息(以145350元为基数,自2020年6月29日起计至实际付款之日止,按一年期贷款市场报价利率计算)以及保全费5000元,本案一审案件受理费12356元,由洪某某、石某某负担9149元,厦门市翔安区金海街道前浯社区居民委员会、厦门市翔安区金海街道前浯社区居民委员会第二居民小组负担3207元。
苏某某、龙岩市新罗区西城街道企业发展服务中心等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书本案为一起房屋租赁合同纠纷案件,苏某某新上诉请求:
1.撤销龙岩市新罗区人民法院作出的(2020)闽0802民初2865号民事判决第一项,并改判西城办事处给付苏某某新征迁补偿款1475703元;
2.撤销龙岩市新罗区人民法院作出的(2020)闽0802民初2865号民事判决第三项判决,并改判西城企业服务中心给付苏某某新拆迁奖励593472.1元。该补充约定已明确除原有384平方米旧办公楼外,已对《租赁合同》中“甲方原有办公生活用户拆迁补偿费和土地补偿费归甲方所有”的约定变更为“其它建筑物赔偿给乙方”苏某某新与西城企业服务中心之间补偿款的分配,应以苏某某新提供的《关于苏某某新租赁西城活性炭厂用地拆迁补偿的意见》为依据,该补偿意见并未将加固坎补偿款予以扣除。龙岩市新罗区西城街道企业发展服务中心应于本判决生效之日起十日内给付苏某某新拆迁奖励296736.55元及支付该款自2019年9月20日至款清结之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费,维持龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初2865号民事判决第第二项,即:
“龙岩市新罗区人民政府西城街道办事处应于本判决生效之日起十日内给付苏某某新征迁补偿款1001384元及支付该款自2019年9月20日至款清结之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费。
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内容来源参考:法律头条-罗江区农村整体拆迁补偿标准,罗定拆迁补偿
内容审核:吕静律师
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。