榆次农村集体土地征收,土地管理法第11条释义解读

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一、土地管理法第11条释义解读

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条全面规范了农村宅基地的申请、使用、审批、限制与退出机制，以下是对该条款的详细解读：

1. “一户一宅”原则：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此规定旨在保护耕地资源，防止土地浪费，确保农民基本居住需求。

2. 特殊情形处理：在人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

1. 申请条件：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

2. 审批流程：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，需依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续，即将农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

1. 限制再申请：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，以防止土地资源浪费和不合理分配。

2. 有偿退出机制：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，促进土地资源的合理利用。

二、民法典什么是经营性建设性用地

经营性建设用地，通常指的是具有生产经营性质的农村建设用地。这类土地的使用权，依据相关法律法规，可以进行特定的经营活动。

1. 经营性建设用地的定义与范围

- 经营性建设用地主要包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地。这类土地的使用，必须严格遵循相关法律法规和土地利用总体规划。

2. 经营性建设用地的使用权

- 根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。这一条款同样适用于经营性建设用地，即使用权人可以在法律允许的范围内，对土地进行经营性的开发和使用。

3. 经营性建设用地的审批与转用

- 若经营性建设用地涉及农用地转为建设用地的，需按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。这包括永久基本农田转为建设用地的，需由国务院批准；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，也需按相应程序批准。

4. 与住宅改为经营性用房的区别

- 需要注意的是，经营性建设用地与将住宅改为经营性用房是两种不同的概念。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若业主确需将住宅改为经营性用房，除遵守相关法律法规外，还需经有利害关系的业主一致同意。

经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，其使用权人依法享有对土地的占有、使用和收益的权利，并需按照相关法律法规和土地利用总体规划进行开发和使用。同时，这类土地的使用还涉及农用地转用审批等程序，与将住宅改为经营性用房有着明显的区别。

三、合同目的无法实现 民法典依据

关于“合同目的无法实现”的民法典依据

结论前置：合同目的无法实现是合同解除的法定理由之一，当事人可依据《中华人民共和国民法典》的相关规定解除合同，并有权请求赔偿损失。

1. 合同解除的法定情形：

- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

- （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

- （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

2. 合同解除后的法律效果：

- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

1. 构成要件：

- 明确的合同目的：合同目的应具体、明确且可确定。

- 合同目的无法实现的事由：包括不可抗力、对方当事人的违约行为等。

2. 实务操作：

- 证明对方当事人的违约行为导致了合同目的的无法实现。

- 对于迟延履行的情况，需经过催告程序，且对方在合理期限内仍未履行。

- 及时收集相关证据，如合同文本、往来沟通记录、损失证明等，以支持解除合同的主张。

1. 性质不同：

- 合同目的无法实现是合同解除的法定理由，合同本身仍然有效，只是因特定原因无法继续履行。

- 合同无效则是指合同自始没有法律约束力，如《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条所规定的情形。

2. 法律后果不同：

- 合同目的无法实现导致合同解除后，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施或赔偿损失。

- 合同无效则直接产生返还财产、赔偿损失等法律后果，且无需经过解除程序。

以某公司与某村委会的棚户区改造合同仲裁案为例，因被申请人未积极履行报批义务，导致合同项目未被列入棚户区改造计划，合同客观上已经无法继续履行，双方订立合同的目的从根本上无法实现。最终，仲裁庭裁决解除双方签订的合同，并要求被申请人返还保证金及利息。此案例进一步说明了“合同目的无法实现”作为解除合同法定理由的实际应用。

合同目的无法实现是合同解除的重要法定理由之一，当事人应准确理解法律规定，及时收集证据，并通过合法途径维护自己的权益。同时，也应注意区分合同目的无法实现与合同无效的不同性质和法律后果。

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内容来源参考：头条-民法典什么是经营性建设性用地,合同目的无法实现 民法典依据

内容审核：张振律师

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