南京拆迁主房与辅房认定标准文件,拆迁正房和偏房认定,南京市区拆房赔偿价格表

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一、拆迁正房和偏房认定

拆迁正房和偏房的认定主要基于房屋的结构、功能和位置。在拆迁过程中，正房通常指的是主要居住或使用的房屋，而偏房则指的是辅助性或次要的房屋。

正房一般是指住宅中的主要房屋，具有以下特征：

1. 结构上，正房通常是建筑中最大、最重要的部分，有着较好的建筑质量和设计。

2. 功能上，正房用于家庭成员的主要居住空间，如卧室、客厅等。

3. 位置上，正房往往位于住宅的中心或显眼位置。

在拆迁时，正房由于其重要性和功能性，通常会得到更高的补偿。

偏房是相对于正房而言的，一般具有以下特征：

1. 结构上，偏房可能较小，建筑质量和设计可能不如正房。

2. 功能上，偏房多用于辅助性或次要用途，如厨房、仓库、佣人房等。

3. 位置上，偏房通常位于住宅的侧边或后部。

在拆迁过程中，偏房的补偿标准通常会低于正房。

需要注意的是，具体的认定标准可能因地区和政策的不同而有所差异。在实际操作中，拆迁部门会根据相关法规和规划要求，结合房屋的实际情况进行认定。

拆迁正房和偏房的认定主要依据房屋的结构、功能和位置等因素。在拆迁过程中，应咨询当地相关部门或专业律师以了解具体的认定标准和补偿政策。

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二、拆迁房正屋与偏屋的标准区别

拆迁房正屋与偏屋的标准区别主要涉及房屋的性质认定、补偿标准以及拆迁程序中的权益保障等方面，以下是对此问题的详细解答：

一、房屋性质认定标准

1. 正屋的定义与特征

定义：正屋通常指房屋主体结构部分，具有完整的居住功能，包括卧室、客厅、厨房等基本生活空间，是房屋产权证上明确标注的主要建筑面积。

特征：正屋一般结构稳固，符合建筑安全标准，且长期作为主要居住场所使用。

2. 偏屋的定义与特征

定义：偏屋指附着于正屋的辅助性建筑，如杂物间、车库、棚屋等，通常不具备完整的居住功能，或仅作为临时使用场所。

特征：偏屋可能结构较为简易，建筑标准低于正屋，且在产权证上可能未明确标注或标注为附属建筑面积。

3. 认定依据

房屋性质认定主要依据产权证登记信息、建筑规划许可证以及实际使用功能。若偏屋未取得合法建设手续或超出规划范围，可能被认定为违章建筑。

二、拆迁补偿标准差异

1. 正屋补偿标准

补偿方式：正屋补偿通常包括货币补偿和产权调换两种方式。

货币补偿：根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格为基准给予补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条）。

产权调换：提供与被拆迁房屋相同或相近的房产作为置换，并计算、结清面积差异补偿、楼层差价等。

补偿金额计算：采用市场评估法或政府定价法确定补偿金额。市场评估法由专业机构对被拆迁房屋进行市场价值评估；政府定价法则由政府根据当地经济情况、房地产市场状况制定统一标准。

2. 偏屋补偿标准

合法偏屋补偿：若偏屋取得合法建设手续且未超出规划范围，补偿标准可能低于正屋，但需根据实际使用功能和建筑面积进行合理补偿。

违章偏屋处理：对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条）。若偏屋被认定为违章建筑，拆迁时可能仅给予少量搬迁补助或不予补偿。

3. 特殊情形补偿

对于因历史原因形成的无证偏屋，若长期作为居住场所使用且符合当地政策，可能给予一定补偿，但补偿标准通常低于合法正屋。

三、拆迁程序中的权益保障

1. 评估程序

房地产价格评估机构应由被征收人协商选定；若协商不成，可通过多数决定或随机选定等方式确定。评估过程应独立、客观、公正，不受任何单位或个人干预（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条）。

正屋和偏屋的评估需分别进行，确保补偿金额的合理性。

2. 公告与听证

市、县级人民政府在作出房屋征收决定后，应及时进行公告，明确征收补偿方案及行政复议、行政诉讼权利等事项，确保被拆迁人的知情权（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条）。

若被拆迁人对补偿方案有异议，可申请听证，拆迁部门需组织听证会并听取意见。

3. 法律救济途径

被拆迁人有权选择补偿方式，并对补偿方案提出异议或申请行政复议、诉讼等法律救济途径（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条）。

对于低收入家庭、残疾人等特殊群体，应给予额外的照顾措施和补偿标准。

三、房屋拆迁安人口还是按面积合算

房屋拆迁补偿是按人口还是按面积合算，需结合具体拆迁政策、房屋性质及地方规定综合判断，无法一概而论。以下从法律框架、补偿方式分类及地方实践三个维度展开分析：

一、法律框架：补偿方式需符合法定原则

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，被征收房屋价值的补偿是核心，其计算方式直接影响补偿结果。

1. 房屋价值补偿的基准：市场评估价

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市场评估价通常以房屋面积、结构、用途、区位等因素综合确定，面积是核心参数之一。例如，同一区位、结构相同的房屋，面积越大，补偿总额越高。

2. 人口因素可能影响的补偿项目

虽然房屋价值补偿以面积为主，但人口因素可能通过以下方式间接影响补偿：

搬迁、临时安置补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。家庭人口数量可能影响临时安置费的计算标准（如按人头补贴）。

保障性住房安置：部分地方政策规定，对符合条件的被征收人（如低收入家庭、住房困难户），可优先安排保障性住房，申请条件可能涉及家庭人口结构（如户籍人口、共同居住人口等）。

二、补偿方式分类：按面积与按人口并非对立

实践中，房屋拆迁补偿方式通常分为以下两类，二者可能结合使用：

1. 按房屋面积补偿（主流方式）

定义：以被征收房屋的建筑面积、套内面积或土地使用权面积为基准，结合市场评估价计算补偿总额。

适用场景：适用于房屋产权清晰、面积可准确测量的情形，如商品房、独栋住宅等。

优势：计算标准明确，减少因人口认定引发的争议。

案例：某市规定，住宅房屋补偿标准为“被征收房屋建筑面积×市场评估单价”，若选择货币补偿，额外给予20%的奖励。

2. 按人口补偿（补充方式）

定义：以被征收房屋内的户籍人口或实际居住人口为基准，按人头给予补偿或安置。

适用场景：多见于集体土地上房屋拆迁、城中村改造或历史遗留问题处理，如农村宅基地房屋拆迁中，部分地方按“人均XX平方米”安置。

限制：需严格界定人口范围（如户籍人口、常住人口），易引发“空挂户”“假结婚”等争议。

案例：某县规定，农村宅基地房屋拆迁中，符合条件的本村集体经济组织成员可按“人均40平方米”安置，超出部分按市场价补偿。

三、地方实践：补偿方式需以地方政策为准

由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》未强制规定补偿方式，各地可能根据实际情况制定差异化的补偿政策：

1. 单一按面积补偿

部分城市明确规定，房屋补偿仅以面积为准，人口因素仅影响搬迁费、临时安置费等。例如，某市《国有土地上房屋征收与补偿办法》规定：“被征收房屋价值的补偿，按照被征收房屋的建筑面积乘以市场评估单价确定。”

2. 面积与人口结合补偿

部分地方采用“面积为主、人口为辅”的复合模式。例如，某区规定：“住宅房屋补偿=建筑面积×市场评估单价+户籍人口×人均补贴标准”，其中人均补贴标准用于弥补因人口多导致的实际居住需求。

3. 特殊情形下的按人口补偿

在集体土地拆迁中，若房屋面积较小但人口较多，部分地方可能突破“一户一宅”限制，按人口安置。例如，某省规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，但因人口增长导致住房困难的，可按人均XX平方米增加安置面积。”

结论：需根据具体政策判断

房屋拆迁补偿是按人口还是按面积合算，无统一答案。被征收人应重点关注以下三点：

1. 查阅地方政策：了解当地拆迁补偿方案是否明确按面积、人口或二者结合补偿；

2. 核实房屋权属：确保房屋面积、用途等登记信息准确，避免因权属争议影响补偿；

3. 关注人口认定：若补偿涉及人口因素，需提前确认户籍、居住等认定标准。

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四、拆迁享受国家政策申请二套房怎么认定

拆迁享受国家政策申请二套房的认定，主要依据购房者及其家庭成员的住房套数、贷款记录以及当地的具体政策规定。以下是对二套房认定的详细解析：

一、基于贷款记录的认定

1. 认房又认贷：

标准：购房者家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在当地房屋登记系统中有住房登记或存在银行房贷记录，再次申请房贷时即被认定为二套房。

依据：根据2010年国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）及后续落实政策，“认房又认贷”成为重要认定标准。这意味着，即使购房者名下无住房，但有过住房贷款记录（无论是否结清），再次申请贷款购房也将被认定为二套房。

2. 认贷不认房：

标准：仅看购房者贷款记录，不考虑实际住房套数。有房贷记录者再申请房贷算二套房；无房贷记录者即使名下有房，再申请也算首套房。

依据：2014年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》明确了此标准。这一政策在某些地区或特定情况下可能适用，允许购房者即使名下有房，但只要没有贷款记录，再次购房时仍可享受首套房的贷款政策。

二、基于房屋登记系统和家庭单位的认定

1. 房屋登记系统：

标准：购房者家庭在当地房屋登记系统中有住房登记信息，无论是否有过贷款记录或贷款是否结清，再次申请贷款购房均被认定为二套房。

分析：房屋登记系统是全国联网的，银行或金融机构可以轻易查询到购房者的房产持有情况。因此，即使购房者之前购买的住房是全款支付且没有贷款记录，但如果该房产已经办理了产权登记并计入购房者名下的房产数量，那么在再次购买住房时可能会被认定为二套房。

2. 家庭单位：

标准：二套房的认定以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女。家庭成员中任何一人名下已有房产，都可能影响再次购房时被认定为二套房。

特殊情况：如父母名下有住房，但以未成年子女名义再购房，也会被认定为二套房。这是为了防止购房者通过家庭成员的名义来规避限购限贷政策。

三、特殊政策与地区差异

1. 特殊政策：

标准：对于某些特殊类型的房产，如继承、赠与或拆迁安置房等，其是否计入二套房的认定范围可能因地区和政策而异。

分析：一般来说，如果这些房产已经办理了产权登记并计入购房者名下的房产数量，那么在再次购买住房时可能会被认定为二套房。某些地区可能针对拆迁安置房等特殊类型房产制定了不同的认定标准或优惠政策。

2. 地区差异：

标准：二套房的认定标准可能随政策调整而变化，且不同地区间存在差异。

分析：在实际操作中，务必咨询当地房地产管理部门和相关金融机构以获取最新、最准确的信息。例如，某些地区可能实行“认房不认贷”政策，即仅考虑购房者家庭在当地住房套数，不考虑房贷记录；而另一些地区则可能实行“认房又认贷”政策。

五、动迁房首次售卖算二套房吗

动迁房首次售卖是否算二套房，主要取决于购房人家庭名下在当地的房产登记情况以及当地对于“二套房”认定的具体政策规定。以下是对此问题的详细分析：

一、动迁房的性质

动迁房，即动迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁后，政府或开发商为被拆迁户提供的用于安置的住房。这类房屋通常具有一定的政策优惠性质，旨在保障被拆迁户的居住权益。

二、“二套房”的认定标准

“二套房”的认定通常基于购房人家庭名下的房产登记情况以及当地的房产政策。普遍认定标准是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下已拥有一套住房，再次申请贷款购买住房的情况。但不同地区对于“二套房”的认定可能存在差异，具体需参考当地政策。

三、动迁房首次售卖与“二套房”的关系

1. 若动迁房已计入家庭名下房产数量

已有房产且动迁房有房产证：如果购房人在购买动迁房之前，名下已经拥有一套或多套住房，并且此次购买的动迁房已办理房产证，那么根据普遍的认定标准，该动迁房通常会被认定为二套房。这是因为，居民家庭住房套数应依据成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

已有房产但动迁房无房产证：若动迁房未办理房产证，在一些地区的房产登记系统中可能无法准确查询到该房产信息。这种情况下，动迁房可能暂时不被认定为二套房。这并非绝对，因为《不动产登记暂行条例》规定不动产以登记为生效要件，未办理登记的，不发生物权效力。因此，具体还需看地方政策如何规定，以及是否会综合考虑拆迁安置协议等相关材料来确定房屋的实际归属。

2. 若动迁房未计入家庭名下房产数量

首套房被拆迁后获得的动迁房：如果购房人原本只有一套住房，因该房屋被拆迁而获得的动迁房，在多数情况下不算二套房。这是因为这只是原有住房的一种置换形式，购房人的住房数量并未实质性增加。一些地方的拆迁政策也会明确规定，这种因拆迁而进行的房屋置换，在房产登记和相关政策执行上，会考虑其特殊性。

地方政策差异：不同地区的房地产政策可能存在显著差异。一些地区可能对动迁房有特殊的政策规定，例如在某些情况下不计入家庭住房套数，或者对动迁房的购买、交易等有特殊限制。因此，在具体判断时，必须充分考虑当地政策的影响。

3. 其他特殊情况

如购房人在购买动迁房前已拥有一套住房但未出售或过户，同时获得动迁房的情况，根据多数地区的政策，动迁房可能会被视为第二套住房。

即使动迁房尚未取得房产证，但已在相关部门进行了备案登记，且业主名下还有其他房产，这也可能被视为拥有多套住房。

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内容来源参考：法律头条-拆迁房正屋与偏屋的标准区别,房屋拆迁安人口还是按面积合算

内容审核：李凤吉律师

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