商城县拆迁方案公告公示，典型案例：征收决定作出前就选定评估机构违法

商城县拆迁方案公告公示，典型案例：征收决定作出前就选定评估机构违法

一、典型案例：征收决定作出前就选定评估机构违法

典型案例：征收决定作出前就选定评估机构违法

基本案情

2012年12月8日,商城县房屋征收部门发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司等作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，商城县房屋征收部门于12月11日发布《房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。2012年12月24日，商城县人民政府作出《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》。

文某的房屋在征收范围内。2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。商城县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，县政府于2013年7月15日依据房屋评估报告作出《商城县人民政府房屋征收补偿决定书》。文某不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。

裁判结果

撤销《商城县人民政府房屋征收补偿决定》。

法律分析

撤销原因有二：一是评估机构选定程序违法；二是补偿决定认定的被征收人依据不足，不动产权证登记的并非文某，但是补偿决定却系王某。关于评估机构的选定违反如下规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《河南省实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第六条、以及《国有土地上房屋征收评估办法》。

典型意义

审查补偿决定要从程序合法性、实体合法性两个角度审查，本案鲜明地从两个方面指出补偿决定存在的硬伤。

在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；

在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。

本案中，征收决定作出前已确定了评估机构，且补偿决定核定的被征收人不是合法权属登记人，故应当判决撤销补偿决定。

温馨提示

补偿决定系关系到被征收补偿多少的重要决定，因此在对补偿决定不满时要积极提起法律程序，千万不可错过起诉期限，王律师遇到过很多咨询的朋友，他们认为自己对补偿决定不认可，不腾房就行了，一直拖着不复议也不起诉，结果被强拆了。问这种情况下如何维权，如果真到这样了，王律师告诉大家维权就难了，除非在实施强拆时超范围或者实施了其他违法行为，否则强拆就是合法的。补偿决定确定的补偿你不接受都不行了，所以送个大家一句话：法律不保护在权利上睡觉的人。

二、你的征收评估报告征得合法吗

依据我国相关法律的规定，没有合法有效的评估报告，房屋征收部门是不能作出征收补偿决定的，没有合法的评估报告，不能确定房屋的价值，从而无法签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

一、房屋拆迁补偿评估方式是怎样

我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：

市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。

其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。

1、市场比较法

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

三、注意了！最高法判例：被征收人对评估结果不满须及时申请复核鉴定

注意了！最高法判例：

被征收人对评估结果不满须及时申请复核鉴定

四、征收评估机构由谁确定

法律分析：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：

(一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

(三)国家依法征收的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

五、没有合法有效的评估报告,能否作出征收补偿决定

依据我国相关法律的规定，没有合法有效的评估报告，房屋征收部门是不能作出征收补偿决定的，没有合法的评估报告，不能确定房屋的价值，从而无法签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

一、房屋拆迁补偿评估方式是怎样

我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：

市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。

其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。

1、市场比较法

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

六、拆迁当事人对评估结果有争议的，应当如何处理?

经历过征收拆迁的人都知道，征收拆迁中评估报告直接决定了最后的拆迁补偿利益。

也就是征收评估报告内容里的评估价格越高，被征收拆迁人最后的拆迁补偿款就会越高。

因为拆迁补偿款是根据评估报告来计算的。

但是在现实的拆迁中，很多被拆迁人的补偿利益过低主要是土地房屋的评估价过低。

评估价过低一方面是因为评估由拆迁方指定的评估机构进行评估。

另一方面是因为评估程序的不合法而导致在评估过程中出现“暗箱操作”的现象，进而导致评估价格偏低，然后拆迁补偿利益也会过低。

拆迁方指定评估机构进行评估，很容易想象这里面的不公平存在。

也就是评估机构基本上就是听命(拆迁方的命令)行事，这样进行的评估很难去衡量公平了。

因为这样的现象过于普遍，现在很多被拆迁人在此方面也提高了警惕。

所以在这方面也开始渐渐有了改观。

而让被拆迁人容易忽视的是评估程序上的不合法也会导致评估的不公正，进而影响拆迁补偿利益。

那征收评估报告的不合法是以怎样的形式呈现呢？下面由北京在明律师事务所纪召兵、肖卫红律师以代理的胜诉案件现身说“法”，让你看看为什么你的征收评估报告会不合法。

案情简述

2015年5月14日，泉山区政府作出《房屋征收决定》，并予以公告。

8月25日作出《房屋征收补偿决定书》，内容确定了征收范围和征收房屋的评估机构公司。

根据《决定书》及公告，王某的房屋位于征收范围内。

据此，并没有什么问题。

问题出在接下来的过程中。

2015年7月11日评估机构根据征收补偿方案确定的基准价格作出了初步的评估结果并公示，评估结果中列明了被征收人王某的补偿价格。

但是，该评估结果却并未经过王某本人的同意而自行进行的评估。

泉山区政府的官方说法是：

被征收人王某在通知确定时间无正当理由拒绝评估机构入户查勘进行评估工作，也没有另行约定时间。

评估机构遂根据征收补偿方案确定了初步的评估结果。

被征收人王某在规定期限内未提出异议。

言下之意：

评估机构是乘王某不备之机进行了房屋评估，并据此得出了评估结果。

因此，王某认为征收补偿标准不合理，一直没有与征收实施单位达成征收补偿协议。

2015年11月25日，王某委托北京在明律师事务所拆迁律师纪召兵、肖卫红作为诉讼代理人，认为泉山区政府作出的《房屋征收补偿决定书》所依据事实不符，征收补偿安置条件显失公平。

诉求：

撤销被告作出的《房屋征收补偿决定书》。

庭审过程

该案的主要切入点在于评估机构在没有经过原告(王某)的同意下，擅自进行评估认定不符合法律规定。

且纪召兵、肖卫红律师在庭审上提供了相关的证据链条，其中有录音及文字整理的证据证明出原告与被告就房屋评估已经另行约定了评估时间。

而在7月10日原告拒绝评估是因为原告带其母亲去医院住院治病，并有医院提供的入院材料。

也就是说，原告王某有合理的不能配合入户的理由。

并且还有证据证明评估机构的评估价格与基准价相差近2001元每平米，直接导致原告王某的拆迁补偿利益的巨大折损。

被告据此也提供了相关的反对证据，但却系伪造。

胜诉结果

根据上述证据认定及庭审辩论，法院最终判决：

撤销被告徐州市泉山区政府作出的《房屋征收补偿决定书》。

据此，纪召兵、肖卫红律师维护了被拆迁人王某的利益。

律师点评

拆迁中的评估报告是决定拆迁补偿的关键，也是拆迁方最想“动手脚”的地方。

越来越多的被拆迁户也开始知道要自己去选定拆迁评估机构以确保评估的公正和公平。

但是评估程序有一整个流程，并不只是一个评估主体就能决定评估结果的。

上述案件所涉及到的一个程序就是评估的实地查勘记录要由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

而在案件中评估机构在没有经过被拆迁人王某的签字和认可就进行初步估价和公式，很显然的违反了法律规定，这也就直接牵涉到整个补偿决定的不合法，进而侵犯被拆迁人的补偿利益。

该案值得各被拆迁人借鉴的是：

评估报告不合法，不止于评估主体的偏行政化，更在于进行评估的过程中。

评估方的不合流程的评估方法是会直接导致评估报告的不合法。

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文章来源参考：头条-商城县拆迁方案公告公示，没有合法有效的评估报告,能否作出征收补偿决定

内容审核：张振律师

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