长沙新苏托垸拆迁项目，长沙苏托垸为什么一直不开发

长沙新苏托垸拆迁项目，长沙苏托垸为什么一直不开发

一、长沙苏托垸为什么一直不开发

原因如下：

1、捞刀河的蓄滞洪区域，需加强对片区湿地景观的保护和提升、谨慎建设。

2、两规在建设开发规模和布局、基本农田保护与生态保护定位上存在差异，亟待通过新一轮国土空间规划实现多规合一，才能依规审批建设。

背景

苏托垸湿地深藏于长沙城北，境内湖泊、水塘、河流密布，总建设面积达452.34公顷，规模将是目前梅溪湖和洋湖片区面积的总和，计划将投资500亿，打造以凤羽湖为中心的城北大型生态湿地，与梅溪湖湿地、松雅湖湿地、洋湖湿地共同构成长沙的四大生态湿地系统。

苏托垸现状

2009年，位于河西的梅溪湖一期正式开始立项动工，彼时梅溪湖投资置业公司还是一个注册资金只有500万的小公司，五年后，一跃成为几个亿资产的一级土地开发商，原因就是引进了金茂集团，不仅基本兑现了梅溪湖国际新城的公共配套，同时把长沙最好的开发商全部集中在一起，把梅溪湖一期从葡萄园一跃变成了河西最火爆片区之一。

然而仅差三年，2012年时任开福区区委副书记、区长凌勤杰高调宣布过苏托垸片区与鸭子铺片区将在“十二五”期间进行重点开发。在市十五届人大七次会议上，多名市人大代表提出的“关于加快苏家托城中村开发的建议”（第177号）和“关于加快启动苏托垸片区开发的建议”（第263号），市人大常委会主任会议确定为重点督办件，曹再兴副主任领衔督办。

苏托垸片区位于捞刀河街道，捞刀河、楚家湖、北二环、星沙联络道合围区域，房屋3200余栋，人口11000余人，共计1398公顷（20975亩）。苏托垸片区作为长沙北拓、实现金霞组团与现状主城区联动发展的重要支点，是长沙从区域层面衔接环洞庭湖经济圈，立足长株潭一体化、融入长江经济带的重要节点空间。

二、长沙未来5年拆迁规划范围

法律分析：

2021年，黄兴镇将按照“安、征、建”思路，围绕会议会展城、现代市场群和融城小镇三大片区，优先安排政府投资计划项目、重点推进财政土地收益出让项目、加速推进团购房源项目、全力保障省市县重大项目、持续推进续拆项目、积极推进新启动项目、提前谋划先拆后批项目。

法律依据：

《城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则》

第二条 拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。

第三条 拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行为。

三、星沙为什么不划入长沙

法律分析：

星沙又称长沙经济开发区（国家级），位于湖南省长沙县中部偏西，为长沙县城区和工商业中心，面积68平方公里。

星沙地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处；

1996年2月15日，长沙县政府自长沙市城区潘家坪迁驻于此，也是长沙经济技术开发区所在地。

地缘上，星沙的西南部和西北部依次与芙蓉区和开福区接壤，北部与安沙镇为邻，东部与黄花镇交界，南部与朗梨镇相连。

法律依据：

《中华人民共和国宪法》

第二条中华人民共和国的一切权力属于人民。

人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。

人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。

第三条中华人民共和国的国家机构实行民主集中制的原则。

全国人民代表大会和地方各级人民代表大会都由民主选举产生，对人民负责，受人民监督。

国家行政机关、监察机关、审判机关、检察机关都由人民代表大会产生，对它负责，受它监督。

中央和地方的国家机构职权的划分，遵循在中央的统一领导下，充分发挥地方的主动性、积极性的原则。

四、星沙为什么不划入长沙

法律分析：

星沙又称长沙经济开发区（国家级），位于湖南省长沙县中部偏西，为长沙县城区和工商业中心，面积68平方公里。

星沙地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处；

1996年2月15日，长沙县政府自长沙市城区潘家坪迁驻于此，也是长沙经济技术开发区所在地。

地缘上，星沙的西南部和西北部依次与芙蓉区和开福区接壤，北部与安沙镇为邻，东部与黄花镇交界，南部与朗梨镇相连。

法律依据：

《中华人民共和国宪法》

第二条中华人民共和国的一切权力属于人民。

人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。

人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。

第三条中华人民共和国的国家机构实行民主集中制的原则。

全国人民代表大会和地方各级人民代表大会都由民主选举产生，对人民负责，受人民监督。

国家行政机关、监察机关、审判机关、检察机关都由人民代表大会产生，对它负责，受它监督。

中央和地方的国家机构职权的划分，遵循在中央的统一领导下，充分发挥地方的主动性、积极性的原则。

五、长沙黄兴镇拆迁计划

法律分析：

2021年，黄兴镇将按照“安、征、建”思路，围绕会议会展城、现代市场群和融城小镇三大片区，优先安排政府投资计划项目、重点推进财政土地收益出让项目、加速推进团购房源项目、全力保障省市县重大项目、持续推进续拆项目、积极推进新启动项目、提前谋划先拆后批项目。

法律依据：

《城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则》

第二条 拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。

第三条 拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行为。

六、长沙县改区为什么不批

天心区向外界推出了古道巷、狮子山、长沙机床厂等多块国有、集体建设/两安用地，类型涵盖沿江“绝版”地块、棚改“稀缺”地块、城改“含金”地块等，总面积近千余亩，并对天心区南部融城片区起步区牛角塘板片区资源进行了重点推介。

据介绍，未来三年，天心区将陆续推出30余块重点地块，总面积超过2000亩，范围覆盖长沙外滩、省府新区、南部片区三大板块，可建产品涵盖商业综合体、一线江景房、高端写字楼、名校学区房等多种业态。

天心区位置及交通情况介绍>天心区位于长沙城区南部，东面以芙蓉路（识字岭起）至新中路、韶山路、中意路至桂花坪、先锋两街道与洞井街道街界、暮云街道与跳马镇乡界为界，与雨花区接壤；

南面以南托、暮云街道与湘潭市岳塘区乡界为界；

西面以湘江主河道中心线为界；

北面以人民路（识字岭起）至黄兴路、五一广场至沿江大道为界，与芙蓉区、开福区毗邻。

天心区有京广铁路和107国道穿境而过，城市地铁、城际轻轨内联外通，城市二、三环线紧紧相绕，距京珠高速公路不足2公里，距长沙黄花国际机场仅20公里。

【拓展资料】长株潭城际铁路在境内设站三座。

1、古道巷地块古道巷地块，净地面积50.13亩，容积率2.1至3.5，纯商业用地。

地块处于五一商圈核心位置，紧临黄兴南路步行商业街和天心阁，周边汇聚了平和堂、王府井、坡子街、太平老街、酒吧一条街等，拥有旺盛的人气和商业氛围。

项目将以天心阁为依托，老街文化为主体，保留洗药庵、南岳行宫、吊马庄等历史古迹，并将重现长沙各个历史时期风格的老建筑，可建商业街区、高档公寓、写字楼等，项目建成后将成为长沙下一个新地标、网红打卡地。

目前已完成房屋征收和土地整理工作，计划2020年完成土地挂牌。

2、狮子山地块狮子山地块位于长沙城市主干道芙蓉路与南湖路交汇处，净地面积约25亩，综合容积率6.0，商住用地，可建住宅面积近2.8万平方米。

地块紧挨长沙市侯家塘商圈中心和地铁1号线南湖路站，周边教育、医疗、文化设施配套齐全，目前已完成征收腾地，计划2020年实现挂牌。

3、长沙机床厂地块长沙机床厂地块位于长沙市新开铺路与木莲路交汇处，一期项目总面积458亩，净地面积约200余亩，容积率3.0至3.5，商住用地，项目建成后，将配建九年制学校、幼儿园、绿地公园、体育场、社区养老、医疗服务、加油站、停车场、环卫、通信设施等公共配套。

目前地块已完成国有土地的征收工作，正在推进集体土地的拆迁扫尾，计划2021年实现挂牌出让。

4、天悦8-3号地块天悦8-3号地块，净地面积70.3亩，容积率2.8至4.0，商住用地，地块周边有多个高端小区，目前已完成地面建筑物拆迁腾地，拟于2020年年底出让。

5、天悦12号地块天悦12号地块，净地面积103亩，容积率2.5至3.0，商住用地，地块紧临湘雅五医院，友阿奥特莱斯、中信广场、中海环宇城等商业载体汇集于此，拟于2021年出让。

6、舒家桥地块舒家桥地块，净地面积约20亩，容积率1.9至3.1，商住用地，地块周边人口密度较大，目前已完成拆迁签约，拟于2021年第三季度出让。

7、石人村肖家大屋地块石人村肖家大屋地块，紧临天心实验小学和明德中学，净地面积约87.9亩，容积率3.0-3.5，商住用地，地块正在推进拆迁扫尾，预计2020年年度挂牌出让。

8、南湖1、2号地块南湖1、2号地块紧临地铁4号碧沙湖站，净地面积64.48亩，容积率2.0至7.35，商住、文化设施用地，拟于2020年挂牌出让。

9、南湖路24号地块南湖路24号地块紧邻湘江大道和火车头文化广场，净地面积240.33亩，综合容积率2.93，商住用地，拟于2020年挂牌出让。

10、牛角塘板片区牛角塘板片区地处长沙南城长株潭商圈腹地，是南部融城片区起步区，项目总规划面积约为一万亩，其中可开发用地约5600亩，可出让面积约为3000亩。

片区拥有生态资源、周边配套、交通体系三大优势，目前正在开展片区征拆工作，并同步启动招商。

总结近期长沙轨道建设投入成果显现，土地交易额攀升，现在天心区又开启大片区土地招商，大动作频出，这在一定程度上会吸引人民购房，房价有所上涨。

最近很多朋友眼看着房价在涨可购房资格还差点时间，干着急，但我认为这几次大的动作并不会彻底炒热房市，致使房价猛涨，所有大家还是不必太过担心。

过去房地产增长迅猛，因为有庞大的需求支撑——城市化（农民进城买房）+城市刚需（巨大的人口基数）+城市改善型需求（人均住房面积较低），房价就算有点泡沫，也很快就能消化掉。

未来整个需求端都出现大幅度萎缩，如果房价出现泡沫，那就真的是泡沫了。

这也是房住不炒的一个重要缘由。

我曾看到一个案例，长沙某项目由于地段好，品质优成为外地投资客青睐的对象，2018年一度售价达到27000元，然后一纸限价令从天而降——新开盘住宅限价10000元！这个限价令对投资炒房客犹如晴天霹雳，二手房价格顿时雪崩般下跌，很多炒房客血本无归。

因此在长沙政府的限价调控下，加上国家整个房产市场的未来预期，长沙房价会小涨但绝不会大涨。

刚需人士可看准上车，投资需谨慎。

法律依据：

《城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则》第二条拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。

第三条拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行为。

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文章来源参考：头条-长沙新苏托垸拆迁项目，长沙黄兴镇拆迁计划

内容审核：杨念平律师

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