赵晓光律师
具有多年法律业务执业经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷及各类民商事纠纷。对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
拆迁两层如何算，国有土地出让房子一层两证齐全二层无证 2 0 0 4年的房子 拆迁如何算
国有土地出让房子一层两证齐全二层无证 2 0 0 4年的房子 拆迁如何算
对于国有土地出让后建设的房屋，一层两证齐全而二层无证的情况，在拆迁时的补偿计算需综合考虑多个因素。以下是对此问题的详细分析：
一、有证部分（一层）的补偿计算
1. 补偿依据：
有证部分的补偿主要依据其产权证书上登记的面积和当地房地产市场评估价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2. 补偿方式：
通常包括货币补偿和产权调换两种方式。货币补偿根据评估价格乘以面积得出；产权调换则根据双方房屋的评估价值结算差价。
二、无证部分（二层）的补偿计算
1. 性质认定：
历史遗留问题：若二层建筑是由于历史原因（如过去对建房审批管理不严格）造成的无证，但实际上是合法的居住场所，且能提供土地使用证、建房审批手续、规划许可文件或村委会/居委会开具的证明等材料，足以证明房屋的合法性和归属，则应按照合法建筑的标准给予全额补偿。
违法建筑：若二层建筑未经批准擅自建造，属于违法建筑，原则上不予补偿。但在实际操作中，为减少矛盾、保障居民基本生活，可能会给予一定的人道主义补助，金额通常远低于合法建筑的补偿标准。
2. 面积测量与评估：
对于无证部分，首先需要进行准确的面积测量，这通常由专业的测绘机构进行。
拆迁方会组织专业人员对无证房屋进行综合评估，考虑其建设成本、市场价值、使用年限等因素，以确定合理的补偿金额。在某些情况下，可以参照同区域内有合法产权证书的房屋的单价，结合无证房屋的实际情况（如结构、年限、用途等）进行评估。
3. 补偿政策：
货币补偿：根据评估结果，给予无证房屋所有者一定的货币补偿。补偿金额可能低于有证房屋，但会考虑到房屋的实际价值和贡献。
产权调换：在某些情况下，拆迁方可能会提供产权调换的方案，即允许无证房屋所有者以无证房屋的面积和评估价值为基础，换取一定面积的安置房。但需要注意的是，安置房的产权性质可能与原房屋不同。
三、特殊规定与注意事项
1. 综合考虑因素：
在计算补偿时，还需考虑房屋的装修情况、地理位置、使用年限等其他因素，这些因素可能影响最终的补偿金额。
2. 地方政策差异：
部分地区可能对两层及以上的建筑给予额外补偿或奖励，因此需仔细阅读和理解当地的拆迁政策文件。
3. 法律途径维权：
若对拆迁补偿有异议或不满，可以通过协商、申请行政复议或提起行政诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。
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内容来源参考：法律头条-农村拆迁中无证的部分怎么计算,有土地证没房产证拆迁怎么算
内容审核：赵晓光律师
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